Qu’est-ce qu’un prêt FHA? – Le Guide complet du consommateur

Qu’est-ce qu’un prêt FHA?

Un prêt FHA est une hypothèque assurée par la Federal Housing Administration (FHA). Ils sont populaires, en particulier chez les acheteurs d’une première maison, car ils permettent des acomptes de 3,5% pour des scores de crédit de 580 +. Cependant, les emprunteurs doivent payer des primes d’assurance hypothécaire, ce qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement d’un emprunteur.

Les emprunteurs peuvent être admissibles à un prêt FHA avec un acompte aussi peu que 3.5% pour un pointage de crédit de 580 ou plus. La cote de crédit de l’emprunteur peut être comprise entre 500 et 579 si un acompte de 10% est versé. Il est important de se rappeler cependant que plus le pointage de crédit est bas, plus les emprunteurs à intérêt seront élevés.

Le programme FHA a été créé en réponse à l’éruption de saisies et de défauts de paiement qui s’est produite dans les années 1930; pour fournir aux prêteurs hypothécaires une assurance adéquate; et pour aider à stimuler le marché du logement en rendant les prêts accessibles et abordables pour les personnes ayant un crédit moins élevé ou une faible mise de fonds. Essentiellement, le gouvernement fédéral assure des prêts aux prêteurs approuvés par la FHA afin de réduire leur risque de perte si un emprunteur fait défaut sur ses paiements hypothécaires.

Exigences de prêt FHA

Pour les emprunteurs intéressés à acheter une maison avec un prêt FHA avec un faible montant de mise de fonds de 3,5%, les candidats doivent avoir un score FICO minimum de 580 pour se qualifier. Cependant, avoir un pointage de crédit inférieur à 580 ne vous exclut pas nécessairement de l’admissibilité au prêt FHA. Il vous suffit d’avoir un acompte minimum de 10%.

Le pointage de crédit et les montants de mise de fonds ne sont que deux des exigences des prêts FHA. Voici une liste complète des exigences de prêt FHA, qui sont définies par la Federal Housing Authority:

• Les emprunteurs doivent avoir des antécédents d’emploi stables ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.
• Les emprunteurs doivent avoir un numéro de sécurité sociale valide, une résidence légale aux États-Unis et avoir l’âge légal pour signer une hypothèque dans votre État.
• Les emprunteurs doivent verser un acompte minimum de 3,5 %. L’argent peut être offert par un membre de la famille.
• Les nouveaux prêts FHA ne sont disponibles que pour l’occupation de la résidence principale.
• Les emprunteurs doivent avoir une évaluation foncière d’un évaluateur approuvé par la FHA.
• Le ratio initial des emprunteurs (paiement hypothécaire plus les frais de l’assurance hypothécaire, les impôts fonciers, l’assurance hypothécaire, l’assurance habitation) doit être inférieur à 31 % de leur revenu brut, généralement. Vous pourrez peut-être être approuvé avec un pourcentage aussi élevé que 40%. Votre prêteur devra justifier pourquoi il estime que l’hypothèque présente un risque acceptable. Le prêteur doit inclure tous les facteurs compensatoires utilisés pour l’approbation du prêt.
• Ratio d’arriéré des emprunteurs (hypothèque plus toute votre dette mensuelle, c.-à-d. paiement par carte de crédit, paiement de voiture, prêts étudiants, etc.) doit être inférieur à 43% de leur revenu brut, généralement. Vous pourrez peut-être être approuvé avec un pourcentage aussi élevé que 50%. Votre prêteur devra justifier pourquoi il estime que l’hypothèque présente un risque acceptable. Le prêteur doit inclure tous les facteurs compensatoires utilisés pour l’approbation du prêt.
• Les emprunteurs doivent avoir une cote de crédit minimale de 580 pour un financement maximal avec une mise de fonds minimale de 3,5 %.
• Les emprunteurs doivent avoir une cote de crédit minimale de 500 à 579 pour une LTV maximale de 90% avec un acompte minimum de 10%. Les prêteurs qualifiés FHA utiliseront une base au cas par cas pour déterminer la solvabilité des demandeurs.
• Généralement, les emprunteurs doivent être à deux ans de la faillite et avoir rétabli un bon crédit. Des exceptions peuvent être faites si vous êtes en faillite depuis plus d’un an s’il y a eu des circonstances atténuantes indépendantes de votre volonté qui ont causé la faillite et que vous avez géré votre argent de manière responsable.
• Généralement, les emprunteurs doivent avoir trois ans de forclusion et avoir rétabli un bon crédit. Des exceptions peuvent être faites s’il y a eu des circonstances atténuantes et que vous avez amélioré votre crédit. Si vous n’avez pas pu vendre votre maison parce que vous avez dû déménager dans une nouvelle zone, cela ne constitue pas une exception à la ligne directrice de forclusion de trois ans.
• La propriété doit répondre à certaines normes minimales lors de l’évaluation. Si la maison que vous achetez ne répond pas à ces normes et qu’un vendeur n’acceptera pas les réparations requises, votre seule option est de payer les réparations requises à la fermeture (à conserver sous séquestre jusqu’à la fin des réparations).

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Avantages des prêts FHA: Des acomptes bas et des exigences de pointage de crédit moins strictes

Généralement, un prêt FHA est l’un des types de prêts hypothécaires les plus faciles à obtenir, car il nécessite un faible acompte et vous pouvez avoir un crédit moins que parfait. Pour les prêts FHA, un acompte de 3,5% est requis pour un financement maximal. Les emprunteurs avec des scores de crédit aussi bas que 500 peuvent se qualifier pour un prêt FHA.

