減価償却費の回収税を回避する方法

あなたはいくつかの賃貸不動産所有者のようなものなら、あなたは用語減価償却費の回収を聞いたことがない、あるいはあなたの最初のレンタルが販売のために上がるまで、それの背後にあるロジックを理解しています。 賃貸不動産を所有することは潜在的な安定したキャッシュフローの利点を提供していますが、あなたの財産を売却することを決定したときにあなた

この記事では、減価償却費、減価償却費の奪還、およびあなたの賃貸不動産の売却時に減価償却費の奪還税を回避する方法についての詳細を学びます。

減価償却の理解

IRSは、減価償却を収入を生み出す財産のコストを回収するためのメカニズムである資本費用として定義し、財産の期待寿命を引き継ぐ必 それはあなたがその耐用年数にわたって不動産を購入し、改善するコストを差し引くことを可能にします。

あなたは住宅の賃貸物件を購入すると、IRSは、あなたが27.5年以上の家の価値の潜在的な減価償却に基づいて税額控除を取り出すことができます。 サービスに賃貸物件を置くとすぐにこれらの控除を取ることができます。 ほとんどの住宅の賃貸物件は、毎年そのコストベースの3.636％の割合で減価償却されています。

簡単なケーススタディを使用して、あなたがJanuary300,000のために月1日にfourplexプロパティを購入したとしましょう。

減価償却計算は次のようになります:

1. 地価から差し引かれた原価ベース（購入価格）は、建物の価値と等しくなります。
2. 建物の価値を27.5で割った値は、年間減価償却費控除を与えます。

fourplexが座っているロットの値が$75,000であると仮定すると、計算は次のようになります:

1. $300,000 建物価値
2. $225,000を27.5年で割ったdeducted75,000を差し引いたdeducted225,000は約$8,182になります。

あなたの許容年間減価償却控除額は$8,182です。 しかし、あなたが利益のために賃貸物件を売却するとき、IRSはそれらの減価償却控除または利益の一部を取り戻す必要があります。 これは、減価償却の奪還として知られています。 以下は、賃貸不動産減価償却奪還について知っておく必要があるすべてです。

賃貸物件の減価償却とは何ですか？

ほとんどの不動産所有者が財産の耐用年数にわたって減価償却費を控除しているため、IRSは減価償却費の回収またはIRCセクション1250を導入しました。 あなたは減価償却費の名の下にこれらの控除を取るとき、それはあなたのコストベースと課税所得を低下させるので、控除はゲインとして考慮され

だから、あなたが利益のためにプロパティを販売するとき、IRSは、あなたがプロパティがサービスにあった期間にわたって収集した減価償却控除の一定 私たちのケーススタディに基づいて、賃貸不動産の売却に減価償却費の奪還を計算する簡単な例。

1. あなたはfour300,000のためにfourplexを購入しましたが、土地のコストを除外する必要があるので、これはbuilding225,000の建物価値を残します。
2. あなたは11年間、毎年$8,182の減価償却費を取り出します。 控除される総減価償却費は$90,002です。
3. fourplexのためのあなたの調節された費用の基礎は今$134,998である(調節された費用の基礎を得るためには、建物の価値から総下落を単に控除する)
4. ラインの下の11年、property500,000のための特性を販売することにし、あなたの実現された利益は.365,002である。
5. あなたはfourplexの販売時に利益を実現したので、IRSは、あなたの総減価償却控除に結びついた利益の一部に最大25％を支払うことが必要になります。 したがって、あなたの経常利益率が25％で上限されている場合、それは（$90,002*）になります。25)これはdepreciation22,500
6. の減価償却費の回収に等しい実現された利益の残りの部分は、IRSによって長期キャピタルゲイン税率で課税されます。 あなたのキャピタルゲイン税ブラケットが最高（すなわち20％）である場合、あなたのキャピタルゲイン税は（$275,000*）になります。20）capital55,000のキャピタルゲイン税に等しい。

だから、fourplexの販売時に、あなたは税金で$77,500を見ているでしょう。 あなたの税金を提出するときは、irsフォーム4797にあなたの減価償却費の奪還を報告する必要があります。 あなたの特定の状態の援助のための専門の税の顧問に手を差し伸べなさい。

減価償却費の回収を避ける方法賃貸不動産の税

減価償却費の回収は、賃貸不動産の売却時にIRSによって必要とされるか、財産コストが完全に回収されたときに、あなたは税の罰則に対処することなく、あなたの減価償却費の賃貸不動産を販売することができ、いくつかの法的な方法があります。

減価償却を避けるために損失のためにプロパティを販売する税を奪還

これは、あなたの賃貸不動産の売却時に減価償却を回避するための簡単 あなたが損失のためにあなたの家を売却した場合は、減価償却費の奪還税を支払うためにIRSによって必要とされていません。

たとえば、期間にわたってtotal90,002の総減価償却控除と11年間fourplexを開催したが、崩壊市場のためにproperty100,000のために財産を売却することを決定した場合。 このシナリオでは、減価償却費の回収のために支払う必要はありません代わりに、あなたはloss34,998（調整原価ベースマイナス販売価格）の損失を報告する必要

この例では賃貸物件またはfourplexを1年以上所有していた場合、セクション1231損失カテゴリの下でこの損失を提出することができます。 これは、あなたが課税所得のあなたの現在または過去2年間の間にあなたの納税義務を軽減するために損失を使用できることを意味します。

減価償却を避けるために、同様の種類または1031交換を行います奪還税

通常、不動産を売却し、利益を得た場合、IRSは、実現利益に税金を支払うことを期 しかし、IRCセクション1031は、あなたが似たような種類または1031交換の一部として取引を構成する場合は、キャピタルゲイン税と減価償却費の奪還の支払いを延期することができます。

では、1031などの交換とは何ですか？ 1031交換は、irsのガイドラインを遵守しながら、交換用不動産の購入にあなたの不動産の売却代金を再投資する場合は、キャピタルゲイン税や減価償却

以前のfourplexの例で行く;

あなたは密接にテーブルを勉強した場合、あなたはに税法案があることに気づくだろう 投資家は$77,500になり、減価償却費の回収に起因する部分はlittle22,000を少し上回っていました。 幸いなことに、1031交換セクションは、投資家が減価償却費の奪還、あるいはキャピタルゲインの支払いを延期することができたことを示しました。

だから、あなたの目標は、1031交換を使用して減価償却費の回収の支払いを回避することであれば、あなたは継続的に別の賃貸物件にあなたの賃貸物件の売却の収入を再投資することによってそれを達成することができます。 そうすることで、あなたはあなたの終焉とあなたの子供が非課税固定資産を売却することができるかもしれないまで、減価償却費の奪還税を払って延期することができます。

賃貸物件に対する減価償却費の回収税を回避する方法についての最終的な考え

1031交換または減価償却費の回収プロセスは紙の上で簡単に見えるかもしれませんが、それは一連のルールであり、それほど単純なステップではありません。 この記事で使用されている例は過度に単純化されていることに注意してください。 また、賃貸固定資産税法は複雑であり、一定の変更の対象となります。

賃貸物件の売却プロセスを開始する前に、または減価償却費の回収税の支払いを避けることを決定する前に、資格のある税理士に相談してくださ