mulți noi investitori imobiliari comerciali au dificultăți în a-și înfășura capul în jurul tuturor valorilor și termenilor folosiți în industrie. De fapt, există chiar și mulți profesioniști cu experiență care nu au o înțelegere clară a ceea ce înseamnă de fapt aceste valori. Rata de acoperire a serviciului datoriei este unul dintre cele mai importante concepte din domeniul imobiliar comercial.
fiecare creditor comercial va examina cu atenție această valoare atunci când evaluează dacă proprietatea dvs. se califică pentru o ipotecă comercială sau nu. Prin urmare, se cuvine ca un investitor pentru a înțelege cu adevărat ce acest raport este vorba. Dacă nu vă simțiți complet confortabil cu acest concept, continuați să citiți. Acest articol este pentru tine.
rata de acoperire a serviciului datoriei este relația dintre venitul net din exploatare al unei proprietăți și plățile anuale ale principalului și dobânzilor ipotecare sau serviciul datoriei. Luați în considerare următorul exemplu. O clădire de apartamente din Chicago generează 250.000 de dolari în Venit net din exploatare. Proprietarul acestei proprietăți plătește anual plăți principale și dobânzi de 200.030 USD. Rata serviciului datoriei acestei proprietăți este un pic sub 1,25 (1,249). Să ne scufundăm puțin mai adânc în acest exemplu pentru a înțelege cu adevărat cum să calculăm raportul de acoperire a serviciului datoriei. Următoarea declarație de profit și pierdere detaliază veniturile și cheltuielile anuale ale clădirii de apartamente de mai sus:
după calcularea venitului brut total și deducerea cheltuielilor de exploatare, vedem că proprietatea generează 125.000 USD în Venit net din exploatare. Acum hai să vorbim despre plata ipotecii pe proprietate.
asumați următorii termeni de împrumut: având în vedere aceste numere, putem calcula acum raportul de acoperire a serviciului datoriei din această clădire de apartamente. Amintiți-vă că această proprietate generează 250.000 USD din venitul net din exploatare, iar Împrumutatul trebuie să plătească anual 200.030 USD în serviciul datoriei. Pentru a afla raportul serviciului datoriei, pur și simplu împărțiți NOI (250.000 USD) la serviciul datoriei (200.030 USD). După cum sa menționat mai sus, aceasta este egală cu aproximativ 1.249. Dar de ce contează această metrică?
Ei bine, este de fapt destul de simplu. Dacă descompuneți acest concept și mai mult, vă veți da seama că DSCR-ul acestei proprietăți ne spune cu adevărat că clădirea generează venituri de aproximativ 1,25 USD pentru fiecare 1 USD pe care îl datorați creditorului. Dacă, de exemplu, DSCR-ul unei proprietăți ar fi la 1, Asta ar indica faptul că proprietatea generează doar suficienți bani pentru a acoperi plățile ipotecare și dacă DSCR este sub 1, Asta înseamnă că venitul proprietății nu poate acoperi condițiile de împrumut propuse.
deoarece creditele ipotecare comerciale se bazează în mare parte pe fluxul de numerar al proprietății în cauză, creditorii vor dori întotdeauna să se asigure că proprietatea generează suficient venit net din exploatare pentru a acoperi serviciul datoriei. Acest lucru este în contrast cu ipotecile rezidențiale în care se utilizează metrica datorie-venit. În spațiul comercial, creditorii de obicei doriți să vă asigurați că venitul de proprietate în sine acoperă ipotecare (în afară de orice venituri din afara debitorului poate avea). În cazul în care apar incidente neprevăzute pe durata împrumutului, cum ar fi posturile vacante sau cheltuielile suplimentare, creditorii doresc să se asigure că proprietatea generează de fapt mai multe venituri anuale decât plățile ipotecare anuale. Este standard în industria ipotecare comerciale pentru a căuta un DSCR de cel puțin 1.25 atunci când subscrierea unui împrumut comercial. Dacă o sumă de împrumut propusă nu atinge cerința minimă a ratei de acoperire a serviciului datoriei creditorului, se spune că împrumutul este constrâns de serviciul datoriei, iar creditorul va reduce suma împrumutului.
în timp ce majoritatea creditorilor se uită doar la veniturile din proprietăți atunci când calculează DSCR, există unii creditori care fac împrumuturi imobiliare comerciale bazate pe „DSCR global.”Acești creditori vor lua în considerare atât veniturile și cheltuielile personale, cât și cele ale proprietății atunci când calculează rata de acoperire a serviciului datoriei. Astfel, dacă o proprietate are un flux de numerar slab, dar împrumutatul are alte venituri suplimentare care îi aduc venitul total peste pragul raportului de acoperire a serviciului datoriei creditorului, împrumutul va fi în continuare realizabil. De exemplu, dacă proprietatea din cazul de mai sus a generat doar 200.030 USD (la un 1 DSCR), dar împrumutatul are un loc de muncă cu fracțiune de normă care generează venituri de 50.000 USD, rata globală de acoperire a serviciului datoriei ar îndeplini cerința de 1,25 DSCR.
un ultim lucru de luat în considerare atunci când se calculează rata serviciului datoriei este modul în care creditorii calculează cheltuielile. Mulți debitori includ doar cheltuielile reale ale proprietății în calculele lor. În timp ce acest lucru poate suna intuitiv, creditorii nu se limitează de obicei la cheltuielile reale atunci când evaluează raportul serviciului datoriei. Chiar dacă o proprietate este ocupată 100%, creditorii își vor asuma de obicei un factor de post vacant de aproximativ 5% pentru a se proteja împotriva oricăror potențiale posturi vacante viitoare. În plus, creditorii își asumă de obicei o taxă de administrare de aproximativ 5% din venitul brut efectiv (chiar dacă proprietatea este autogestionată). Creditorii face acest lucru pentru că au nevoie să subscrie împrumuturi bazate pe potențialul pe care vor trebui să excludă pe proprietate și angaja o societate de administrare pentru a gestiona proprietatea. Ei trebuie să se asigure că proprietatea va genera în continuare venituri suficiente într-o astfel de situație. În cele din urmă, creditorii își vor asuma adesea o taxă anuală de reparații și întreținere de aproximativ 750-1.000 USD pe unitate (chiar dacă cheltuielile reale de reparație sunt mult mai mici). Este foarte important să vă amintiți să calculați raportul serviciului datoriei pe baza modului în care creditorul îl va privi. La urma urmei, ei sunt pe cei care împrumută banii!
Stephen A. Sobin este președintele & fondator al Select Commercial Funding LLC, o companie de brokeraj ipotecar la nivel național specializată în ipoteci comerciale și împrumuturi pentru apartamente.