husägare som faller på svåra tider riskerar att förlora sina hem om de inte betalar sina fastighetsskatter. Det beror på att lokala myndigheter har rätt att placera en kvarstad i hemmet för kvarskatt som förhindrar att fastigheten säljs eller refinansieras tills skulden betalas. För fastighetsinvesterare ger detta en möjlighet. I stället för att gå igenom avskärmning föredrar länen ofta att auktionera ut sina skattelättnader. Högstbjudande vinner rätten att samla tillbaka sin investering plus en räntebetalning från husägaren.
Vad är en skatteförsäljning?
län och städer har en kraftfull verkställighetsmekanism när husägare faller brottsligt på sina fastighetsskatter: rätten att placera en lien mot hemmet. En lien är ett rättsligt krav mot fastigheten. Det ger innehavaren rätt att samla in skatteskulden, plus ränta och påföljder, från fastighetsägaren. Lien innehavaren kan också utestänga på fastigheten om skulden inte betalas inom en viss tid.
medan panträtter ger kommunen rätt att utestänga, de flesta väljer att kringgå kostnader i samband med avskärmning och i stället sälja sina lien på en skatt försäljning. Skatteförsäljning är auktioner där investerare bjuder på ägande av skattelättnadscertifikatet. Investerare tjänar pengar på ett av två sätt: genom att samla ränta på skatteskulden från husägaren eller genom att utestänga fastigheten och ta äganderätten till lagfarten.
Var hittar du skattebrott till salu?
olika kommuner har olika regler för försäljning av fastighetsskatt, men i allmänhet, när en lien lämnas in, kommer fastigheten att placeras på en brottslig skattelista och planeras till försäljning i nästa auktion. Du kan hitta en lista över kommande skatteförsäljning på länets webbplats. Prata med länsskattebedömarens kontor om hur auktionen fungerar och hur man deltar. Vissa jurisdiktioner tar ut avgifter eller insättningar för deltagande. De flesta Kalifornien län, till exempel, ta ut en insättning som sträcker sig från $2,500 till $5,000 att utesluta falska budgivare. Depositionen återbetalas efter auktionen om du inte vinner.
på auktionsdagen blir den vinnande budgivaren lagligt engagerad i att betala tillbaka skatter och köpa skattebrott egendom lien. Var noga med att undersöka fastigheten du bjuder på så att du inte fastnar med en citron. Det är lätt att köra av fastigheten och kontrollera uppenbara problem som brand eller översvämningsskador. Om du betalar $10,000 för en skatt lien och marken är bara värt $5,000 eftersom huset har bränt ner, kommer du att förlora pengar.
du kanske inte vill bjuda på en fastighet med massor av andra panträtter och domar på det, som en IRS skatt lien, eftersom du kommer att fastna med dessa skulder om du utestänga. Kontrollera titeln med länsinspelaren. Du kan också besöka county surveyor kontor och slå upp sina plat kartor och undersökningar. Om fastigheten du är intresserad av Är inlåst eller har ingen vägåtkomst, kanske det inte är värt så mycket som du tror.
tänk på att fastigheter tas bort från auktionslistan när husägaren betalar av skatteskulden. Det är bra att göra din forskning så nära auktionsdatumet som möjligt så att du inte slösar bort tid på en inlösad egendom och se till att du har en uppdaterad lista.
Hur fungerar Lien auktionen?
det finns två primära auktionsmetoder. En är känd som en bid-down, där potentiella investerare bjuder det lägsta räntebeloppet de är villiga att acceptera på certifikatet. Kommunen har en maximal lagstadgad ränta som kan vara så hög som 18 procent, och investerare bjuder ner därifrån. De flesta investerare kommer undan med en ränta mellan 3 procent och 7 procent.
det andra alternativet innebär att bjuda en premie på certifikatet. När du köper en skattelättnad betalar du i princip beloppet för husägarens skuldsättning – det är kvarskatt plus ränta och påföljder. Investeraren som betalar den högsta premien över detta belopp vinner.
om jag betalar tillbaka skatter på en fastighet äger jag Den?
när du köper en skatt kvarstad certifikat, du köper rätt att få en skuld betalning, inte gärningen till huset. Husägaren är fortfarande den lagliga ägaren av hemmet. Om han inte betalar skatteskulden kan du avskärma. Men du kan inte köpa en skatt kvarstad, vända och utestänga på fastigheten nästa dag.
i varje jurisdiktion får husägare en inlösenperiod-var som helst mellan tre månader och tre år – för att återbetala det belopp du betalat för certifikatet plus ränta och påföljder. Det är först efter inlösenperioden är upp att du kan lämna in en avskärmning förfaranden rättegång att ta ägandet av fastigheten. Det händer sällan eftersom de allra flesta skattelättnader betalas före inlösendatumet.
här är ett exempel. Låt oss säga att en husägare är brottslig på sina skatter i summan av $3,000 och du har bjudit en 10 procent ränta. Staten tar också ut en $ 50 straff varje 6 månader. Du förvärvar skattelättnaden och håller den i 12 månader tills ägaren betalar av skulden på 3 000 dollar. Dina intäkter består av ränta på $300 (12 månader vid 10 procent) och $100 i straffinkomst (två cykler på $50). Den totala intjänade räntan är $400 mot en investering på $3000. Det är en vinst om ditt mål är att få tillbaka ditt investeringskapital plus en anständig ränta. Men om ditt mål är att köpa fastigheter till knock-down priser, kommer du att vara otur när husägaren betalar upp.
är skatt Lien försäljning samma som skatt handling försäljning?
vid tidpunkten för publiceringen är 31 stater ”skattehandlingar.”I dessa stater, investerare bud direkt på fastigheten handling och inte bara skatteskulden. Den vinnande budgivaren kommer att förvärva juridisk titel på auktionsdagen för beloppet av deras vinnande bud. Husägare har dock fortfarande en laglig inlösenperiod för att göra bra på vad de är skyldiga och få titeln tillbaka i de flesta stater. Så i verkligheten kommer du inte att få titeln gratis och tydlig på flera månader eller år. Du kommer att förlora fastigheten om ägaren löser in men du bör se en avkastning på din investering i form av ränta och påföljder.
försäljning av skattehandlingar är vanligtvis auktioner, och budgivningen börjar med mängden kvarskatt, påföljder och ränta och spärrar upp därifrån. Dessa auktioner följer det traditionella formatet med gärningen som går till högstbjudande. Andra stater säljer skatteförsummade fastigheter direkt till köpare till ett fast pris, vilket kringgår auktionsförsäljningen. Hur som helst tenderar priserna att sitta ganska nära hemmets nuvarande marknadsvärde. Även om det verkligen är möjligt att landa ett fynd, är det osannolikt att du får en pennies-on-the-dollar-affär.
se upp för husägare konkurs
medan skattelättnader kan verka som en relativt säker investering, förstå att om de brottsliga skattebetalarna ansöker om konkurs, kommer de att få ännu mer tid att lösa in sin skuldsättning. Konkurs tenderar att stoppa insamlingsinsatser så du måste vänta ännu längre för att samla avkastningen på din investering eller fil för avskärmning. En konkursansökan kan också utlösa en lägre ränta eftersom konkursdomstolarna har bred latitud för att sänka räntorna för att hjälpa gäldenärer att komma tillbaka på fötterna.