By Benjamin Weinstock,Esq.
ほとんどの起業家とその弁護士の直感的な反応は、保証の単なる言及で反動することです。 他の人は、保証人が”ペンを持つ馬鹿であることを唱えます。”それにもかかわらず、保証は商業リース取引の重要な要素のままであり、”良い男保証”はそれらの間で遍在しています。 それは高価なミスのための多くの機会を提示するように、保証のこのフォームに関連する結果と問題の理解は、非常に重要です。
保証は、一般的に、支払い、パフォーマンス、およびコレクションの三つの広範な名を冠したカテゴリに分類されます。 最も一般的に使用される形式は、支払いとパフォーマンスの保証です。 その制限のために、収集の保証は望ましくなく、めったに使用されない。
支払いおよびパフォーマンス保証は、さらに”完全保証”または”限定保証”に分類されます。 良い男の保証は保証の新しい種ではありません。 むしろそれはほとんど常に”限られた支払保証”であり、従って限られた支払保証の他の形態に適当である構造および施行の規則によって支配される。 家主とテナントの両方の視点から、そのユニークな問題のいくつかは、この記事の焦点です。
グッドガイ保証は、破産事件で頻繁に発生する施設を所有している非有料テナントを持つという望ましくない状況から家主を保護する手段として始ま 家主は、テナントが破産保護を申請したとき、テナントは訴訟から事実上免除され、追い出すことができなかったことを発見しました。 破産していないテナントでさえ、立ち退きの前に長い遅延を達成するために、要約手続で司法手続きを操作することができます。 コストのかかる遅延の数ヶ月は、家主をイライラさせました。 彼らは実用的な手段を持っていませんでした。 この問題は、創業時に、テナントが所有している限り、保証人が家賃を担当していたことを提供する、良い男保証の作成につながりました。
善良な男の保証の重要な制限は、テナントが施設を退去し、家主に所有権を放棄したときに保証人の責任が発生しなくなることです。 特に、テナントが施設を退去した後、保証人は元のリース期間の残りの部分のために発生する賃貸料の責任を負いません。 保証人は、通常、テナントとの金融利益に団結しているので、これはテナントに良い男であり、それが家賃を払って停止した後、所有し続けないように健全な経済的強制を与えます。 完全な保証と比較して、”良い男”保証は比較的簡単に入手できます。 結局のところ、どのように将来のテナントと保証人は”良い人”であることを拒否することができますか？ 彼らは、求愛期間（リース交渉）の間に家主に、家賃を払わずに所有しているつもりであると言うことを敢えて言うでしょうか？
最低期間とビルドアウトコスト
家主の視点から見ると、裸骨の良い男の保証は十分に行きません。 テナントのためのスペースを構築する上でかなりの金額を投資し、仲介手数料を支払った家主への影響を考慮してください,それが今まで所有権を取 テナントが占有している間、単に家賃の支払いをカバーする良い男の保証は、家主のアップフロントリース支出のための報酬を提供しません。 これを克服するために、良い人の保証は、可能であれば、保証人またはテナントが家主が初期投資を回収できるように十分な時間の事前に決定された長さのために家賃を支払うことを提供する必要があります。 代替案では、グッドガイ保証は、リース期間中に時間をかけて減少するこれらの項目をカバーするために清算終了責任を提供することができます。
空室損失
同様に、基本的な良い男保証は、家主が代替テナントを探し、スペースを構築し、より多くの仲介手数料を支払う間、不履行テナントの所持の降伏に続く空室期間中に家主が被る損失に対する保護を提供していません。 解決策は明らかです。 良い男の保証はまた、テナントが降伏し、退去することができます前に、事前通知の期間を必要とする必要があります。 代替案では、リースと保証は、これらの費用をカバーするために降伏時に清算された金額を支払うためにテナントと保証人を必要とする必要があります。
フリーレントとワークアウト
テナントにリース契約を誘導するために、多くの家主はリース期間の開始時に家賃の譲歩を提供したり、一定期間にわたって譲歩を広げたりする。 いずれの場合も、家主は、リース期間にわたって償却すべき費用としてフリーレントの価値を計算します。 言い換えれば、家主は、譲歩を支払うためにリースの全期間の下で予約されたすべての家賃を受け取ることを期待しています。 いくつかの慎重に起草されたリースは、テナントがリース期間の終わりまで家賃を支払うために失敗した場合、家主は、いわゆる”フリーレント”の値の全部ま そのような賃貸借契約がよい人の保証によって支持されれば、保証の特定の言語は保証がこの賃貸料のrecoupmentをカバーするかどうか演説するべきである。 そうでない場合、保証人は、リースが終了した後にのみ発生するこの義務は、敷地を所有している間にテナントからの”家賃”を構成するものではないという説について、確実に責任を争うでしょう。
