a bérbeadó nem indíthat kilakoltatási pert anélkül, hogy először jogilag megszüntetné a bérleti szerződést. A bérleti jog törvényes megszüntetése érdekében a bérbeadónak írásban értesítenie kell a bérlőt, az állam felmondási törvényében meghatározottak szerint. Ha a bérlő nem mozog (vagy megoldja a felmondást kiváltó problémát—például a bérleti díj megfizetésével vagy a kutya új otthonának megtalálásával), akkor a bérbeadó pert indíthat a kilakoltatásra. Kilakoltatási perek a területen lehet nevezni jogellenes fogvatartó (UD) ruhák vagy más hasonló nevet.
az állami törvények részletes követelményeket határoznak meg a bérleti szerződés megszüntetésére. A bérbeadónak a felmondási értesítés típusa a helyzettől függ, és minden államnak megvan a maga eljárása arra vonatkozóan, hogy a felmondási értesítéseket és a kilakoltatási papírokat hogyan kell megírni és kézbesíteni (“kézbesíteni”).
közlemények felmondás ok
bár a terminológia némileg változik, ha a földesurak egy ok (ok) akarnak egy bérlő ki, akkor használja a három típusú felmondás közlemények:
- fizessen bérleti díjat vagy lépjen ki az értesítésekből, amelyeket a bérbeadók általában akkor használnak, ha a bérlő nem fizette meg a bérleti díjat. Néhány napot (a legtöbb államban három-öt) adnak a bérlőnek a bérleti díj megfizetésére vagy elköltözésre (“kilépés”). További részletekért lásd Nolo állami törvényeinek diagramját a bérleti díj nem fizetésének felmondásáról.
- Cure vagy quit értesítések, amelyeket a bérbeadók általában adnak, miután a bérlő megsérti a bérleti vagy bérleti szerződés feltételeit vagy feltételeit, például a háziállatok tilalmát vagy a túlzott zajtól való tartózkodás követelményét. Általában a bérlőnek meghatározott ideje van a jogsértés kijavítására vagy “gyógyítására”. A bérlőnek, aki ezt elmulasztja, költöznie kell, vagy szembe kell néznie a kilakoltatási per lehetőségével. További részletekért lásd Nolo állami törvények diagramját a bérleti szerződés megsértése miatt történő felmondásról.
- feltétel nélküli kilépési értesítések, amelyek a legkeményebbek. Ezek arra kötelezik a bérlőt, hogy költözzön el anélkül, hogy esélye lenne a bérleti díj megfizetésére vagy a bérleti szerződés vagy a bérleti szerződés megsértésének kijavítására. A legtöbb államban a feltétel nélküli kilépési értesítések csak akkor engedélyezettek, ha a bérlő rendelkezik:
- ismételten megsértett egy jelentős bérleti vagy bérleti szerződés záradékát
- egynél több alkalommal késett a bérleti díjjal
- súlyosan megrongálta a helyiségeket, vagy
- súlyos illegális tevékenységet folytatott, például kábítószer-kereskedelmet a helyszínen.
egyes államokban a bérbeadóknak nem kell lehetőséget adniuk a bérlőknek a lejárt bérleti díj megfizetésére vagy a bérleti szerződés megsértésének kijavítására. Ezekben az államokban a földesurak azonnal használhatják a feltétel nélküli kilépési értesítéseket—meghosszabbíthatják a második esélyt, ha akarják, de egyetlen törvény sem követeli meg tőlük. További részletekért lásd Nolo állami törvényeinek diagramját a feltétel nélküli kilépésről.
ha a bérlők értesítést kaptak, de nem mozgatják vagy rögzítik a bérleti vagy bérleti szerződés megsértését az értesítésben szereplő határidőig, a bérbeadó kilakoltatási pert indíthat.
ok nélküli felmondási értesítések
jellemzően azok a bérbeadók, akiknek nincs okuk, nem szüntethetik meg a bérlő bérleti szerződését határozott idejű bérleti szerződéssel.
ha a bérleti szerződésre havi vagy más rövidebb távú bérleti szerződés vonatkozik, a bérbeadók ok nélkül felmondhatják. Egyszerűen meg kell adniuk a bérlőnek az állami törvények által előírt értesítési összeget. (Vegye figyelembe, hogy sok bérleti ellenőrzési törvény nem teszi lehetővé a bérbeadóknak, hogy akár hónapról hónapra vagy rövidebb távú bérleti szerződéseket is ok nélkül felmondjanak.)
