Lis pendens søk er et kraftig verktøy i din offentlige post due diligence verktøykasse for å samle informasjon om potensielle heftelser på fast eiendom.
Vanligvis når du utfører offentlig post due diligence på fylkesnivå, søker du etter føderale skatt heftelser, statlige skatt heftelser, ucc ligaen registreringer, og dom heftelser.
Men det er andre offentlige registre registrert på fylkesnivå – som mechanics liens, EPA liens, ERISA liens, materialman ‘ s liens og warehouse liens – som kan ha stor betydning for forretningstransaksjoner, spesielt hvis en av eiendelene som formidles i transaksjonen er fast eiendom.
Blant dem? Lis pendens merker.
Hva er En lis Pendens varsel?
Lis pendens er Latin for ‘suit venter’. Det er som et juridisk bokmerke, en skriftlig melding i land poster for å gi råd til allmennheten (spesielt alle som er interessert i å kjøpe eller finansiere et gitt stykke fast eiendom) at en søksmål er innlevert som kan påvirke tittelen eller eierandelen i den eiendommen. Lis pendens merknader normalt inneholde en juridisk beskrivelse av fast eiendom, navn på de involverte parter og annen informasjon om søksmålet som påvirker eiendommen.
Lis Pendens vs. Dom Heftelser
det er lenge veletablert at grundig offentlig posten due diligence bør omfatte søker etter ventende søksmål og dommer i rettssystemet, og å også inkludere søker etter dom heftelser i lokale jurisdiksjoner der land poster holdes. Det er spesielt viktig her å huske på at søksmål er ofte innlevert i en tingrett helt uavhengig av hvor en dom lien som følge av disse søksmål kan senere bli registrert. Grunnen til det er dom heftelser kan registreres i alle fylke i en stat hvor fast eiendom ligger, som gir den rådende part en metode for gjennomføring på dommen statewide. Følgelig er en dom lien et viktig verktøy som den rådende part kan bruke for å få betalt på sin dom.
lis pendens varsel fungerer annerledes og har en annen funksjon. For det første kan det bare registreres i fylket der den omstridte eiendommen ligger, i motsetning til dommer som kan registreres i et hvilket som helst fylke der fast eiendom som er søkt å bli henrettet på, kan være lokalisert. For det andre er formålet ikke å håndheve en dom, men heller å tjene som en advarsel om at en dom som påvirker et bestemt stykke eiendom, kan være kommende – så alle som ønsker å kjøpe den eiendommen eller få den inkludert som en eiendel i en kommersiell transaksjon, gjør det på egen risiko. Hvor dom heftelser er ‘fakta’ om fast eiendom, lis pendens merknader fungere som ‘forsiktighet’ tegn. For det tredje, ikke alle utfører søk etter ventende drakter som en del av deres transaksjonelle due diligence, så lis pendens kan være den beste måten for dem å bli klar over at det er en tvist om et stykke fast eiendom.
Bør Offentlige Registre Due Diligence Søk Inkluderer Lis Pendens?
hver advokat er forskjellig, hver avtale er forskjellig, og hvert avtalebudsjett er forskjellig. Lis pendens merknader er bare en av de mange ‘verktøy’ som loven gir til søkere å hjelpe dem å få avtalen riktig. Søke etter lis pendens merknader kan være en effektiv del av en offentlig post due diligence ‘toolkit’, avhengig av hvilke ressurser som er tilgjengelige for deg.
for eksempel, hvis en søker part er sikker på at offentlig posten due diligence blir utført på en gitt transaksjon vil fange en ventende dress som er relatert til en viktig del av fast eiendom i avtalen, så de sannsynligvis ikke trenger å bekymre deg mye om å søke separat for lis pendens merknader.
Men …
hvis en søker part har noen tvil om deres due diligence søker strategi eller si, avtale budsjettet ikke imøtekomme omfattende fylke nivå due diligence, lis pendens søk kan være den beste måten å finne ut at det er en tvist om en del av fast eiendom. I denne situasjonen, ville det være klokt-i det minste-å se etter dom heftelser og lis pendens merknader i alle fylker hvor deler av fast eiendom viktig for avtalen ligger.