この概念は、テナントが悪い時に落ちてタイムリーな家賃の支払いをしなかった状況や、テナントが部分的な家賃の支払いのみをしている状況で頻 テナントを立ち退かせるのではなく、家主は、その財政の健全性が復元されるまで、テナントの毎月のレンタル支払いを減らすテナントとのワークアウ このような場合、グッドガイ保証は、テナントがワークアウト期間中に家賃の支払いにデフォルトを設定した場合、保証人は減少した家賃のために責任を負うだけでなく、そのような期間中に支払われていたであろう全額のために家賃の減少が許可されていないという規定を含める必要があります。 これは時機を得た支払をする借用者に付加的な刺激を提供する。
期末債務
最後に、家主は、リースの早期終了時に、テナントが期末債務、特に施設の状態および修復作業の実施に関連する債務を履行することを保証したいと考えている。 これらは、それ以外の場合は、これらの項目のための任意のカバレッジを提供していない良い男の保証に含めるための公正なゲームと考えら
“追加賃料”に注意
保証人は、基本賃料の支払いと、おそらく税金と営業費用のエスカレーションに責任を制限したいと考えています。 保証人は確かに、後で清算された金額に変換されるテナントの非金銭的なデフォルトに対する責任にさらされることを望んでいません。 したがって、保証人は良い男に署名することを躊躇する必要があります”追加の家賃を構成するすべての義務を支払うことを約束する保証。”リースは、ほぼ普遍的に家主がテナントの非金銭的義務を変換することができます（保証人がカバーするつもりはなかったものであっても）テナントの金融 したがって、保証人の観点から、良い男の保証は、未払いの固定または基本的な家賃に加えて、保証が明示的に識別する特定の料金とエスカレーションに限定されるべきである。 保証人は、すべての”追加家賃”、保証人のために歓迎されない驚きを生成することができますフレーズを支払うために任意の包括的な契約を想定しない
家賃の加速と終了後の損害
同様に、保証人の観点からは、保証に基づく金融責任の発生は、テナントが空いている所有物を提供したときに終了すべきである。 そのため、保証人は、おそらく意図的に期限切れの期間の家賃を加速する保証の条項に同意しません。 リースは、デフォルトの後にすべての家賃の加速を提供する場合、これは、しかし、予期せずに発生する可能性があります。 加速が降伏前にいつでも発生した場合、それはリースの終了前に発生した賃貸義務の一部となり、したがって、おそらく”期間の降伏前にリースの下で発生したすべての賃貸料を支払う”という広範な約束の範囲内に入る。”
メッセージは明確です。 保証人は、その暴露の範囲を理解するために保証以上のものを読む必要があります。 彼らは保証のものに加えて、リースのデフォルトと救済の規定に細心の注意を払わなければなりません。 それでも、保証人は、”良い男”保証は、リースの下で発生する時期にかかわらず、家賃の加速規定およびその他のデフォルト損害条項、リレッティング費用、立ち退き、修復などの支払いなどは、保証の下で保証人の義務の一部ではないことを具体的に述べたいと思うでしょう。
保証金
グッドガイ保証の多くの交渉担当者は、テナントの保証金の扱い、より具体的には、保証金がグッドガイ保証人の義務に対して入金されるかどうかに焦点を当てています。 逆に保証の特定の規定がない場合、保証人の責任は通常、テナントの保証金の適用によって減少します。 これは、保証金がテナントの不履行賃貸義務の部分的な満足に適用されるため、保証人のエクスポージャーが相応に減少するために発生します。 その結果は、債務者（テナント）が債権者（家主）に債権者の所有物のセキュリティを降伏させるとき、債権者は少なくともセキュリティの範囲で保証人の責任を放電するという一般的なsuretyship原則に従います。 このルールの根拠は、家主へのセキュリティの解放は、テナントに対する代位の潜在的な権利を行使する保証人の能力を損なうということです。 したがって、保証人は、その責任の部分的または総排出を受ける権利があります。
当然、家主は保証人の利益を得ることなく保証金を保持することを好むでしょう。 家主は、保証金は、家主がテナントのデフォルトとリースの早期終了に苦しむ他のコストをカバーするために意図されていると主張するだろう。 提案されている一つの解決策は、保証が沈黙している場合、家主はテナントの降伏前に発生する未払いの家賃に保証金を適用すべきではありません。 むしろ、家主は、一般的に費用や施設の修復をreletting、善良な男の保証から除外された唯一の義務に対して保証金を適用する必要があります。 私は裁判所がこの選挙を強制することに懐疑的です。 したがって、保証金の処分は、保証人の義務の軽減に入金されるかどうか、良い男保証に明確に記載され、適切な言葉もリースの保証金条項に含まれることをお勧めします。
多くの人にとって、最初は単純な保証であるように見えますが、まったく単純ではありません。 良い男の保証は、それぞれの拡張された使用とバージョンで、より洗練され、複雑になっています。 私はさらに包括的な形が進化することを確信しています。 弁護士は、これらの楽器を扱うときに警戒し、思慮深くなければなりません。