Zwykle właściciele nieruchomości komercyjnych i najemcy biznesowi powinni podpisać pisemną umowę najmu określającą warunki najmu. Zapewnia to pewność praw i obowiązków obu stron oraz jasność sposobu rozstrzygania ewentualnych sporów.
generalnie nie zaleca się dzierżawy nieruchomości komercyjnej bez pisemnej umowy. Problemy zwykle pojawiają się, gdy właściciel chce sprzedać lub przejąć nieruchomość i eksmitować najemcę.
bez formalnego dokumentu najemcy biznesowi mogą polegać tylko na ograniczonych prawach i zabezpieczeniach przyznanych przez ustawę, a nie na potencjalnie korzystniejszych warunkach, Jeśli została zawarta formalna pisemna umowa najmu.
ten artykuł obejmuje:
- czy leasing może istnieć bez dokumentacji?
- prawa najemców biznesowych bez pisemnej umowy najmu
- czy najemców biznesowych można eksmitować, jeśli nie ma pisemnej umowy?
- po co szukać porady prawnej
czy umowa najmu może istnieć bez dokumentacji?
zgodnie z sekcją 2 Ustawy o prawie własności (Przepisy Różne) z 1989 r., umowy najmu komercyjne trwające dłużej niż 3 lata muszą zostać utworzone w drodze aktu. Oznacza to, że umowa najmu musi być zobowiązana do pisania, a dokument musi określać wszystkie wyraźne warunki umowy i musi być podpisany zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę.
§ 54 ust. 2 Ustawy Prawo Własności (LPA) tworzy jednak wyjątek. Stwierdza on, że umowy najmu komercyjnego mogą być tworzone ustnie i bez formalnej dokumentacji, pod warunkiem, że czas trwania umowy najmu jest krótszy niż 3 lata, że umowa najmu weszła w życie, gdy tylko najemca zajął nieruchomość, a czynsz jest ustalony według obowiązującej stawki rynkowej i nie jest nominalny. Jeśli wszystkie te okoliczności mają zastosowanie, najemca biznesowy ma dozwolony interes prawny.
zauważ, że okresowe dzierżawy mogą również podlegać wyłączeniu LPA.
prawa lokatorów biznesowych bez pisemnej umowy najmu
część 2 Ustawy o wynajmującym i Najemcy z 1954 r.ma zastosowanie do każdej umowy najmu, w której nieruchomość „jest Lub obejmuje pomieszczenia, które są zajęte przez najemcę i są zajęte dla celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej lub dla tych i innych celów”.
zgodnie z Ustawą, najemcy biznesowi, którzy pracują dłużej niż 12 miesięcy i w przypadku gdy wynajmujący zaakceptował płatność czynszu, uzyskują „zabezpieczenie dzierżawy”. Jest to ustawowe prawo najemcy biznesowego do uzyskania nowej umowy najmu po wygaśnięciu istniejącej umowy najmu.
aby kwalifikować się do zabezpieczenia dzierżawy, niepisana umowa nie zawarta w akcie własności musi kwalifikować się jako dzierżawa zgodnie z wymogami art. 54 ust. 2 Ustawy Prawo Własności.
ponadto, sekcja 37 LTA pozwala najemcy dochodzić odszkodowania, jeśli właściciel uzyska posiadanie.
(Wskazówki dotyczące opinii o wynajmie komercyjnym znajdziesz w naszym artykule: opinie o wynajmie komercyjnym (Przewodnik!))
podczas gdy te przepisy ustawowe mogą być „zakontraktowane” w ramach podpisanej pisemnej umowy, bez formalnego dokumentu, ustawowe prawa do przedłużenia na koniec okresu i dochodzenia odszkodowania, gdy wynajmujący przejmuje posiadanie, są dorozumiane na rzecz najemcy biznesowego.
czy najemcy biznesowi mogą być eksmitowani, jeśli nie ma pisemnej umowy najmu?
w przypadku ustanowienia kwalifikującej się umowy najmu, wynajmujący musi przestrzegać ścisłej procedury prawnej, aby zgodnie z prawem odzyskać własność na koniec okresu najmu. Wiąże się to z doręczeniem wypowiedzenia najemcy zgodnie z sekcją 25 ustawy o wynajmującym i Najemcy z 1954 r., określając, który z siedmiu powodów sprzeciwu opierają się na sprzeciwie wobec nowej dzierżawy.
siedem powodów sprzeciwu, o których mowa w § 30 ust. 1 umowy LTA, to:
(a) najemca ma obowiązki związane z naprawą i konserwacją w ramach obecnej umowy najmu i nieruchomość jest w ruinie;
(b) wystąpiło stałe opóźnienie w zapłacie czynszu;
(C) najemca naruszył/narusza inne warunki umowy najmu. Leasing istniejący;
(d) Wynajmujący jest w stanie zapewnić odpowiednie zakwaterowanie alternatywne;
(e) najem został utworzony przez sub-najem;
(f) wynajmujący zamierza wyburzyć lub zrekonstruować nieruchomość i nie jest to możliwe bez odzyskania przez wynajmującego posiadania;
(g) wynajmujący zamierza zająć nieruchomość lub część nieruchomości na potrzeby własnej działalności lub jako miejsce zamieszkania.
Wynajmujący ma obowiązek doręczenia najemcy pisemnego wypowiedzenia § 25 nie później niż na 12 i nie później niż na sześć miesięcy przed określonym terminem wypowiedzenia.
wypowiedzenie musi określać datę wypowiedzenia umowy najmu, która musi nastąpić po zakończeniu okresu obowiązywania umowy, oraz musi wskazywać podstawy do sprzeciwu wobec przedłużenia umowy.
w przypadku, gdy najemca wystąpił o udzielenie nowej umowy najmu zgodnie z § 26 umowy LTA, wynajmujący może złożyć roszczenie wzajemne informujące o przyczynach nieodnowienia umowy.
w przypadku gdy właściciel odzyskuje posiadanie, najemca biznesowy może być w stanie domagać się odszkodowania na podstawie przepisów LTA.
dlaczego warto zasięgnąć porady prawnej
brak bezpieczeństwa i możliwość kosztownych sporów oznacza, że niepisane umowy najmu rzadko są zalecaną opcją dla najemców komercyjnych lub właścicieli. Są raczej możliwym do uniknięcia źródłem ryzyka biznesowego.
jeśli obawiasz się o swój status prawny lub prawa jako najemcy biznesowego bez pisemnego dokumentu najmu lub jeśli właściciel podejmuje działania w celu przejęcia nieruchomości, skorzystaj z porady prawnej na temat opcji, aby zapewnić ochronę Twoich praw i interesów.
Zastrzeżenia prawne
kwestie zawarte w tym artykule są przeznaczone wyłącznie do ogólnych celów informacyjnych. Artykuł ten nie stanowi porady prawnej, ani nie jest kompletnym ani autorytatywnym stwierdzeniem prawa i nie powinien być traktowany jako taki. Chociaż dokładamy wszelkich starań, aby informacje były poprawne, nie udzielamy żadnej gwarancji, wyraźnej ani dorozumianej, co do ich dokładności i nie ponosimy odpowiedzialności za jakiekolwiek błędy lub pominięcia. Przed podjęciem działań na podstawie jakichkolwiek informacji zawartych w niniejszym dokumencie należy zasięgnąć porady prawnej.