일부 임대 부동산 소유자 같은 경우에,당신은 용어 감가 상각 탈환 들어 본 적이 또는 첫 번째 임대가 판매 될 때까지 그 뒤에 논리를 이해하지 것입니다. 임대 재산을 소유하는 것이 당신에게 잠재적인 꾸준한 현금 유출입의 이득을 제안하는 동안,당신은 당신이 당신의 재산을 판매하는 것을 결정할 때 당신이에 복종되는 세금의 범위를 모를지도 모른다.
이 글에서,당신은 감가 상각,감가 상각 탈환,어떻게 임대 주택의 판매에 따라 감가 상각 탈환 세금을 방지하는 방법에 대한 자세한 내용을 볼 수 있습니다.
목차
감가 상각 이해
국세청 소득 생산 속성에 비용을 복구 하기 위한 메커니즘입니다 자본 비용으로 감가 상각을 정의 하 고 속성의 예상된 수명을 인수 해야 합니다. 그것은 당신이 그것의 유용한 생활 동안 재산을 사고 개량하기의 비용을 공제하는 것을 허용한다.
당신이 주거 임대 주택을 구입하는 경우,국세청은 27.5 년 동안 가정의 가치에 잠재적 인 감가 상각에 따라 세금 공제를 취할 수 있습니다. 너가 서비스로 임대 재산을 둘 하자마자 너는 이 공저를 밖으로 가지고 갈 수 있는다. 대부분의 주거용 임대 주택은 매년 비용 기준의 3.636%의 비율로 감가 상각됩니다.
간단한 사례 연구를 사용하여 1 월 1 일에 300,000 달러에 포 플렉스 부동산을 구입했다고 가정 해 봅시다.
감가상각 계산은 다음과 같이 나타납니다:
- 토지 가치에 의해 공제 된 비용 기준(구매 가격)은 건물 가치와 같습니다.
- 27.5 로 나눈 건물 값은 당신에게 당신의 연간 감가 상각 공제를 줄 것이다.
포플렉스가 있는 로트의 값이$75,000 이라고 가정하면 계산은 다음과 같습니다:
- $300,000 $75,000 에 의해 공제$225,000 건물 값
- $225,000 27.5 년으로 나눈 값은 약$8,182 와 같습니다.
귀하의 연간 감가 상각 공제 금액은$8,182 입니다. 당신이 이득을 위해 임대 주택을 매각 할 때,국세청은 다시 그 감가 상각 공제 또는 이익의 일부를 얻을 필요가있을 것이다. 이를 감가 상각 탈환이라고합니다. 아래는 임대 주택 감가 상각 탈환에 대해 알아야 할 모든 것입니다.
임대 주택에 대한 감가 상각 탈환이란 무엇입니까?
대부분의 부동산 소유자는 자신의 재산의 유용한 수명 동안 감가 상각을 공제,국세청은 감가 상각 탈환 또는 국세청 섹션 1250 을 소개했다. 당신이 감가 상각의 이름으로 이러한 공제를 취할 때 당신의 비용 기준 및 과세 소득을 낮추고 있기 때문에,공제는 이득으로 간주됩니다.
당신이 이득을 위해 재산을 판매 할 때 그래서,국세청은 당신이 재산이 서비스에 있던 기간 동안 수집 한 감가 상각 공제 금액의 일정 퍼센트를 갚을 것을 요구한다. 우리의 사례 연구를 기반으로 임대 주택의 판매에 감가 상각 탈환 계산의 빠른 예.
- 당신은$300,000 에 포 플렉스를 구입하지만 당신은 토지의 비용을 제외 할 필요가 있기 때문에,이$225,000 의 건물 값으로 당신을 떠난다.
- 당신은 11 년 동안,$8,182 매년 감가 상각을 꺼내. 공제 총 감가 상각은$90,002 입니다.
- 포 플렉스에 대한 귀하의 조정 된 비용 기준은 지금$134,998(조정 된 비용 기준을 얻으려면,당신은 단순히 건물 값에서 총 감가 상각을 공제)
- 선 아래로 11 년,당신은$500,000 에 대한 속성을 판매하기로 결정,당신의 실현 이득은$365,002 입니다.
- 당신은 포 플렉스의 판매에 따라 이득을 실현하기 때문에,국세청은 당신이 당신의 총 감가 상각 공제에 묶여 이익의 부분에 25%까지 지불 할 것을 요구할 것이다. 당신의 보통 소득 비율이 25%에 모자를 씌우는 경우에 따라서,그 후에 일 것입니다($90,002*.25)감가상각비 탈환이$22,500
- 실현된 이익의 나머지 부분은 국세청의 장기 자본이득 세율로 과세됩니다. 당신의 자본 이득 세금 브래킷이 가장 높은(즉,20%)에 있다면,당신의 자본 이득 세금이 될 것입니다($275,000*.20)$55,000 의 양도 소득세를 같게 하는.
