Vielen neuen gewerblichen Immobilieninvestoren fällt es schwer, sich mit den verschiedenen Kennzahlen und Begriffen der Branche auseinanderzusetzen. Tatsächlich gibt es sogar viele erfahrene Fachleute, die nicht genau wissen, was diese Metriken tatsächlich bedeuten. Schuldendienst Deckungsgrad ist eines der wichtigsten Konzepte in der Gewerbeimmobilien.
Jeder gewerbliche Kreditgeber wird diese Metrik bei der Bewertung, ob Ihre Immobilie für eine gewerbliche Hypothek qualifiziert ist oder nicht, stark hinterfragen. Es liegt daher an Ihnen als Investor, wirklich zu verstehen, worum es bei diesem Verhältnis geht. Wenn Sie sich mit diesem Konzept nicht ganz wohl fühlen, lesen Sie weiter. Dieser Artikel ist für Sie.
Der Schuldendienstdeckungsgrad ist das Verhältnis zwischen dem Nettobetriebsergebnis einer Immobilie und ihren jährlichen Kapital- und Zinshypothekenzahlungen oder dem Schuldendienst. Betrachten Sie das folgende Beispiel. Ein Mehrfamilienhaus in Chicago generiert 250.000 US-Dollar Nettobetriebsertrag. Der Eigentümer dieser Immobilie zahlt jährliche Kapital- und Zinszahlungen in Höhe von 200.030 USD. Die Schuldendienstquote dieser Immobilie liegt etwas unter 1,25 (1,249). Lassen Sie uns ein wenig tiefer in dieses Beispiel eintauchen, um wirklich zu konkretisieren, wie man den Schuldendienstdeckungsgrad berechnet. Die folgende Gewinn- und Verlustrechnung enthält die jährlichen Einnahmen und Ausgaben des oben genannten Mehrfamilienhauses:
Nach Berechnung des gesamten Bruttoeinkommens und Abzug der Betriebskosten sehen wir, dass die Immobilie ein Nettobetriebsergebnis von 125.000 USD generiert. Lassen Sie uns nun über die Hypothekenzahlung auf dem Grundstück sprechen.
Nehmen Sie die folgenden Kreditbedingungen an: Mit diesen Zahlen können wir nun den Schuldendienstdeckungsgrad dieses Mehrfamilienhauses berechnen. Denken Sie daran, dass diese Eigenschaft erzeugt $250,000 von net operating income und der Kreditnehmer muss zahlen $200,030 in Schuldendienst jährlich. Um die Schuldendienstquote herauszufinden, teilen Sie einfach den NOI (250.000 USD) durch den Schuldendienst (200.030 USD). Wie oben erwähnt, entspricht dies etwa 1.249. Aber warum ist diese Metrik wichtig?
Nun, es ist eigentlich ganz einfach. Wenn Sie dieses Konzept noch weiter aufschlüsseln, werden Sie feststellen, dass der DSCR dieser Immobilie uns wirklich sagt, dass das Gebäude für jeden 1 $, den Sie dem Kreditgeber schulden, ein Einkommen von etwa 1,25 $ generiert. Wenn zum Beispiel der DSCR einer Immobilie bei 1 liegen würde, würde dies bedeuten, dass die Immobilie gerade genug Geld generiert, um die Hypothekenzahlungen zu decken, und wenn der DSCR unter 1 liegt, bedeutet dies, dass das Immobilieneinkommen die vorgeschlagenen Kreditbedingungen nicht abdecken kann.
