Comment éviter la Taxe de récupération d’Amortissement sur les biens locatifs

Si vous êtes comme certains propriétaires de biens locatifs, vous n’aviez jamais entendu parler du terme récupération d’amortissement ou même comprendre la logique derrière cela jusqu’à ce que votre première location soit mise en vente. Bien que posséder un bien locatif vous offre l’avantage d’un flux de trésorerie constant potentiel, vous ignorez peut-être l’éventail des taxes auxquelles vous êtes soumis lorsque vous décidez de vendre votre propriété.

Dans cet article, vous en apprendrez plus sur l’amortissement, la récupération d’amortissement et comment éviter l’impôt sur la récupération d’amortissement lors de la vente de votre bien locatif.

Comprendre l’amortissement

L’IRS définit l’amortissement comme une dépense en capital qui est le mécanisme de recouvrement de vos coûts dans une propriété productrice de revenus et qui doit être prise en charge pendant la durée de vie prévue de la propriété. Il vous permet de déduire le coût d’achat et d’amélioration d’une propriété sur sa durée de vie utile.

Lorsque vous achetez un bien locatif résidentiel, l’IRS vous permet de déduire une déduction fiscale basée sur la dépréciation potentielle de la valeur du logement sur 27,5 ans. Vous pouvez déduire ces déductions dès la mise en service du bien locatif. La plupart des immeubles locatifs résidentiels sont amortis au taux annuel de 3,636 % de leur coût de base.

En utilisant une étude de cas simple, disons que vous avez acheté une propriété fourplex le 1er janvier pour 300 000 $.

Le calcul de l’amortissement se présenterait comme suit:

1. La Base de coût (Prix d’achat) déduite de la valeur du terrain sera égale à la valeur du bâtiment.
2. La valeur du bâtiment divisée par 27,5 vous donnera votre déduction pour amortissement annuel.

En supposant que la valeur du lot sur lequel se trouve le fourplex est de 75 000 $, le calcul ressemblerait à ceci:

1. $300,000 déduit de 75 000 $ équivaut à 225 000 for pour la valeur du bâtiment
2. 225 000 divided divisée par 27,5 ans équivaut à 8 182 approximately environ.

Le montant de la déduction pour amortissement annuel admissible est de 8 182 $. Cependant, lorsque vous vendez la propriété locative pour un gain, l’IRS devra récupérer certaines de ces déductions pour amortissement ou gains. C’est ce qu’on appelle la récupération d’amortissement. Vous trouverez ci-dessous tout ce que vous devez savoir sur la récupération de l’amortissement des biens locatifs.

Qu’est-ce que la Récupération d’amortissement sur un bien locatif?

La plupart des propriétaires ayant déduit l’amortissement sur la durée de vie utile de leur propriété, l’IRS a introduit la Récupération de l’amortissement ou la section 1250 de l’IRC. Lorsque vous souscrivez ces déductions au nom de l’amortissement, les déductions sont considérées comme un gain car elles abaissent votre base de coûts et votre revenu imposable.

Ainsi, lorsque vous vendez la propriété pour un gain, l’IRS exige que vous remboursiez un certain pourcentage des franchises d’amortissement que vous avez perçues pendant la période où la propriété était en service. Un exemple rapide de calcul de la récupération d’amortissement sur la vente d’un bien locatif basé sur notre étude de cas.

1. Vous avez acheté un fourplex pour 300 000 $, mais comme vous devez exclure le coût du terrain, cela vous laisse une valeur de construction de 225 000 $.
2. Vous souscrivez un amortissement de 8 182 each par année, pendant 11 ans. L’amortissement total déduit est de 90 002 $.
3. Votre coût de base rajusté pour le fourplex est maintenant de 134 998 $ (Pour obtenir le coût de base rajusté, il vous suffit de déduire l’amortissement total de la valeur du bâtiment)
4. Onze ans plus tard, vous décidez de vendre la propriété pour 500 000 $ et votre gain réalisé est de 365 002 $.
5. Puisque vous avez réalisé un gain lors de la vente du fourplex, l’IRS exigera que vous payiez jusqu’à 25% sur la partie des gains liée à vos déductions pour amortissement totales. Donc, si votre taux de revenu ordinaire est plafonné à 25%, il le serait (90 002$ *.25) ce qui équivaut à une récupération d’amortissement de 22 500
6. La partie restante des gains réalisés sera imposée au taux d’imposition des gains en capital à long terme par l’IRS. Si votre tranche d’imposition des gains en capital est la plus élevée (c.-à-d. 20 %), votre impôt sur les gains en capital serait de (275 000**.20) ce qui équivaut à un impôt sur les gains en capital de 55 000 $.

