Muchos nuevos inversores de bienes raíces comerciales tienen dificultades para comprender las diferentes métricas y términos utilizados en la industria. De hecho, incluso hay muchos profesionales experimentados que no tienen una comprensión clara de lo que realmente significan estas métricas. La tasa de cobertura del servicio de la deuda es uno de los conceptos más importantes en el sector inmobiliario comercial.
Cada prestamista comercial examinará detenidamente esta métrica al evaluar si su propiedad califica para una hipoteca comercial o no. Por lo tanto, le corresponde a usted como inversor comprender realmente de qué se trata esta relación. Si no te sientes completamente cómodo con este concepto, sigue leyendo. Este artículo es para ti.
El ratio de cobertura del servicio de la deuda es la relación entre los ingresos netos de explotación de una propiedad y sus pagos anuales de principal e intereses hipotecarios o servicio de la deuda. Considere el siguiente ejemplo. Un edificio de apartamentos en Chicago genera income 250,000 en ingresos netos de explotación. El propietario de esta propiedad paga pagos anuales de capital e intereses de 2 200,030. El ratio de servicio de la deuda de esta propiedad es un poco inferior a 1,25 (1,249). Profundicemos un poco más en este ejemplo para desarrollar realmente cómo calcular la proporción de cobertura del servicio de la deuda. La siguiente declaración de pérdidas y ganancias detalla los ingresos y gastos anuales del edificio de apartamentos anterior:
Después de calcular el ingreso bruto total y deducir los gastos de operación, vemos que la propiedad genera income 125,000 en ingresos netos de operación. Ahora hablemos del pago de la hipoteca de la propiedad.
Asuma los siguientes términos de préstamo: Con estos números en mente, ahora podemos calcular la tasa de cobertura del servicio de la deuda de este edificio de apartamentos. Recuerde que esta propiedad genera income 250,000 de ingresos netos de explotación y el prestatario debe pagar annually 200,030 en servicio de la deuda anualmente. Para calcular la proporción del servicio de la deuda, simplemente divida el NOI ($250,000) por el servicio de la deuda (2 200,030). Como se mencionó anteriormente, esto equivale a aproximadamente 1.249. Pero, ¿por qué importa esta métrica?
Bueno, en realidad es bastante simple. Si analiza este concepto aún más, se dará cuenta de que el DSCR de esta propiedad realmente nos dice que el edificio genera alrededor de income 1.25 en ingresos por cada $1 que debe al prestamista. Si, por ejemplo, el DSCR de una propiedad estaría en 1, eso indicaría que la propiedad genera el dinero suficiente para cubrir los pagos de la hipoteca, y si el DSCR es menor de 1, eso significa que los ingresos de la propiedad no pueden cubrir los términos del préstamo propuesto.
Dado que los préstamos hipotecarios comerciales se basan principalmente en el flujo de efectivo de la propiedad en cuestión, los prestamistas siempre querrán asegurarse de que la propiedad genere suficientes ingresos netos de explotación para cubrir el servicio de la deuda. Esto contrasta con las hipotecas residenciales en las que se utiliza la métrica deuda-ingreso. En el espacio comercial, los prestamistas generalmente quieren asegurarse de que los ingresos de la propiedad en sí cubran la hipoteca (aparte de cualquier ingreso externo que el prestatario pueda tener). En caso de que ocurran incidentes imprevistos durante el plazo del préstamo, como vacantes o gastos adicionales, los prestamistas quieren asegurarse de que la propiedad realmente genere más ingresos anuales que los pagos anuales de la hipoteca. Es estándar en la industria de hipotecas comerciales buscar un DSCR de al menos 1.25 al suscribir un préstamo comercial. Si el monto de un préstamo propuesto no alcanza el requisito mínimo de la relación de cobertura del servicio de la deuda del prestamista, se dice que el préstamo está limitado por el servicio de la deuda y el prestamista reducirá el monto del préstamo.
Mientras que la mayoría de los prestamistas solo miran los ingresos de la propiedad al calcular DSCR, hay algunos prestamistas que hacen préstamos comerciales para bienes raíces basados en «DSCR global».»Estos prestamistas tendrán en cuenta los ingresos y gastos personales y de propiedad al calcular la proporción de cobertura del servicio de la deuda. Por lo tanto, si una propiedad tiene un flujo de efectivo débil, pero el prestatario tiene otros ingresos suplementarios que elevan su ingreso general por encima del umbral de la relación de cobertura del servicio de la deuda del prestamista, el préstamo seguirá siendo factible. Por ejemplo, si la propiedad en el caso anterior solo generó 2 200,030 (a 1 DSCR), pero el prestatario tiene un trabajo a tiempo parcial que genera income 50,000 de ingresos, el ratio de cobertura del servicio de la deuda global cumpliría con el requisito de 1.25 DSCR.
Una última cosa a considerar al calcular la relación de servicio de la deuda es cómo calculan los prestamistas los gastos. Muchos prestatarios solo incluyen los gastos reales de la propiedad en sus cálculos. Si bien esto puede sonar intuitivo, los prestamistas generalmente no se limitan a los gastos reales al evaluar la proporción del servicio de la deuda. Incluso si una propiedad está ocupada al 100 por ciento, los prestamistas generalmente asumirán un factor de vacantes de alrededor del 5 por ciento para protegerse contra posibles vacantes futuras. Además, los prestamistas generalmente asumen una tarifa de administración de aproximadamente el 5 por ciento de los ingresos brutos efectivos (incluso si la propiedad es autogestionada). Los prestamistas hacen esto porque necesitan suscribir préstamos basados en el potencial que necesitarán para ejecutar la hipoteca de la propiedad y contratar a una compañía de administración para administrar la propiedad. Necesitan asegurarse de que la propiedad siga generando suficientes ingresos en tal situación. Por último, los prestamistas a menudo asumen una tarifa anual de reparación y mantenimiento de aproximadamente 7 750 a 1 1,000 por unidad (incluso si el gasto real de reparación es mucho menor). Es muy importante recordar calcular la relación de servicio de la deuda en función de cómo la verá el prestamista. Después de todo, están en los que prestan el dinero!
Stephen A. Sobin es el presidente & fundador de Select Commercial Funding LLC, una compañía de corretaje hipotecario a nivel nacional especializada en hipotecas comerciales y préstamos para apartamentos.