商業用不動産リースの中で最も複雑なセクションの一つは、共通領域メンテナンス（CAM）料金とCAM調整です。 要するに、プロパティの共通領域を維持するには、維持するためにお金がかかります。 彼らの維持は、スペースとその顧客を占有するテナントに不可欠です。 毎年の終わりに、CAM料金は通常、家主によって和解され、テナントに渡されます。
CAM料金が何であるかを詳しく見てみましょう。 それらの計算方法と管理方法について説明します。 そして、誰が費用を担当しています。
コモンエリアメンテナンス（CAM）料金とは何ですか？
CAM料金は、プロパティの共通領域を維持するためのコストです。 彼らは、これらの営業費用だけでなく、任意のオーバーヘッドに関連するコストをカバーするために家主にテナントによって支払われます。
テナントと家主は、リースのCAMセクションに何を含めるべきかについて異なる視点を持っています。 地主のために、CAMの費用は商業特性を維持し、修理し、作動させ、管理し、保証するために地主が負うすべての費用を意味する。 しかし、テナントは、廊下、駐車場、公共バスルーム、建物のセキュリティなど、すべてのテナントが使用する共通スペースの維持管理として、より広い意味で
CAM料金には何が含まれていますか？
CAM料金は、物件タイプ（小売、商業、オフィス、工業など）によって異なります。）、テナント、リースの種類（グロス、変更、またはネット）、および多く。 ここでは、家主が負担し、共通領域のメンテナンス料としてラベルを付け、テナントに請求することができます典型的な営業費用のいくつかの例:
- 駐車場の修理とメンテナンス
- 除雪
- ゴミの除去
- 造園
- 用務サービス
- 害虫駆除サービス
- セキュリティ
- 保険
- 不動産税
- センターサイン
- 共用エリアユーティリティ
- hvacメンテナンス
- 家主の管理費
- 管理費、および
- 屋根の修理とメンテナンス
リストプロパティ内の領域の様々な、そしてスペースに応じて、それは可能性があります エレベーターのようなより多くのカム位置を、屋外の照明、用水系統、窓の洗浄、ローディングのドックまたは配達区域、歩道および私道、革新および他の潜在的
CAM料金は識別が難しい場合があるため、すべての記録が文書化され、適切に維持され、正確な費用がリースに含まれていることを確認することが重要
CAM料金はどのように計算しますか？
年の初めに、家主は物件全体のCAM費用を予算化し、テナントの比例配分に基づいて建物内のテナント全体で金額を分割します。 一般的にリースで定義されているCAM料金または比例配分の割合は、建物の総リース可能面積であなたの平方フィートを割ることによって計算されます。 それは年間を通じて支払うことができるように合計は、毎月の営業費用に計算されます。
年末に、家主は実際のCAM料金を予算化されたCAM費用と調整し、CAM調整声明を提供します。 文は、あなたが未払いまたは過払いを持っている場合、あなたが知っているようになります、あなたはどちらかのクレジットを受け取るか、あなたが差を負うことになります。
この記事の後半で説明するトリプルネットリース不動産所有者の場合、テナントはリースに記載されているように、これらの料金の100％を支払います。 時間のほとんどは、NNNの借用者ウォルマート、CVS、Walgreens、Starbucksおよび家族のドルのような国民の特権である。
CAM料金は交渉できますか？
要するに、はい。 しかし、考慮すべきことがいくつかあります。 CAM電荷は、通常、制御可能と制御不能の2つのカテゴリに分けられます。
- 公共料金、税金、保険などの管理不能な費用が含まれています。
- 制御可能な費用は、前のセクションに記載されている他のほとんどすべてです。
良いニュースは、多くの制御可能なCAM費用は、プロパティがどのように効率的に管理されているかに応じて交渉可能であるということです。 しかし、固定資産税と保険費用は交渉可能ではなく、制御不能なカテゴリに分類されます。
CAM料金のリースの種類
CAM料金がリースにどのように書き込まれるかを指示できるリースタイプがいくつかあります。
グロスリース：グロスリースでは、不動産所有者が建物の財政的責任を負い、その運営に関連するすべての費用（税金、保険、メンテナンスを含む）をカバーしています。 これらの費用の一部を回収するために、プロパティの所有者は、テナントが建物の使用のために支払う毎月の家賃の金額にそれらを構築します。 不動産所有者は、毎月の包括的な家賃の合計と引き換えに、建物に関連するすべての費用を支払います。
変更されたグロスリース：変更されたグロスリースでは、テナントは物件の営業費用の一部（すべてではない）を担当しますが、毎月の家賃の一部として支
ネットリースまたはNNNリース: トリプルネットリースでは、テナントは、固定資産税、保険料、メンテナンス、修理、維持費などの毎月の家賃の支払いに加えて、営業費用と不動産費のすべてを自分のビジネスに吸収します
CAM料金を理解することが重要な理由
残念ながら、CAM料金には正確に何が含まれるかについて広範な合意はありません。 そして、賃貸借契約のCAM充満セクションに含まれている共通区域の費用は市場から市場へそしてある地主から別のものに変わることができる。
現在所有または管理している物件の運用コストを削減したい場合は、以下のいくつかの戦略があります:
- エリア内の他の建物を調査し、そのCAM料金が市場とどの程度同等であるかを確認してください
- CAM履歴を事前に家主に尋ねる
- あなたのリースのCAM条項の条件を交渉する
CAM料金を理解することは、リースを交渉する上で最も難しい部分の一つです。 CAM料金は、プロパティのNOIとテナントがスペースを占有するために支払う金額に大きな影響を与えます。
カムバックとは？
Camの調整は、CAMの暦年に費やされた実際の金額と、年の初めに設定された予算額を調整するプロセスです。 その後、テナントが年間を通じてCAMに貢献したものと和解します。
適切な財産管理ソフトウェアを使用することが重要な理由
この記事で前述したように、適切な記録保持と会計はCAM調整プロセスの重要な側面です。 具体的には、商業用不動産のために設計された右のプロパティ管理ソフトウェアは、あなたの予算は、今年の初めに設定を取得し、あなたのテナントと年の終わりにカムを調整するのに役立ちます。 テナントは、通常、任意のCAM和解関連手数料の償還前にバックアップまたは詳細なレポートを求めます。 UnitConnectのような不動産管理ソフトウェアは、商業用不動産所有者や管理者が簡単にCAMの和解を介して取得するのに役立ちます。 UnitConnectは分のCAMの調整によって得るために適切な記録の保存および報告にすべての用具を提供する。