Da gewerbliche Hypothekendarlehen meist auf dem Cashflow der betreffenden Immobilie basieren, werden die Kreditgeber immer sicherstellen wollen, dass die Immobilie genügend Nettoerträge generiert, um den Schuldendienst zu decken. Dies steht im Gegensatz zu Wohnhypotheken, bei denen die Schulden-Einkommen-Metrik verwendet wird. Im gewerblichen Bereich möchten Kreditgeber in der Regel sicherstellen, dass das Immobilieneinkommen selbst die Hypothek abdeckt (abgesehen von jeglichen externen Einkünften, die der Kreditnehmer möglicherweise hat). Für den Fall, dass während der Kreditlaufzeit unvorhergesehene Vorfälle wie Leerstände oder zusätzliche Kosten auftreten, möchten die Kreditgeber sicherstellen, dass die Immobilie tatsächlich mehr Jahreseinkommen generiert als die jährlichen Hypothekenzahlungen. In der gewerblichen Hypothekenbranche ist es Standard, bei der Zeichnung eines gewerblichen Darlehens nach einem DSCR von mindestens 1,25 zu suchen. Wenn ein vorgeschlagener Darlehensbetrag die Mindestanforderung an den Schuldendienst des Kreditgebers nicht erreicht, gilt das Darlehen als schuldendienstbeschränkt, und der Kreditgeber reduziert den Darlehensbetrag.
Während die meisten Kreditgeber bei der Berechnung der DSCR nur die Immobilieneinnahmen berücksichtigen, gibt es einige Kreditgeber, die gewerbliche Immobilienkredite auf der Grundlage der „globalen DSCR“ vergeben.“ Diese Kreditgeber werden bei der Berechnung des Schuldendienstdeckungsgrades sowohl persönliche als auch Vermögenserträge und -ausgaben berücksichtigen. Wenn also eine Immobilie einen schwachen Cashflow aufweist, der Kreditnehmer jedoch über ein anderes zusätzliches Einkommen verfügt, das sein Gesamteinkommen über die Schwelle des Schuldendienstdeckungsgrades des Kreditgebers bringt, ist das Darlehen weiterhin machbar. Wenn beispielsweise die Immobilie im obigen Fall nur 200.030 USD (bei einem DSCR von 1) generiert, der Kreditnehmer jedoch einen Teilzeitjob hat, der ein Einkommen von 50.000 USD generiert, würde der globale Schuldendienstdeckungsgrad die DSCR-Anforderung von 1,25 erfüllen.
Eine letzte Sache, die bei der Berechnung der Schuldendienstquote zu berücksichtigen ist, ist, wie Kreditgeber die Ausgaben berechnen. Viele Kreditnehmer berücksichtigen nur die tatsächlichen Kosten der Immobilie in ihren Berechnungen. Obwohl dies intuitiv klingen mag, beschränken sich die Kreditgeber bei der Bewertung der Schuldendienstquote in der Regel nicht auf die tatsächlichen Ausgaben. Selbst wenn eine Immobilie zu 100 Prozent belegt ist, gehen die Kreditgeber in der Regel von einem Leerstandsfaktor von etwa 5 Prozent aus, um sich vor potenziellen zukünftigen Leerständen zu schützen. Darüber hinaus übernehmen Kreditgeber in der Regel eine Verwaltungsgebühr von etwa 5 Prozent des effektiven Bruttoeinkommens (auch wenn die Immobilie selbst verwaltet wird). Kreditgeber tun dies, weil sie Kredite auf der Grundlage des Potenzials, das sie für die Abschottung der Immobilie benötigen, zeichnen und eine Verwaltungsgesellschaft für die Verwaltung der Immobilie beauftragen müssen. Sie müssen sicherstellen, dass die Immobilie in einer solchen Situation noch genügend Einkommen generiert. Schließlich übernehmen Kreditgeber häufig eine jährliche Reparatur- und Wartungsgebühr von etwa 750 bis 1.000 US-Dollar pro Einheit (auch wenn die tatsächlichen Reparaturausgaben viel geringer sind). Es ist wirklich wichtig, daran zu denken, die Schuldendienstquote basierend darauf zu berechnen, wie der Kreditgeber sie betrachten wird. Immerhin sind sie es, die das Geld leihen!
Stephen A. Sobin ist der Präsident & Gründer von Select Commercial Funding LLC, einem landesweiten Hypothekenmaklerunternehmen, das sich auf gewerbliche Hypotheken und Wohnungsbaudarlehen spezialisiert hat.