Donc, à la vente du fourplex, vous regarderez 77 500 taxes en taxes. Lors de la déclaration de votre impôt, vous devrez déclarer votre récupération d’amortissement sur le formulaire IRS 4797. Veuillez contacter un conseiller fiscal professionnel pour obtenir de l’aide dans votre situation spécifique.

Comment éviter l’impôt de récupération d’amortissement sur les biens locatifs

Bien que la récupération d’amortissement soit requise par l’IRS lors de la vente d’un bien locatif ou lorsque le coût de la propriété a été entièrement recouvré, il existe plusieurs façons légales de vendre votre bien locatif amorti sans avoir à faire face à des pénalités fiscales.

Vendre la Propriété pour une perte afin d’éviter l’impôt de récupération d’amortissement

C’est l’un des moyens faciles mais difficiles d’éviter l’impôt de récupération d’amortissement lors de la vente de votre bien locatif. Vous n’êtes pas tenu par l’IRS de payer la taxe de récupération d’amortissement si vous avez vendu votre maison pour une perte.

Par exemple, si vous avez détenu le fourplex pendant 11 ans avec une déduction pour amortissement totale de 90 002 over au cours de la période, mais que vous décidez de vendre la propriété pour 100 000 $ en raison d’un marché qui s’effondre. Dans ce scénario, vous n’aurez pas à payer pour la récupération de l’amortissement, mais vous devrez déclarer une perte de 34 998 $ (coût de base rajusté moins le prix de vente).

Si vous étiez propriétaire du bien locatif ou du fourplex dans notre exemple depuis plus d’un an, vous pourriez déclarer cette perte dans la catégorie des pertes de l’article 1231. Cela signifie que vous pouvez utiliser la perte pour réduire votre impôt à payer au cours de vos deux années de revenu imposable en cours ou au cours des deux dernières années.

Faites un échange similaire ou 1031 pour éviter l’impôt sur la récupération de l’amortissement

En règle générale, lorsque vous vendez un bien immobilier et que vous avez un gain, l’IRS s’attend à ce que vous payiez des impôts sur le gain réalisé. Cependant, l’article 1031 du CEI vous permet de reporter le paiement de l’impôt sur le gain en capital et de la récupération de l’amortissement si vous structurez votre transaction dans le cadre d’un échange de type similaire ou 1031.

Alors, qu’est-ce qu’un échange 1031 ou similaire? Un échange 1031 vous permet de reporter le paiement des impôts sur les gains en capital ou des impôts sur la récupération de l’amortissement si vous réinvestissez le produit de la vente de vos biens immobiliers dans l’achat d’un bien immobilier de remplacement tout en respectant les directives de l’IRS.

En passant par notre exemple fourplex précédent;

Si vous étudiez le tableau de près, vous remarquerez que le compte de taxes à la l’investisseur serait de 77 500 $ et la partie attribuée à la récupération de l’amortissement était un peu supérieure à 22 000 $. Heureusement, la section d’échange 1031 a montré que l’investisseur était en mesure de différer le paiement de la récupération d’amortissement ou même des gains en capital.

Ainsi, si votre objectif est d’éviter le paiement de la récupération d’amortissement grâce à l’utilisation de l’échange 1031, vous pouvez y parvenir en réinvestissant continuellement le produit de la vente de votre bien locatif dans un autre bien locatif. En faisant cela, vous pouvez reporter le paiement des impôts de récupération d’amortissement jusqu’à votre décès et vos enfants pourraient être en mesure de vendre la propriété en franchise d’impôt.

Réflexions finales sur la façon d’éviter la taxe de récupération d’amortissement sur les biens locatifs

Même si le processus d’échange ou de récupération d’amortissement 1031 peut sembler simple sur le papier, il implique une série de règles et d’étapes pas si simples. N’oubliez pas que les exemples utilisés dans cet article sont trop simplifiés. De plus, les lois sur l’impôt foncier locatif sont complexes et sujettes à des modifications constantes.

Avant de commencer le processus de vente de votre bien locatif ou de décider d’éviter le paiement de la taxe de récupération d’amortissement, veuillez contacter un comptable fiscal qualifié pour discuter de votre situation.