um proprietário não pode iniciar um processo de despejo sem primeiro encerrar legalmente o arrendamento. Para rescindir legalmente um contrato de arrendamento, o proprietário deve notificar por escrito o inquilino, conforme especificado no estatuto de rescisão do estado. Se o inquilino não se mover (ou corrigir o problema que levou à rescisão—por exemplo, pagando o aluguel ou encontrando uma nova casa para o cão), o senhorio pode, então, apresentar um processo de expulsão. Ações judiciais de despejo em sua área podem ser chamados de processos ilegais de detainer (UD) ou outro nome semelhante.
as leis do Estado estabelecem requisitos detalhados para acabar com o arrendamento. O tipo de aviso de rescisão que um proprietário deve cumprir depende da situação, e cada Estado tem seus próprios procedimentos de como os avisos de rescisão e os papéis de despejo devem ser escritos e entregues (“servido”).
avisos de rescisão com causa
embora a terminologia varie um pouco, quando os proprietários têm uma razão (causa) para querer um inquilino fora, eles podem usar um dos três tipos de avisos de rescisão:
- pay rent or quit notices, which landlords typically use when the tenant has not paid the rent. Eles dão ao inquilino alguns dias (três a cinco na maioria dos estados) para pagar a renda ou sair (“sair”). Veja o gráfico de leis estaduais da Nolo sobre a rescisão por não pagamento de aluguel para mais detalhes.
- avisos de cura ou desistência, que os proprietários normalmente dão após um inquilino viola um termo ou condição do contrato de arrendamento ou arrendamento, como uma cláusula de não-animais de estimação ou a exigência de se abster de fazer ruído excessivo. Normalmente, o inquilino tem um determinado período de tempo para corrigir, ou “curar”, a violação. Um inquilino que não o fizer deve mover-se ou enfrentar a possibilidade de um processo de despejo. Veja o gráfico de leis estaduais da Nolo sobre rescisão por violação do contrato de arrendamento para mais detalhes.Avisos de desistência incondicionais, que são os mais duros de todos. Estes ordenam ao inquilino para sair sem chance de pagar o aluguel ou corrigir uma violação de contrato de arrendamento ou aluguel. Na maioria dos estados, as notificações de desistência incondicional só são permitidas quando o inquilino tem:
- repetidamente violada significativo de concessão ou contrato de locação cláusula
- foi atrasado com o aluguel em mais de uma ocasião
- seriamente danificado instalações, ou
- envolvidos em graves actividades ilícitas, como o tráfico de drogas no local.
em alguns estados, os proprietários não são obrigados a dar aos inquilinos a oportunidade de pagar o aluguel atrasado ou corrigir uma violação de Locação. Nesses estados, os proprietários podem usar avisos de desistência incondicionais imediatamente – eles podem estender segundas oportunidades se quiserem, mas nenhuma lei os obriga a fazê-lo. Veja o gráfico de leis estaduais de Nolo sobre terminações incondicionais de saída para mais detalhes.
quando os inquilinos tiverem recebido aviso, mas não mudarem ou corrigirem a violação do contrato de arrendamento ou aluguer até ao prazo fixado no aviso, o senhorio pode apresentar um processo de despejo.
avisos de rescisão sem motivo
Normalmente, os proprietários que não têm motivo não podem terminar o arrendamento de um inquilino com um contrato de arrendamento a prazo fixo.
quando o arrendamento está sujeito a um mês-a-mês ou outro contrato de arrendamento de prazo mais curto, os proprietários podem terminar sem causa. Eles simplesmente devem fornecer ao inquilino O montante de aviso exigido pela lei do estado. (Note que muitas leis de controle de renda não permitem que os proprietários rescindiram mesmo mês a mês ou contratos de aluguel de prazo mais curto sem causa.)
defesas para despejo o inquilino pode aumentar
se o inquilino decide montar uma defesa contra um processo de despejo, pode adicionar semanas—até meses—ao processo de despejo. Um inquilino pode apontar erros no aviso ou na reclamação de despejo, ou serviço impróprio (entrega) de qualquer um, em uma tentativa de atrasar ou arquivar o caso.
os tribunais muitas vezes levam em conta a ação passada de um senhorio (ou falta de ação) ao decidir uma ação de despejo. Quando um proprietário não consegue manter o aluguer em condições seguras e habitáveis, ou quando o proprietário apresenta o processo de despejo em retaliação por actos legais de um inquilino, os tribunais são menos propensos a encontrar a favor do despejo.
retirar o inquilino após um processo de despejo
os proprietários que ganham um processo de despejo recebem uma sentença por posse da propriedade, e possivelmente uma ordem de que o inquilino pague qualquer renda não paga. No entanto, mesmo um proprietário recebe uma sentença por posse, é ilegal para o proprietário tentar remover o inquilino, trancando o inquilino para fora ou desligando utilitários. Em vez disso, os proprietários devem seguir os procedimentos estaduais e locais para a remoção física dos inquilinos. Estas muitas vezes exigem proprietários para manter o xerife ou outras autoridades locais para realizar o despejo real. Normalmente, você deve dar o acórdão do tribunal a um oficial da lei local (xerife ou Marechal), juntamente com uma taxa que é cobrada ao inquilino como parte de suas despesas para Intentar a ação. O xerife ou marshal dá ao inquilino um aviso de que o oficial estará de volta dentro de alguns dias para remover fisicamente o inquilino se o inquilino não tiver ido até lá.
para mais detalhes, consulte o mapa de leis estaduais de Nolo sobre a manipulação de propriedades abandonadas dos inquilinos.
justificação para as regras relativas à expulsão de um inquilino
os senhorios frequentemente chateiam-se com as regras detalhadas que devem seguir. No entanto, há uma razão para a maioria dos Estados insistir no cumprimento rigoroso. Em primeiro lugar, os processos de despejo são, relativamente falando, procedimentos legais rápidos. (Quantos outros casos civis já terminaram depois de algumas semanas?) O preço a pagar por este tratamento simplificado é a adesão inabalável às regras.
em segundo lugar, o que está em jogo aqui—a casa de um inquilino—é indiscutivelmente mais importante do que um caso civil relativo a dinheiro ou negócios. Consequentemente, os legisladores têm sido extremamente cuidadosos para garantir que os inquilinos recebem um aviso adequado e uma oportunidade de responder.A menos que conheça bem os seus direitos e deveres legais antes de despejar um inquilino, e a menos que coloque um ponto em cada “i” e cruze cada “t”, poderá acabar por perder. Se precisar de Ajuda para compreender os processos e regras de despejo noutros estados ou precisar de orientação específica do Estado sobre a expulsão legal de um inquilino, consulte os nossos guias estaduais sobre a expulsão de inquilinos.
para uma visão geral das terminações e despejos em outros estados, incluindo leis estaduais relevantes sobre a rescisão por não pagamento de aluguel e por violações de arrendamento, veja o Guia Legal de Nolo de todos os senhores de terras, por Marcia Stewart, Janet Portman e Ann O’Connell.