Come evitare l’ammortamento Ricattura Imposta sulla proprietà in affitto

Se siete come alcuni proprietari di immobili in affitto, non avevi mai sentito parlare del termine ammortamento ricattura o anche capire la logica dietro di esso fino a quando il vostro primo noleggio va in vendita. Mentre possedere una proprietà in affitto ti offre il vantaggio di un potenziale flusso di cassa costante, potresti non essere a conoscenza della gamma di tasse a cui sei sottoposto quando decidi di vendere la tua proprietà.

In questo articolo, imparerete di più su ammortamento, ammortamento ricattura, e come evitare ammortamento ricattura imposta sulla vendita della vostra proprietà in affitto.

Comprensione ammortamento

L’IRS definisce ammortamento come una spesa in conto capitale che è il meccanismo per recuperare i costi in una proprietà di produzione di reddito, e deve essere assunto la durata prevista della proprietà. Esso consente di dedurre il costo di acquisto e di migliorare una proprietà nel corso della sua vita utile.

Quando si acquista un immobile in affitto residenziale, l’IRS consente di stipulare una detrazione fiscale in base al potenziale ammortamento del valore della casa oltre 27,5 anni. Si può prendere queste deduzioni, non appena si mette la proprietà in affitto in servizio. La maggior parte delle proprietà in affitto residenziali sono ammortizzati al tasso del 3,636% della sua base di costo annuo.

Utilizzando un semplice caso di studio, diciamo che hai acquistato una proprietà fourplex il 1 ° gennaio per $300.000.

Il calcolo dell’ammortamento appare così:

1. La base di costo (prezzo di acquisto) dedotta dal valore del terreno sarà uguale al valore dell’edificio.
2. Il valore dell’edificio diviso per 27,5 ti darà la detrazione di ammortamento annuale.

Supponendo che il valore del lotto su cui si trova fourplex sia di 7 75.000, il calcolo sarà simile a questo:

1. $300,000 detratto da equals 75.000 equivale a $225.000 per il valore dell’edificio
2. $225.000 diviso per 27,5 anni equivale a approximately 8.182 circa.

L’importo della detrazione di ammortamento annuale ammissibile è di 8 8.182. Tuttavia, quando si vende la proprietà in affitto per un guadagno, l’IRS avrà bisogno di ottenere alcune di quelle detrazioni di ammortamento o guadagni indietro. Questo è noto come Recupero ammortamento. Qui di seguito è tutto quello che c’è da sapere su affitto proprietà ammortamento riconquista.

Che cos’è il recupero dell’ammortamento sulla proprietà in affitto?

Con la maggior parte dei proprietari di immobili che deducono l’ammortamento sulla vita utile della loro proprietà, l’IRS ha introdotto il recupero dell’ammortamento o la Sezione IRC 1250. Quando si prende queste deduzioni in nome di ammortamento, le deduzioni sono considerati come un guadagno in quanto abbassa la base di costo e reddito imponibile.

Così, quando si vende la proprietà per un guadagno, l’IRS richiede che si paga indietro una certa percentuale delle franchigie di ammortamento che avete raccolto nel periodo in cui la proprietà era in servizio. Un rapido esempio di calcolo ammortamento riconquista sulla vendita di un immobile in affitto sulla base del nostro caso di studio.

1. Hai acquistato un fourplex per $300.000 ma dal momento che è necessario escludere il costo del terreno, questo ti lascia con un valore di costruzione di $225.000.
2. Si prende un deprezzamento di $8.182 ogni anno, per 11 anni. L’ammortamento totale detratto è 9 90.002.
3. La base di costo rettificato per il fourplex è ora $134,998 (Per ottenere la base di costo rettificato, è sufficiente detrarre l’ammortamento totale dal valore dell’edificio)
4. Undici anni lungo la linea, si decide di vendere la proprietà per $500,000, e il guadagno realizzato è $365,002.
5. Dal momento che hai realizzato un guadagno sulla vendita del fourplex, l’IRS richiederà che si paga fino al 25% da parte dei guadagni legati alle deduzioni di ammortamento totale. Quindi, se il tuo tasso di reddito ordinario è limitato al 25%, allora sarebbe ($90.002*.25) che equivale a un recupero di ammortamento di $22.500
6. La parte rimanente degli utili realizzati sarà tassata al tasso di imposta sul capital gain a lungo termine da parte dell’IRS. Se la staffa di imposta sulle plusvalenze è al più alto (cioè 20%), allora la vostra imposta sulle plusvalenze sarebbe ($275.000*.20) che equivale a un’imposta sulle plusvalenze di $55.000.

