en rikstäckande lockdown infördes av centralregeringen från 25 mars för att begränsa spridningen av Covid-19-sjukdomen. Det har väsentligt påverkat förhållandet mellan hyresvärdar och hyresgäster. Om hyresgästen har medel tillgängliga med honom påverkas inte dess skyldighet att betala hyra.
av Kiran Bhardwaj
även om COVID-19-pandemin inte var en förväntad händelse, uppfyller if inte kravet på en hyresgäst att ha rätt att avbryta betalningen av hyran. Delhi-regeringen hade lagt trottoarkanter på medborgarrörelsen i staden från 23 mars på grund av Covid-19-fall som kom upp i huvudstaden runt den tiden. Många hyresgäster står inför finanskris på grund av Coronavirus och kan inte betala hyra. När hyresgästen standard på hyran, hyresvärdarna lider och kanske inte kan uppfylla sina egna ekonomiska skyldigheter såsom att göra inteckning betalningar på hyresfastigheter, el och vatten avgifter, försäkring, underhåll, fastighetsskatt, etc. Under Covid-19 är det nödvändigt att hyresvärdar inte meddelar eller söker besittning under denna utmanande tid och oöverträffade omständigheter för att hålla varandra säkra och utan en mycket god anledning att göra det och vidare bör underlätta åtgärder som hälsa och säkerhet under låsningstid. Hyresgäster bör fortsätta att betala hyra och följa alla andra villkor i deras hyresavtal efter bästa förmåga.
i en normal situation när hyresgästen inte betalar hyran, hyresvärdarna har möjlighet att avsluta hyresavtalet i enlighet med gällande lagar och hyresvärdar kan sedan lämna in en vräkning fall att ha hyresgästerna fysiskt bort från hyran. Men på grund av COVID-19 har hälso-och säkerhetsproblem lett till att varje plats till och med domstolar har infört tillfälligt förbud mot utvisning. En hyresvärd kan lämna in ett utvisningsfall i en domstol, men ärendet kanske inte hörs eftersom endast brådskande frågor listas för utfrågning. Men även om hyresvärdarna tar bort hyresgäster just nu kommer hyresvärdarna att möta många problem som gillade att få nya hyresgäster, teckna ett nytt leasingavtal eller hyresavtal och få de nya hyresgästerna flyttade in med att vidta alla åtgärder för att följa akuta riktlinjer och hälso-och säkerhetsåtgärder som antagits av regeringen. En hyresvärd kan vidta vissa åtgärder som upphävande av hyran i en månad, skjuta upp hyran eller ge rabatt på hyran eller minska hyresbeloppet. Hyresvärden kan prata med hyresgästen om situationen och omständigheterna och försöka tillgodose deras förslag. Hyresgästen kan göra allt de kan för att hålla upp sin del av köpet och se till att skriva några avtal helst som ett tillägg till ditt nuvarande hyresavtal eller hyresavtal inklusive alla detaljer i de överenskomna arrangemangen och kan ta hjälp av alternativen som ges under COVID-19 reliefer, scheman etc. eller samla in pengar eller kuponger för att hjälpa hyresgästerna.
medan den gamla Hyreskontrolllagen krävde registrering av hyresavtal som överstiger 11 månader eller över Rs. 50 000 i värde föreskriver den nya lagen att alla hyresavtal ska registreras hos Hyresmyndigheten, oavsett hyresperiodens löptid och värde. Det omfattar både kommersiella och bostäder; inklusive användning av lokaler för utbildningsanvändning men inkluderar inte de lokaler som är registrerade enligt fabriks Act, 1948. Hyresvärden kan ta bara två månader hyra som säkerhet. Om hyresvärden anser att olaglig verksamhet pågår i hyrda lokaler eller det finns vårdslöshet hos hyresgästen eller olägenhet som skapas av hyresgästen och skador orsakas grannarna kan han gå till domstolen för att få lokalerna lediga. Hyresvärden kan inte komma in i hyreslokalerna när och när han vill. Hyresvärden måste ge 24 timmars varsel för att komma in i hyreslokalerna till hyresgästen och eventuell reparation eller underhåll som ska göras på den hyrda fastigheten måste göras av hyresvärden.
åtgärder under Coronavirus, 2020:-
- den 23 mars 2020 tillkännagav regeringen en frysning av hyreshöjningar och skydd mot hyresavslutningar. Detta har tillämpats som lag genom lagen om COVID-19 Response (Urgent Management Measures), som trädde i kraft den 26 mars 2020. Detta innebär att hyresvärdar inte kan öka hyran för sina hyresfastigheter. Detta kommer att gälla för en inledande period på sex månader, från och med den 26 mars 2020 till och med den 25 September 2020.
