normalt bör kommersiella fastighetsägare och hyresgäster teckna ett skriftligt hyresavtal som anger villkoren för hyresavtalet. Detta ger säkerhet om båda parternas rättigheter, skyldigheter och tydlighet i hur man löser eventuella tvister som kan uppstå.
det är i allmänhet inte tillrådligt att hyra en kommersiell fastighet utan skriftligt avtal. Problem uppstår vanligtvis när hyresvärden är ute efter att sälja eller ta i besittning av fastigheten och vräka hyresgästen.
utan ett formellt dokument på plats kan affärshyresgäster bara kunna förlita sig på de begränsade rättigheter och skydd som följer av stadgan snarare än potentiellt mer fördelaktiga villkor om ett formellt skriftligt hyresavtal var på plats.
denna artikel omfattar:
- kan ett hyresavtal existera utan dokumentation?
- business hyresgäster rättigheter utan skriftligt hyresavtal
- kan business hyresgäster vräkas om det inte finns något skriftligt avtal?
- varför söka juridisk rådgivning
kan ett hyresavtal existera utan dokumentation?
enligt avsnitt 2 i lagen om egendom (Diverse bestämmelser) Act 1989 måste kommersiella hyresavtal som varar längre än 3 år skapas genom en handling. Detta innebär att hyresavtalet måste förbindas att skriva och dokumentet måste ange alla uttryckliga villkor för arrangemanget och det måste undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen.
avsnitt 54(2) i lagen om Egendomslag (LPA) skapar emellertid ett undantag. Det anges kommersiella leasingavtal kan skapas muntligen, och utan någon formell dokumentation, förutsatt att hyresavtalet är mindre än 3 år, att hyresavtalet trädde i kraft så snart hyresgästen tog ockupationen av fastigheten och att hyran är inställd är den rådande marknadsräntan och är inte nominell. Om alla dessa omständigheter gäller har hyresgästen ett tillåtet juridiskt intresse.
Observera att periodiska hyresavtal också kan omfattas av lpa-undantaget.
business hyresgästers rättigheter utan skriftligt hyresavtal
del 2 i hyresvärden och Hyresgästlagen 1954 gäller för alla hyresrätter där fastigheten ”är eller inkluderar lokaler som är upptagna av hyresgästen och är så upptagna för ett företag som bedrivs av honom eller för dessa och andra ändamål”.
enligt lagen ska företagare som har varit sysselsatta i mer än 12 månader, och där hyresvärden har accepterat betalning av hyran, erhålla ’besittningstrygghet’. Detta är en lagstadgad rätt för hyresgästen att få ett nytt hyresavtal vid utgången av det befintliga hyresavtalet.
för att kvalificera sig för besittningsrätt, ett oskrivet avtal som inte gjorts av handling måste kvalificera sig som ett leasingavtal utöver kraven i avsnitt 54(2) i lagen om egendom.
dessutom tillåter avsnitt 37 i LTA hyresgästen att kräva ersättning om hyresvärden får besittning.
(för vägledning om kommersiell hyra recensioner se vår artikel: hyra recensioner i kommersiell leasing (en Guide!))
även om dessa lagstadgade bestämmelser kan ’kontrakteras’ av som en del av ett undertecknat skriftligt avtal, utan ett formellt dokument, är de lagstadgade rättigheterna att förnya i slutet av terminen och att kräva ersättning där hyresvärden tar besittning underförstådda till förmån för affärshyresgästen.
kan företag hyresgäster vräkas om det inte finns någon skriftlig hyresavtal?
om en kvalificerad hyresrätt upprättas måste en kommersiell hyresvärd följa strikt rättsligt förfarande för att lagligt återta en fastighet i slutet av hyresperioden. Detta innebär att man meddelar hyresgästen enligt Avsnitt 25 i hyresvärden och Hyresgästlagen 1954, med angivande av vilken av de sju grunderna för opposition de litar på för att motsätta sig en ny hyresrätt.
de sju grunder för invändning som anges i Avsnitt 30(1) i LTA är:
(a) hyresgästen har skyldigheter i samband med reparation och underhåll enligt det aktuella hyresavtalet och fastigheten är i förfall;
(b) det har varit en ihållande försening i betalningen av hyran;
(c) hyresgästen har varit/är i strid med andra villkor i hyresavtalet; det befintliga hyresavtalet;
(d) hyresvärden kan tillhandahålla lämpligt alternativt boende;
(e) hyresrätten skapades genom en uthyrning;
(f) hyresvärden avser att riva eller rekonstruera fastigheten och det är inte möjligt utan att hyresvärden återhämtar innehav;
(g) hyresvärden avser att ockupera fastigheten eller en del av fastigheten för egen verksamhet eller som bostad.
hyresvärden är skyldig att delge hyresgästen ett avsnitt 25 skriftligt meddelande till hyresgästen högst 12 och inte mindre än sex månader före uppsägningsdatumet som anges rådgivning om motstånd mot hyresförnyelsen.
meddelandet måste ange ett datum då hyresavtalet ska sägas upp, vilket måste vara efter det att den befintliga avtalsperioden löper ut, och det måste ange skälen för att motsätta sig förnyelsen.
om hyresgästen har begärt beviljande av ett nytt hyresavtal enligt Avsnitt 26 i LTA, kan hyresvärden betjäna ett motmeddelande som informerar om skälen för icke-förnyelse.
om hyresvärden återtar innehav kan hyresgästen kunna kräva ersättning enligt lta-bestämmelserna.
varför söka juridisk rådgivning
bristen på säkerhet och potential för kostsamma tvister innebär oskrivna hyresavtal är sällan ett lämpligt alternativ för kommersiella hyresgäster eller hyresvärdar. Snarare är de en undvikbar källa till affärsrisk.
om du är orolig för din juridiska status eller rättigheter som företagshyresgäst utan skriftligt leasingdokument, eller om din hyresvärd vidtar åtgärder för att ta besittning av fastigheten, ta juridisk rådgivning om dina alternativ för att säkerställa att dina rättigheter och intressen skyddas.
juridisk ansvarsfriskrivning
frågorna i denna artikel är endast avsedda för allmän information. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning, inte heller är det en fullständig eller auktoritativ redogörelse för lagen, och bör inte behandlas som sådan. Medan alla ansträngningar görs för att säkerställa att informationen är korrekt, ges ingen garanti, uttrycklig eller underförstådd, om dess noggrannhet och inget ansvar accepteras för eventuella fel eller försummelser. Innan du agerar på någon av informationen häri, expert juridisk rådgivning bör sökas.