그래서,포 플렉스의 판매에 따라,당신은 세금$77,500 보고됩니다. 세금을 신고 할 때,당신은 국세청 양식 4797 에 감가 상각 탈환을보고해야합니다. 귀하의 특정 상황에 대한 지원을 위해 전문 세무 고문에게 연락하십시오.
감가 상각을 방지하는 방법 임대 부동산에 대한 세금 탈환
감가 상각 탈환은 임대 부동산의 판매시 국세청에 의해 요구되거나 속성 비용이 완전히 회복 된 경우,당신은 세금 처벌을 처리 할 필요없이 당신의 감가 상각 임대 주택을 판매 할 수있는 몇 가지 법적 방법이 있습니다.
감가 상각 탈환 세금을 피하기 위해 손실에 대한 속성을 판매
이 임대 주택의 판매에 따라 감가 상각 탈환 세금을 피하기 위해 쉬운 아직 어려운 방법 중 하나입니다. 당신은 당신이 손실에 대한 당신의 가정을 판매하는 경우 감가 상각 탈환 세금을 지불 할 국세청에 의해 필요하지 않습니다.
예를 들어,이 기간 동안$90,002 의 총 감가 상각 공제 11 년 동안 포 플렉스를 개최하지만 인해 붕괴 시장에$100,000 속성을 판매하기로 결정하는 경우. 이 시나리오에서는 대신 당신은$34,998(조정 비용 기준 마이너스 판매 가격)의 손실을보고 할 것 감가 상각 탈환을 위해 지불 할 필요가 없습니다.
이 예에서 임대 주택 또는 포 플렉스를 1 년 이상 소유 한 경우 섹션 1231 손실 범주에 따라이 손실을 제기 할 수 있습니다. 이것은 당신이 과세 소득의 현재 또는 지난 2 년 동안 세금 책임을 줄이기 위해 손실을 사용할 수 있다는 것을 의미합니다.
감가 상각을 피하기 위해 같은 종류의 또는 1031 교환을 수행 탈환 세금
당신이 부동산을 판매하고 이득이있을 때 일반적으로,국세청은 실현 이득에 대한 세금을 지불 할 것으로 기대하고있다. 당신이 같은 종류 또는 1031 교환의 일환으로 거래를 구성하는 경우 그러나,국세청 섹션 1031 은 자본 이득 세금 및 감가 상각 탈환의 지불을 연기 할 수 있습니다.
그럼,1031 또는 같은 종류의 교환이란 무엇입니까? 1031 교환은 국세청 지침을 준수하면서 교체 부동산의 구입에 부동산의 판매 수익금을 재투자하는 경우 자본 이득 세금 또는 감가 상각 탈환 세금의 지불을 연기 할 수 있습니다.
이전 포플렉스 예제로 진행;
| 과세 판매 | 1031 교환 | |
| 판매 | $500,000 | $500,000 |
| 자본 이득 | $55,000 | $0 |
| 감가 상각 탈환 | $22,500 | $0 |
| 연방 세금 책임 | $77,500 | $0 |
| 순 수익 | $422,500 | $500,000 |
당신 바싹 블 공부면,당신 것 세금 계산서 투자자는$77,500 이고 가치저하 탈환에 기인한 부분은$22,000 의 위 조금 이었다. 다행히,1031 교환 섹션은 투자자가 감가 상각 탈환 또는 자본 이득의 지불을 연기 할 수 있었다 것으로 나타났다.
그래서,당신의 목표는 사용을 통해 감가 상각 탈환의 지불을 방지하는 것입니다 경우 1031 교환,당신은 지속적으로 다른 임대 부동산에 임대 주택의 판매 수익금을 재투자하여이를 달성 할 수있다. 그렇게함으로써,당신은 당신의 죽음까지 감가 상각 탈환 세금을 지불 연기 할 수 있으며,당신의 아이는 면세 재산을 판매 할 수 있습니다.
당신은 임대 부동산에 감가 상각 탈환 세금을 피할 수있는 방법에 대한 최종 생각
1031 교환 또는 감가 상각 탈환 과정은 종이에 간단한 나타날 수 있지만,그것은 일련의 규칙과 그렇게 간단하지 단계를 포함한다. 이 문서에 사용 된 예제는 지나치게 단순화 된 것을 기억하십시오. 또한,임대 재산 세법은 복잡하고 일정한 수정 될 수 있습니다.
당신이 당신의 임대 주택의 판매 프로세스를 시작하거나 감가 상각 탈환 세금의 지불을 피하기 위해 결정하기 전에,당신의 상황을 논의하기 위해 자격을 갖춘 세무사에게 문의하시기 바랍니다.