Quindi, dopo la vendita del fourplex, guarderai 7 77,500 in tasse. Al momento del deposito della tassa, è necessario segnalare il vostro ammortamento riconquistare sul modulo IRS 4797. Si prega di contattare un consulente fiscale professionale per assistenza con la vostra situazione specifica.

Come evitare ammortamento Riconquistare Imposta sulla proprietà in affitto

Mentre ammortamento riconquistare è richiesto dall’IRS sulla vendita di una proprietà in affitto o quando il costo della proprietà è stato completamente recuperato, ci sono diversi modi legali è possibile vendere la vostra proprietà in affitto ammortizzato senza dover affrontare sanzioni fiscali.

Vendere la proprietà per una perdita per evitare l’ammortamento Ricattura fiscale

Questo è uno dei modi facili ma difficili per evitare l’ammortamento ricattura fiscale sulla vendita della vostra proprietà in affitto. Non sono tenuti dall’IRS a pagare per l’ammortamento ricatturare fiscale se hai venduto la vostra casa per una perdita.

Ad esempio, se hai tenuto il fourplex per 11 anni con una deduzione di ammortamento totale di $90.002 nel periodo ma decidi di vendere la proprietà per $100.000 a causa di un mercato al collasso. In questo scenario, non si dovrà pagare per l’ammortamento riconquistare invece si dovrebbe segnalare una perdita di $34.998 (base di costo rettificato meno prezzo di vendita).

Se si possedeva la proprietà in affitto o fourplex nel nostro esempio per più di un anno, si sarebbe in grado di presentare questa perdita sotto la Sezione 1231 categoria di perdita. Ciò significa che è possibile utilizzare la perdita per ridurre la responsabilità fiscale durante i due anni attuali o passati di reddito imponibile.

Fare un Like-Kind o 1031 Scambio per evitare l’ammortamento Ricattura fiscale

In genere, quando si vende un immobile e si dispone di un guadagno, l’IRS si aspetta che si pagano le tasse sul guadagno realizzato. Tuttavia, la Sezione IRC 1031 consente di rinviare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze e il recupero degli ammortamenti se si struttura la transazione come parte di uno scambio di tipo simile o 1031.

Quindi, cos’è uno scambio 1031 o di tipo simile? Uno scambio 1031 consente di rinviare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze o ammortamenti recuperare le tasse se si reinvestire i proventi di vendita della vostra proprietà reale nell’acquisto di un immobile sostitutivo, aderendo alle linee guida IRS.

Seguendo il nostro precedente esempio fourplex;

Se si analizza la tabella attentamente, ti accorgerei che il disegno di legge fiscale per la investitore sarebbe $77.500 e la parte attribuita al recupero ammortamento era un po ‘ sopra $22.000. Fortunatamente, la sezione di scambio 1031 ha mostrato che l’investitore è stato in grado di rinviare il pagamento di ammortamento riacquisto o anche plusvalenze.

Quindi, se il vostro obiettivo è quello di evitare il pagamento di ammortamento riconquistare attraverso l’uso di 1031 scambio, è possibile ottenere che reinvestendo i proventi della vendita della vostra proprietà in affitto in un’altra proprietà in affitto continuamente. In questo modo, è possibile rinviare il pagamento di ammortamento recuperare le tasse fino a quando la vostra scomparsa ei vostri bambini possono essere in grado di vendere la proprietà esentasse.

Considerazioni finali su come è possibile evitare l’ammortamento Ricattura Imposta sulla proprietà in affitto

Anche se lo scambio 1031 o processo di ammortamento ricattura può apparire semplice sulla carta, si tratta di una serie di regole e passaggi non così semplici. Ricorda che gli esempi utilizzati in questo articolo sono eccessivamente semplificati. Inoltre, le leggi fiscali sugli immobili in affitto sono complesse e soggette a modifiche costanti.

Prima di iniziare il processo di vendita della vostra proprietà in affitto o decidere di evitare il pagamento dell’imposta di ammortamento, si prega di contattare un commercialista qualificato per discutere la vostra situazione.