védelem a kilakoltatáshoz a bérlő felemelheti
ha a bérlő úgy dönt, hogy védelmet nyújt a kilakoltatási per ellen, heteket—akár hónapokat is hozzáadhat a kilakoltatási folyamathoz. A bérlő rámutathat az értesítés vagy a kilakoltatási panasz hibáira, vagy bármelyik helytelen szolgáltatására (kézbesítésére), hogy megpróbálja késleltetni vagy elutasítani az ügyet.
a bíróságok gyakran figyelembe veszik a bérbeadó múltbeli intézkedését (vagy a cselekvés hiányát) a kilakoltatási per eldöntésekor. Ha a bérbeadó nem tartotta meg a bérleti díjat biztonságos és lakható állapotban, vagy ha a bérbeadó a bérlő jogi aktusainak megtorlásaként benyújtotta a kilakoltatási pert, a bíróságok kevésbé valószínű, hogy a kilakoltatás mellett döntenek.
a bérlő eltávolítása kilakoltatási per után
a kilakoltatási pert megnyerő földesurak ítéletet kapnak az ingatlan birtoklásáért, és esetleg elrendelik, hogy a bérlő fizessen fizetetlen bérleti díjat. Azonban még a bérbeadó is ítéletet kap a birtoklásért, illegális, ha a bérbeadó megpróbálja eltávolítani a bérlőt a bérlő kizárásával vagy a közművek kikapcsolásával. Inkább a bérbeadóknak követniük kell a bérlők fizikai eltávolítására vonatkozó állami és helyi eljárásokat. Ezek gyakran megkövetelik, hogy a földesurak megtartsák a seriffet vagy más helyi bűnüldöző szerveket a tényleges kilakoltatás elvégzéséhez.
általában meg kell adnia a bírósági ítéletet egy helyi rendészeti tisztviselőnek (seriff vagy marsall), valamint egy díjat, amelyet a bérlőnek kell fizetnie a költségek részeként, hogy pert indítson. A seriff vagy a marsall értesíti a bérlőt, hogy a tiszt néhány napon belül visszatér, hogy fizikailag eltávolítsa a bérlőt, ha a bérlő addigra nem megy el.
részletekért lásd Nolo’ s a bérlők elhagyott ingatlanának kezeléséről szóló állami törvények táblázata.
a bérlő kilakoltatására vonatkozó szabályok indoklása
a földesurak gyakran megsértik a részletes szabályokat, amelyeket be kell tartaniuk. Van azonban egy oka annak, hogy a legtöbb állam ragaszkodik a szigorú betartáshoz. Először is, a kilakoltatási perek viszonylag gyors jogi eljárások. (Hány más polgári ügy van lezárva és lezárva néhány hét után?) Az áramvonalas kezelésért fizetendő ár a szabályok rendíthetetlen betartása.
másodszor, mi a tét itt—a bérlő otthonában—vitathatatlanul fontosabb, mint egy polgári ügyben kapcsolatos pénz vagy üzleti. Következésképpen a jogalkotók különös figyelmet fordítottak arra, hogy a bérlők megfelelő értesítést és lehetőséget kapjanak a válaszadásra.
további segítség a bérlő Kilakoltatásában
hacsak nem ismeri alaposan törvényes jogait és kötelességeit a bérlő kilakoltatása előtt, és hacsak nem pontoz minden “i” – et és keresztez minden “t” – t, akkor a vesztes oldalra kerülhet.
ha segítségre van szüksége a kilakoltatási folyamatok és szabályok megértésében más államokban, vagy államspecifikus útmutatásra van szüksége a bérlő törvényes kilakoltatásáról, olvassa el a bérlők kilakoltatásáról szóló államonkénti útmutatóinkat.
a más államokban történő felmondások és kilakoltatások áttekintése, beleértve a bérleti díj nem fizetésére és a bérleti díjak megsértésére vonatkozó vonatkozó állami törvényeket, lásd a Nolo minden bérbeadó jogi útmutatóját, Marcia Stewart, Janet Portman és Ann O ‘ Connell.