- begränsningarna för att avsluta en hyresrätt gäller från 26 mars 2020 till 25 juni 2020. Från och med den 26 juni 2020 kan hyresvärdar säga upp en hyresrätt enligt bestämmelserna i den normala bostadslagen. Normala uppsägningstider från den dag det ges kommer att gälla.
- hyresvärdar och hyresgäster bör följa fysisk distansering, personlig hygien och ytrengöringsvägledning och bör föra register för kontaktspårningsändamål. De måste följa regeringens hälsoråd om COVID-19.
- den 29 mars hade Hon ’ ble Delhi Chief Minister vädjat till hyresvärdar att inte tvinga hyresgäster i en eller två månader att ge hyra och acceptera betalningar i delbetalningar om hyresgästen har ont om pengar. Senare, i April, hade en order från Delhi Disaster Management Authority krävt” strikt efterlevnad ” av riktningar som hyresvärdar inte kommer att kräva hyra från migrerande arbetare och studenter i en månad. Det krävde att respektive distriktsdomare skulle sprida medvetenheten om detta direktiv och, i händelse av bristande efterlevnad, vidta rättsliga åtgärder.
- som rådgivare meddelade Delhi-regeringen och begärde hyresvärdarna att förlåta hyra för de kommande 3 månaderna och Hon ’ ble CM gick också för att konstatera att regeringen kommer att betala hyra är hyresgästen misslyckas med att göra det.
- i Uttar Pradesh utfärdade regeringen också en administrativ order att fängsla eller böta hyresvärdar som inte skjuter upp hyresinsamlingen med en månad. Dessutom Maharashtra bostäder avdelningen råda hyresvärdar att skjuta upp hyran i minst tre månader och inte vräka hyresgästen för utebliven betalning av hyra eller efterskott.
- det finns redan en hjälplinje för att övervaka situationen och personer som är kränkta kan kontakta de berörda myndigheterna.
- rbi tillkännagav också en 3 månaders EMI-semester på olika lånetyper. Men sådana tålamod program bara skjuta inteckning betalningar. Räntan fortsätter att tillfalla det utestående lånebeloppet, snarare än att helt avstå från eller avbryta det.
men bara tillkännagivande i avsaknad av regeringsförordningar för respekt för hyran befriar inte lagligt hyresgäster från hyresavgifter. Att vara rådgivare i naturen bör det inte misstolkas som absolut eller juridiskt verkställbart av hyresgäster. Motivet bakom ordern var att ge lite andning till hyresgäster som inte kan betala hyra under denna krisperiod. Hyresvärdar med fulla fickor och i god avsikt som Lodha Group tillkännagav ett fullständigt undantag för över 200 kommersiella hyresgäster tills normaliteten återvänder. Men inte alla hyresvärdar har råd att hyra undantag eller uppskjutningar, särskilt pensionärer vars överlevnad till stor del beror på hyresintäkter.
Hon ’ ble Delhi High Court har nyligen fattat en dom daterad 21-05-2020 i Ramanand och andra mot Dr. Girish Soni och Anr., där domstolen avslog ansökan från klagande-hyresgäster för upphävande av betalning av hyra, på grund av Covid19 Lockdown situation. Pratibha m Singh sade att hyresgäster inte kan åberopa Läran om upphävande av hyran på grundval av ”en force majeure-händelse eftersom de (sökandena) inte har för avsikt att överlämna de hyrda lokalerna och fortsätta att ockupera den”. Force majeure är en händelse som ligger utanför parternas kontroll och inkluderar både naturhandlingar som jordbävning, översvämningar etc. och handlingar av människor som upplopp, strejker och krig etc. I ett sådant fall måste parterna följa avtalsbestämmelserna i force majeure-klausulen för att avgöra om hyresgästen är skyldig att betala hyra eller har rätt att avbryta hyran. Att det inte finns någon avtalsbestämmelse i samband med force majeure-tillstånd eller om upphävande eller upphävande av hyran i händelse av force majeure-händelse. Vidare är avsnitt 32 och 56 i Kontraktslagen inte tillämpliga i detta fall, eftersom Delhi Rent Control Act 1958 är tillämplig. ”Hyresgästens ansökan om upphävande av hyran kan således avslås, eftersom det framgår av de inlagor som gjorts att hyresgästerna inte avser att överlämna de hyrda lokalerna medan de åberopar doktrinen om upphävande av hyran på grundval av en force majeure-händelse. Samtidigt som man anser att upphävandet av hyran inte är tillåtet i dessa fakta, kan viss uppskjutning eller avkoppling i betalningsplanen beviljas på grund av lockdown,” sade domstolen. Domstolen konstaterade också att om hyresgästen var i besittning av de lokaler som var i beboeligt skick, hyresgästen var skyldig att betala hyran. Det hävdade vidare att eftersom hyresavtalet var ett verkställt kontrakt var hyresgästen bunden av villkoren i nämnda kontrakt och var tvungen att uppfylla sina avtalsförpliktelser och betala hyran som hade uppkommit under Covid-19-perioden.
