een landlord kan geen uitzettingszaak beginnen zonder eerst de huurperiode wettelijk te beëindigen. Om een huurovereenkomst wettelijk te beëindigen, moet de verhuurder de huurder schriftelijk op de hoogte stellen, zoals gespecificeerd in het ontslagstatuut van de staat. Als de huurder niet verhuist (of het probleem oplost dat de beëindiging veroorzaakte—bijvoorbeeld door het betalen van de huur of het vinden van een nieuw huis voor de hond), kan de verhuurder vervolgens een rechtszaak aan te spannen om uit te zetten. Uitzettingszaken in uw omgeving kunnen worden genoemd onwettige detainer (UD) suits of een andere soortgelijke naam.
staatswetten bevatten gedetailleerde vereisten om een huurovereenkomst te beëindigen. Het type opzeggingsbericht dat een verhuurder moet dienen, hangt af van de situatie, en elke staat heeft zijn eigen procedures met betrekking tot hoe opzeggingsberichten en uitzettingspapieren moeten worden geschreven en afgeleverd (“geserveerd”).
kennisgevingen voor beëindiging met oorzaak
hoewel de terminologie enigszins verschilt, kunnen verhuurders die een reden (reden) hebben om een huurder uit te sluiten, gebruik maken van een van de drie soorten kennisgevingen voor beëindiging:
- pay pacht or quit notices, die verhuurders meestal gebruiken wanneer de huurder de huur niet heeft betaald. Ze geven de huurder een paar dagen (drie tot vijf in de meeste staten) om de huur te betalen of te verhuizen (“quit”). Zie Nolo ‘ s chart of state laws on termination for nonpayment of rent for more details.Cure of quit notices, die verhuurders meestal geven nadat een huurder een bepaling of voorwaarde van de huurovereenkomst schendt, zoals een “no-pets clause” of de verplichting om niet overmatig lawaai te maken. Meestal heeft de huurder een bepaalde hoeveelheid tijd om de overtreding te corrigeren of te “genezen”. Een huurder die dit niet doet moet verhuizen of geconfronteerd met de mogelijkheid van een uitzetting rechtszaak. Zie Nolo ‘ s chart of state laws on termination for violation of lease voor meer details.
- onvoorwaardelijke quit notices, die de zwaarste van allemaal zijn. Deze bevelen de huurder om te verhuizen zonder kans om de huur te betalen of een huurovereenkomst overtreding te corrigeren. In de meeste staten, onvoorwaardelijke quit kennisgevingen zijn alleen toegestaan wanneer de huurder heeft:
- herhaaldelijk een beding van aanzienlijke huur-of huurovereenkomst geschonden
- meer dan één keer te laat met de huur was geweest
- ernstig beschadigde de gebouwen, of
- betrokken bij ernstige illegale activiteiten, zoals drugshandel in de gebouwen.
in sommige staten zijn verhuurders niet verplicht om huurders de mogelijkheid te geven om achterstallige huur te betalen of een huurovereenkomst op te lossen. In deze staten, verhuurders kunnen gebruik maken van onvoorwaardelijke quit kennisgevingen meteen-ze kunnen een tweede kans uit te breiden als ze dat willen, maar geen wet vereist hen om dit te doen. Zie Nolo ‘ s chart of state laws on unconditional quit terminations voor meer details.
wanneer huurders een kennisgeving hebben ontvangen, maar de huurovereenkomst niet binnen de termijn in de kennisgeving verplaatsen of repareren, kan de verhuurder een uitzettingszaak aanspannen.
kennisgevingen voor opzegging zonder oorzaak
doorgaans kunnen verhuurders die geen reden hebben de huurovereenkomst van een huurder met een huurcontract voor bepaalde tijd niet beëindigen.
wanneer de huurovereenkomst van maand tot maand of een andere kortere duur is, kunnen verhuurders zonder reden opzeggen. Ze moeten gewoon de huurder met het bedrag van de kennisgeving vereist door de wet van de staat. (Merk op dat veel huurwetten verhuurders niet toestaan om zelfs maand-tot-maand of kortere termijn huurovereenkomsten zonder reden te beëindigen.)
