Lis pendens ricerche sono un potente strumento nel vostro record pubblico due diligence toolkit per la raccolta di informazioni su potenziali gravami sulla proprietà reale.
In genere, quando si esegue la due diligence dei registri pubblici a livello di contea, si cercano gravami fiscali federali, gravami fiscali statali, limature di dispositivi UCC e gravami di giudizio.
Ma ci sono altri record pubblici registrati a livello di contea – come i gravami meccanici, i gravami EPA, i gravami di ERISA, i gravami di materialman e i gravami di magazzino – che possono avere un grande impatto sulle transazioni commerciali, specialmente se uno dei beni veicolati nella transazione è proprietà reale.
Tra quelli? Avvisi di litispendenza.
Che cos’è un avviso di litispendenza?
Litispendenza è latino per ‘vestito in attesa’. È come un segnalibro legale, un avviso scritto nei registri fondiari per consigliare al pubblico in generale (in particolare a chiunque sia interessato ad acquistare o finanziare un determinato pezzo di proprietà reale) che è stata presentata una causa che potrebbe influenzare il titolo o l’interesse di proprietà in quella proprietà. Gli avvisi di litispendenza normalmente includono una descrizione legale della proprietà reale, i nomi delle parti coinvolte e altre informazioni sulla causa che colpisce la proprietà.
Litispendenza vs. Vincoli di giudizio
È da tempo ben stabilito che un’accurata due diligence dei registri pubblici dovrebbe includere la ricerca di cause e sentenze pendenti nel sistema giudiziario e includere anche la ricerca di vincoli di giudizio nelle giurisdizioni locali in cui sono conservati i registri fondiari. E ” particolarmente importante qui per tenere a mente che le cause sono spesso depositate in un tribunale della contea del tutto estranei a dove un pegno sentenza derivante da tali cause possono successivamente essere registrati. La ragione di ciò è che i privilegi di giudizio possono essere registrati in qualsiasi contea all’interno di uno stato in cui si trova la proprietà reale, il che offre alla parte prevalente un metodo per eseguire il giudizio in tutto lo stato. Di conseguenza, un vincolo di giudizio è uno strumento importante che la parte prevalente può utilizzare per essere pagato sul loro giudizio.
L’avviso di litispendenza funziona in modo diverso e ha una funzione diversa. In primo luogo, può essere registrato solo nella contea in cui si trova la proprietà reale contestata, a differenza dei giudizi gravami che possono essere registrati in qualsiasi contea in cui la proprietà reale che si cerca di essere eseguito su può essere situato. In secondo luogo, il suo scopo non è quello di far rispettare una sentenza, ma piuttosto di servire come un avvertimento che un giudizio che colpisce un particolare pezzo di proprietà può essere imminente – così chiunque voglia acquistare quella proprietà o averlo incluso come un bene in una transazione commerciale, lo fa a proprio rischio e pericolo. Quando i privilegi di giudizio sono “fatti” su beni immobili, gli avvisi di litispendenza fungono da segnali di “cautela”. In terzo luogo, non tutti conducono ricerche per cause pendenti come parte della loro due diligence transazionale, quindi le litispende possono essere il modo migliore per loro di rendersi conto che c’è una disputa riguardante un pezzo di proprietà reale.
Le ricerche di Due Diligence nei registri pubblici dovrebbero includere litispendenza?
Ogni avvocato è diverso, ogni affare è diverso, e ogni budget affare è diverso. Gli avvisi di litispendenza sono semplicemente uno dei tanti “strumenti” che la legge dà ai ricercatori per aiutarli a ottenere l’accordo giusto. La ricerca di avvisi di litispendenza può essere una parte efficace di un “toolkit” di due diligence dei registri pubblici, a seconda delle risorse disponibili.
Ad esempio, se una parte di ricerca è sicura che la due diligence dei registri pubblici eseguita su una determinata transazione prenderà una causa in sospeso che si riferisce a un importante pezzo di proprietà reale nell’affare, probabilmente non è necessario preoccuparsi molto di cercare separatamente gli avvisi di litispendenza.
Ma
Se una parte di ricerca ha qualche dubbio sulla loro strategia di ricerca di due diligence o dire, il budget dell’affare non ospita un’ampia diligenza a livello di contea, le ricerche litispende possono essere il modo migliore per scoprire che c’è una disputa riguardante un pezzo di proprietà reale. In questa situazione, sarebbe saggio – per lo meno-per cercare pegni di giudizio e litispendenza avvisi in tutte le contee in cui si trovano pezzi di beni immobili importanti per l’affare.