Les emprunteurs qui ne peuvent pas se permettre une mise de fonds de 20%, ont un pointage de crédit inférieur ou ne peuvent pas être approuvés pour une assurance hypothécaire privée devraient examiner si un prêt FHA est la meilleure option pour leur scénario personnel.

Un autre avantage d’un prêt FHA c’est une hypothèque assumable, ce qui signifie que si vous souhaitez vendre votre maison, l’acheteur peut « assumer » le prêt que vous avez. Les personnes qui ont un crédit faible ou mauvais, qui ont fait l’objet d’une faillite ou qui ont été saisies peuvent toujours être admissibles à un prêt FHA.

Une assurance hypothécaire est requise pour un prêt FHA

Vous saviez qu’il devait y avoir un piège, et voilà: Parce qu’un prêt FHA n’a pas les normes strictes d’un prêt conventionnel, il nécessite deux types de primes d’assurance hypothécaire: l’une est payée intégralement à l’avance — ou, elle peut être financée dans l’hypothèque and et l’autre est un paiement mensuel. En outre, les prêts FHA exigent que la maison remplisse certaines conditions et doit être évaluée par un évaluateur approuvé par la FHA.

Prime d’assurance hypothécaire initiale —UPMIP) – Nommée de façon appropriée, il s’agit d’un paiement de prime mensuelle initiale unique, ce qui signifie que les emprunteurs paieront une prime de 1,75% du prêt immobilier, quel que soit leur pointage de crédit. Exemple : prêt de 300 000 $ x 1,75 % = 5 250 $. Cette somme peut être payée d’avance à la clôture dans le cadre des frais de règlement ou peut être intégrée à l’hypothèque.

MIP annuel (facturé mensuellement) – Appelé prime annuelle, il s’agit en fait d’une charge mensuelle qui sera incluse dans votre paiement hypothécaire. Le montant de la prime d’assurance hypothécaire est un pourcentage du montant du prêt, basé sur le ratio prêt-valeur (LTV) de l’emprunteur, la taille du prêt et la durée du prêt:

Par exemple, la prime annuelle sur un prêt de 300 000 $ d’une durée de 30 ans et d’une LTV inférieure à 95 % serait de 2 400 $ : 300 000 x x 0,80 % = 2 400 $. Pour calculer le paiement mensuel, divisez 2 400 $ par 12 mois = 200 $. Ainsi, la prime d’assurance mensuelle serait de 200 $ par mois.

Combien de temps Les Emprunteurs Doivent-Ils payer une assurance hypothécaire FHA?

La durée de votre PMI annuel dépendra de la durée d’amortissement et du ratio LTV à la date d’origine de votre prêt.

Pour les prêts dont les numéros de dossier FHA ont été attribués à compter de juin 3, 2013:

Les emprunteurs devront payer une assurance hypothécaire pour toute la durée du prêt si la VL est supérieure à 90% au moment de l’origine du prêt. Si votre LTV était de 90 % ou moins, l’emprunteur paiera l’assurance hypothécaire pour la durée du prêt hypothécaire ou 11 ans, selon la première éventualité.

Pour les prêts avec des numéros de cas FHA attribués avant le 3 juin 2013:

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Comment obtenez-vous un prêt FHA?

Un prêteur doit être approuvé par la Federal Housing Authority afin de vous aider à obtenir un prêt FHA. Vous trouvez des prêteurs FHA et achetez des devis hypothécaires pour un prêt FHA rapidement et facilement sur Zillow. Il suffit de soumettre une demande de prêt et vous recevrez instantanément des devis personnalisés d’un marché rempli de centaines de prêteurs. Le processus est gratuit, facile et vous pouvez le faire de manière anonyme, sans fournir d’informations personnelles. Si vous voyez un devis de prêt d’un prêteur qui vous intéresse, vous pouvez contacter directement le prêteur.

Taux d’intérêt des prêts FHA

Voici les taux d’intérêt moyens de la FHA actuels. Vous pouvez également utiliser Zillow pour voir les taux d’intérêt de la FHA pour votre situation particulière. Il suffit de soumettre une demande de prêt avec moins d’un acompte de 20% et vous recevrez instantanément des devis FHA personnalisés de plusieurs prêteurs. Utilisez le bouton de filtre pour filtrer uniquement sur les taux hypothécaires FHA.

Pour voir à quel taux d’intérêt vous seriez admissible, entrez vos détails spécifiques tels que votre pointage de crédit, votre revenu et vos dettes mensuelles (sous Avancé). Ensuite, lorsque vous êtes prêt à parler à un prêteur, vous pouvez contacter l’un des prêteurs qui apparaissent sur votre recherche.

Un prêt FHA fixe sur 30 ans de 300 000 at à un taux d’intérêt de 3,07% avec un acompte de 10 880 down aura un paiement mensuel de 1 275 $. Un prêt FHA fixe de 20 ans de 0 APR à 0% TAEG avec un acompte de 0 down aura un paiement mensuel de 0 $. Un prêt FHA fixe de 15 ans de 300 000 at à 2.Le TAEG de 82% avec un acompte de 10 880 $ aura un paiement mensuel de 2 045 $. Un prêt FHA fixe de 10 ans de 0 APR à 0% TAEG avec un acompte de 0 down aura un paiement mensuel de 0 $. Un prêt FHA 7/1 ARM de 0 APR à 0% APR avec un acompte de 0 down aura un paiement mensuel de 0 $. Un prêt FHA 5/1 ARM de 300 000 at à un taux d’intérêt de 3,38% avec un acompte de 10 880 down aura un paiement mensuel de 1 326 $. Tous les paiements mensuels affichés supposent un Prêt à valeur maximale (LTV) de 100% et un pointage de crédit de 680, et n’incluent pas le montant des taxes et des assurances. Le paiement mensuel réel peut être plus élevé.