verdediging tegen uitzetting de huurder kan
verhogen als de huurder besluit een verdediging tegen een uitzettingszaak aan te spannen, kan dit weken—zelfs maanden—toevoegen aan het uitzettingsproces. Een huurder kan wijzen op fouten in de kennisgeving of de uitzettingsklacht, of onjuiste service (levering) van een van beide, in een poging om de zaak te vertragen of te seponeren.Bij de beslissing over een uitzettingszaak wordt vaak rekening gehouden met de actie van een verhuurder in het verleden (of het uitblijven van actie). Wanneer een verhuurder er niet in geslaagd is om de huur in een veilige en bewoonbare staat te houden, of wanneer de verhuurder de uitzettingszaak heeft ingediend als vergelding voor rechtshandelingen van een huurder, rechtbanken zijn minder waarschijnlijk te vinden in het voordeel van uitzetting.
het verwijderen van de huurder na een Uitzettingszaak
verhuurders die een uitzettingszaak winnen, krijgen een vonnis voor het bezit van het onroerend goed, en eventueel een bevel dat de huurder de onbetaalde huur betaalt. Echter, zelfs een verhuurder krijgt een oordeel voor bezit, het is illegaal voor de verhuurder om te proberen om de huurder te verwijderen door het vergrendelen van de huurder uit of het uitschakelen van nutsvoorzieningen. In plaats daarvan moeten verhuurders de staats-en lokale procedures volgen voor de fysieke verwijdering van huurders. Deze vereisen vaak verhuurders om de sheriff of andere lokale wetshandhaving te behouden om de werkelijke uitzetting uit te voeren.
normaal gesproken moet u het vonnis aan een lokale wetshandhaver (sheriff of marshal) geven, samen met een vergoeding die in rekening wordt gebracht aan de huurder als onderdeel van uw kosten om een rechtszaak aan te spannen. De sheriff of marshal geeft de huurder een bericht dat de officier binnen een aantal dagen terug zal zijn om de huurder fysiek te verwijderen als de huurder dan niet weg is.
voor details, zie Nolo’ s chart of state laws on handling tenants ‘ abandoned property.
motivering voor de regels betreffende het uitzetten van een huurder
verhuurders schuren vaak over de gedetailleerde regels die zij moeten volgen. Er is echter een reden waarom de meeste staten aandringen op strikte naleving. Ten eerste, uitzettingszaken zijn, relatief gesproken, snelle juridische procedures. (Hoeveel andere civiele zaken zijn na een paar weken voorbij?) De prijs die moet worden betaald voor deze gestroomlijnde behandeling is niet aflatende naleving van de regels.Ten tweede is wat hier op het spel staat—het huis van een huurder—veel belangrijker dan een civiele zaak betreffende geld of zaken. Daarom zijn wetgevers extra voorzichtig geweest om ervoor te zorgen dat huurders voldoende kennisgeving krijgen en een kans om te reageren.
voor meer hulp bij het uitzetten van een huurder
tenzij u goed op de hoogte bent van uw wettelijke rechten en plichten voordat u een huurder uitzet, en tenzij u elke “i” en elke “t” kruist, kunt u aan de verliezende kant komen.
als u hulp nodig hebt bij het begrijpen van de uitzettingsprocessen en regels in andere staten of als u staatsspecifieke richtlijnen nodig hebt voor het legaal uitzetten van een huurder, raadpleeg dan onze state-by-state gidsen voor het uitzetten van huurders.Zie Nolo ’s Every Landlord’ s Legal Guide, door Marcia Stewart, Janet Portman en Ann O ‘ Connell voor een overzicht van beëindigingen en uitzettingen in andere staten, met inbegrip van relevante staatswetten inzake beëindiging voor niet-betaling van huur en voor huurovertredingen.