általában a kereskedelmi ingatlan bérbeadóknak és az üzleti bérlőknek írásbeli bérleti szerződést kell aláírniuk, amely meghatározza a bérleti feltételeket. Ez biztosítja a két fél jogait és kötelezettségeit, valamint az esetlegesen felmerülő viták rendezésének egyértelműségét.
általában nem tanácsos kereskedelmi ingatlan bérbeadása írásbeli megállapodás nélkül. A problémák általában akkor merülnek fel, amikor a bérbeadó eladja vagy birtokba veszi az ingatlant, és kilakoltatja a bérlőt.
hivatalos dokumentum hiányában az üzleti bérlők csak a törvény által biztosított korlátozott jogokra és védelemre támaszkodhatnak, nem pedig potenciálisan előnyösebb feltételekre, ha hivatalos írásbeli bérleti szerződés van érvényben.
ez a cikk kiterjed:
- létezhet-e lízing dokumentáció nélkül?
- üzleti bérlők jogai írásbeli lízing nélkül
- ki lehet-e kilakoltatni az üzleti bérlőket, ha nincs írásbeli megállapodás?
- miért kérjen jogi tanácsot
létezhet-e bérleti szerződés dokumentáció nélkül?
az 1989.évi vagyonjogi törvény (egyéb rendelkezések) 2. szakasza szerint a 3 évnél hosszabb kereskedelmi bérleti szerződéseket okirattal kell létrehozni. Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződést írásban kell elkötelezni, és a dokumentumnak meg kell határoznia a megállapodás minden kifejezett feltételeit, és azt mind a bérbeadónak, mind a bérlőnek alá kell írnia.
a tulajdonjogi törvény(LPA) 54.cikkének (2) bekezdése azonban kivételt hoz létre. Kimondja, hogy a kereskedelmi lízing szóban és hivatalos dokumentáció nélkül is létrehozható, feltéve, hogy a lízing időtartama kevesebb, mint 3 év, hogy a lízing akkor lépett hatályba, amikor a bérlő elfoglalta az ingatlant, és hogy a bérleti díj az uralkodó piaci árfolyamon van meghatározva, és nem nominális. Ha ezek a körülmények mind érvényesek, az üzleti bérlőnek megengedett jogi érdeke van.
vegye figyelembe, hogy az időszakos bérleti szerződések az LPA-mentesség hatálya alá is tartozhatnak.
üzleti bérlők jogai írásbeli lízing nélkül
a Bérbeadóról és Bérlőről szóló 1954.évi törvény 2. része minden olyan bérleti szerződésre vonatkozik, ahol az ingatlan “olyan helyiség, amelyet a bérlő foglal el, és amelyet az általa folytatott üzleti tevékenység céljából vagy más célokra foglaltak el”.
a törvény értelmében azok az üzleti bérlők, akik több mint 12 hónapja foglalkoztak, és ahol a bérbeadó elfogadta a bérleti díj fizetését, megkapják a birtoklás biztonságát. Ez az üzleti bérlő törvényes joga, hogy a meglévő bérlet lejártakor új bérleti szerződést kapjon.
a birtoklás biztonságának megszerzéséhez a nem okirattal kötött íratlan megállapodásnak bérleti szerződésnek kell minősülnie a tulajdonjogi törvény 54.szakaszának(2) bekezdése szerinti követelményeknek megfelelően.
ezenkívül az LTA 37. szakasza lehetővé teszi a bérlő számára, hogy kártérítést követeljen, ha a bérbeadó birtokba veszi.
(a kereskedelmi bérleti díjakról szóló útmutatásért lásd cikkünket: bérleti díjak a kereskedelmi bérleti díjban (útmutató!))
míg ezek a törvényi rendelkezések aláírt írásbeli megállapodás részeként, hivatalos dokumentum nélkül is szerződhetők, a futamidő végén történő megújításra és kártérítés igénylésére vonatkozó törvényi jogok, ha a bérbeadó birtokba veszi, az üzleti bérlő javára szólnak.
kilakoltathatók-e az üzleti bérlők, ha nincs írásbeli bérleti szerződés?
ha minősített bérleti szerződést hoznak létre, a kereskedelmi bérbeadónak szigorú jogi eljárást kell követnie ahhoz, hogy a bérleti időszak végén jogszerűen visszavegye az ingatlant. Ez magában foglalja a bérlő értesítését a bérbeadó és a bérlői törvény 25. szakasza szerint, az 1954. évi bérbeadó és bérlői törvény szerint, amely kimondja, hogy a hét ellenzéki ok közül melyikre támaszkodnak az új bérleti szerződés ellen.
az LTA 30. szakaszának(1) bekezdésében meghatározott hét kifogás a következő:
a) a bérlőnek a jelenlegi bérleti szerződés szerinti javítási és karbantartási kötelezettségei vannak, és az ingatlan rossz állapotban van;
b) a bérleti díj kifizetése tartósan késedelmes volt;
c) a bérlő megsértette/megsértette a bérleti szerződés egyéb feltételeit; meglévő bérlet;
(d) a bérbeadó képes megfelelő alternatív szállást biztosítani;
(e) a bérleti szerződést Albérlet útján hozták létre;
(f) a bérbeadó lebontani vagy rekonstruálni kívánja az ingatlant, és ez nem lehetséges a bérbeadó birtokának visszaszerzése nélkül;
(g) a bérbeadó az ingatlant vagy annak egy részét saját vállalkozása vagy lakóhelye céljából kívánja elfoglalni.
a bérbeadó köteles a 25. szakasz szerinti értesítést írásban kézbesíteni a bérlőnek legfeljebb 12, és nem kevesebb, mint hat hónappal a felmondási dátum előtt, amely a bérleti szerződés megújításának ellenkezését javasolja.
az értesítésnek meg kell határoznia a bérleti szerződés megszüntetésének dátumát, amely a meglévő szerződéses időszak lejárta után következik be, és meg kell jelölnie a megújítás elutasításának indokait.
ha a bérlő az LTA 26. szakasza alapján új bérleti szerződést kért,a bérbeadó ellenjegyzést küldhet a megújítás elmaradásának okairól.
ahol a bérbeadó újra birtokba veszi, az üzleti bérlő az LTA rendelkezései alapján kártérítést igényelhet.
miért kérjen jogi tanácsot
a biztonság hiánya és a költséges viták lehetősége azt jelenti, hogy az íratlan bérleti szerződések ritkán tanácsos lehetőség a kereskedelmi bérlők vagy bérbeadók számára. Inkább az üzleti kockázat elkerülhető forrása.
ha aggódik a jogi státusza vagy jogai, mint üzleti bérlő írásos bérleti dokumentum nélkül, vagy ha a bérbeadó lépéseket tesz az ingatlan birtoklására, jogi tanácsot adjon a lehetőségeiről, hogy biztosítsa jogait és érdekeit.
jogi nyilatkozat
Az ebben a cikkben szereplő kérdések csak általános tájékoztatási célokat szolgálnak. Ez a cikk nem minősül jogi tanácsadásnak, sem a törvény teljes vagy hiteles nyilatkozatának, ezért nem szabad így kezelni. Bár minden erőfeszítést megteszünk annak érdekében, hogy az információk helyesek legyenek, nincs kifejezett vagy hallgatólagos garancia az adatok pontosságára, és nem vállalunk felelősséget semmilyen hibáért vagy mulasztásért. Mielőtt az itt szereplő információk bármelyikére reagálna, szakértői jogi tanácsot kell kérni.