i ett nyligen fall, den 30 April, hade Hon ’ ble Högsta domstolen antagit en order i fallet med Pawan Pathak Prakash mot Bar Council of India, Writ Petition (Civil) nr 10949 av 2020 som uppgav att
”ansökan om tillstånd att visas och argumentera personligen är tillåtet. Efter att ha hört framställaren-in-person och med hänsyn till klagomål framställaren, vi anser att det bästa är att Bar rådet i Indien bör överväga att hjälpa sina bröder, med tanke på den rådande situationen. Med ovanstående observation står skrivelsen framställningen bortskaffas.”
den 5 maj, i ett annat fall av Pawan Pathak Prakash mot Union of India, Writ Petition No. 11005 of 2020, domstolen ansåg att
’ vi är inte benägna att underhålla denna framställning enligt artikel 32 i konstitutionen. Writ-framställningen avvisas följaktligen ’
i det här fallet avslog domstolen framställningen som begärde upphävande av hyra för advokater under låsningsperioden. Domstolsbeslutet nämner inte att betalning av hyra är obligatorisk för hyresgäster i alla fastigheter, vare sig bostäder, industriella eller kommersiella. Hon ’ ble Högsta domstolen har avvisat kravet på koncession för att betala hyran för Kammarkontoret till advokaterna i Högsta domstolens Advokatsamfund. Domstolen säger att inget särskilt undantag kan beviljas advokater.
under de omständigheter som det kommer att bli svårt för de flesta av hyresvärden fram till 30 September 2020, att inleda innehav förfaranden om de inte har gett sina hyresgäster tre månaders varsel.
Force majeure-klausulen ger tillfälligt uppskov till en part från att utföra sina skyldigheter enligt ett kontrakt.Formuleringen av klausulen avgör om en viss händelse faller inom klausulen och vilka konsekvenser som ska följas. En fråga som kan uppstå är om en hyresgäst kan åberopa Läran om Frustration i avsaknad av en Force Majeure-klausul för utebliven betalning av hyresavtal? Vanligtvis åberopas doktrinen under omständigheter där syftet med deras kontrakt anses vara frustrerat enligt avsnitt 56 i Indian Contract Act. Hon ’ ble Högsta domstolen i Raja Dhruv Dev Chand mot Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, har emellertid observerat ”myndigheter vid domstolarna i Indien har i allmänhet ansett att Avsnitt 56 i avtalslagen inte är tillämplig när parternas rättigheter och skyldigheter uppstår vid överlåtelse av egendom under ett leasingavtal”. Det är således osannolikt att en leasetagare kan hävda frustration av kontrakt i avsaknad av en Force Majeure-klausul enligt ett leasingavtal och söka upphävande av leasinguthyrning till följd av en Force Majeure-händelse. De flesta hyresavtal har dock inte tillhandahållande av ’force majeure’ och kan inte åberopa Läran om frustration och så om inte tillkännagivanden stöds av förordningar kvarstår osäkerheten om dess verkställbarhet. Oavsett regeringens ansträngningar kan enskilda omständigheter leda till avskärmningsförfaranden över hela landet. Lyckligtvis Hon ’ ble Högsta domstolen i sin dom i Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 och i fallet med Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Indiens centralbank, (2019) 9SCC 94, har hävdat att ”en rättmätig hyresgästs rättigheter inte kan äventyras enligt SARFAESI Act-förfarandet. Driften av Hyreskontrolllagen kan emellertid inte utvidgas till en ”hyresgäst”.
slutsats
den ekonomiska förödelsen på grund av spridningen av koronaviruset har tvingat privata parter och förespråkare att titta igenom den finstilta kopian till framtidssäkra kontrakt. Mitt i pandemin påverkar de mycket glömda och osynliga händerna på ”force majeure” – bestämmelsen i kontrakt och hyresavtal avtalsförpliktelser hela tiden. Force Majeure-Händelser anges emellertid inte uttömmande enligt lagen och tillämpligheten av denna bestämmelse beror på språket i hyresavtalet och tolkningen av domstolarna. Effekten av detta virus på hyresavtalet beror på det slutliga beslutet från domstolarna. Ett idealiskt scenario för en hyresgäst och hyresvärd skulle vara att förhandla och diskutera situationen och omförhandla villkoren i avtalet om upphävande av hyra eller alternativ lösning för att undvika tvister och komplexiteter. Alla avtalsvillkor ska vara skriftliga för att ge andningsrum till båda parter. Vidare, i avsaknad av tydlighet från myndigheterna om hyresförpliktelser enligt kommersiella leasingavtal, lämnas företag som kämpar med nollförsäljning i kombination med löne-och hyresförpliktelser.
författaren är Advocate-on-Record, Högsta domstolen i Indien.