veel nieuwe commerciële vastgoedbeleggers hebben het moeilijk om alle verschillende metrics en termen die in de sector worden gebruikt, onder de loep te nemen. In feite zijn er zelfs veel ervaren professionals die geen duidelijk begrip hebben van wat deze statistieken eigenlijk betekenen. Schuld service dekkingsgraad is een van de belangrijkste concepten in het commercieel vastgoed.
elke commerciële kredietgever zal deze maatstaf grondig onderzoeken wanneer hij beoordeelt of uw woning in aanmerking komt voor een commerciële hypotheek of niet. Daarom betaamt u als belegger om echt te begrijpen waar deze ratio om draait. Als je je niet helemaal op je gemak voelt met dit concept, blijf dan lezen. Dit artikel is voor jou.
de dekkingsgraad van de schulddienst is de verhouding tussen het netto-bedrijfsresultaat van een onroerend goed en de jaarlijkse hoofdsom en rentehypotheekbetalingen of schulddienst. Neem het volgende voorbeeld. Een flatgebouw in Chicago genereert $ 250.000 aan netto bedrijfsinkomsten. De eigenaar van deze woning betaalt jaarlijkse hoofdsom en rentebetalingen van $200.030. De debt service ratio van dit onroerend goed ligt iets onder 1,25 (1,249). Laten we een beetje dieper in dit voorbeeld duiken om echt uit te werken hoe de schuld service dekking ratio te berekenen. De volgende winst-en verliesrekening geeft de jaarlijkse inkomsten en uitgaven van het bovenstaande appartementencomplex weer.:
na berekening van het totale bruto-inkomen en aftrek van de exploitatiekosten, zien we dat het onroerend goed $125.000 aan netto-bedrijfsresultaat genereert. Laten we het nu hebben over de hypotheek betaling op het pand.
ga uit van de volgende leningvoorwaarden: met deze cijfers in gedachten kunnen we nu de schuld service dekkingsgraad van dit appartementengebouw berekenen. Vergeet niet dat deze eigenschap genereert $250.000 van het netto bedrijfsresultaat en de lener moet betalen $200.030 in schuldservice jaarlijks. Om de schuldserviceverhouding te berekenen, deel je gewoon de NOI ($250.000) door de schuldservice ($200.030). Zoals hierboven vermeld, komt dit overeen met ongeveer 1.249. Maar waarom is deze metriek belangrijk?
nou, het is eigenlijk heel eenvoudig. Als je dit concept nog verder opsplitst, zul je je realiseren dat de DSCR van deze eigenschap ons echt vertelt dat het gebouw ongeveer $1,25 aan inkomsten genereert voor elke $1 die je verschuldigd bent aan de geldschieter. Als, bijvoorbeeld, de DSCR van een woning op 1 zou zijn, zou dat erop wijzen dat de woning net genoeg geld genereert om de hypotheekbetalingen te dekken, en als de DSCR onder 1 is, betekent dat dat de inkomsten uit onroerend goed de voorgestelde leningvoorwaarden niet kunnen dekken.
aangezien commerciële hypothecaire leningen meestal gebaseerd zijn op de cashflow van het onroerend goed in kwestie, zullen kredietverstrekkers er altijd voor willen zorgen dat het onroerend goed voldoende netto-bedrijfsinkomsten genereert om de schuldendienst te dekken. Dit in tegenstelling tot woninghypotheken waar de schuld-tot-inkomen-maatstaf wordt gebruikt. In de commerciële ruimte willen kredietverstrekkers er meestal voor zorgen dat het inkomen uit onroerend goed zelf de hypotheek dekt (afgezien van eventuele externe inkomsten die de kredietnemer kan hebben). In het geval dat zich onvoorziene incidenten voordoen tijdens de looptijd van de lening, zoals vacatures of extra kosten, willen kredietverstrekkers ervoor zorgen dat de woning daadwerkelijk genereert meer jaarlijks inkomen dan de jaarlijkse hypotheek betalingen. Het is standaard in de commerciële hypotheekindustrie om te zoeken naar een DSCR van ten minste 1,25 bij het aanvaarden van een commerciële lening. Als een voorgesteld bedrag van de lening niet de minimale schuld service dekking ratio vereiste van de kredietgever te bereiken, de lening wordt gezegd dat de schuld service beperkt en de kredietgever zal het bedrag van de lening te verminderen.
terwijl de meeste geldschieters alleen kijken naar het inkomen uit vermogen bij de berekening van DSCR, zijn er enkele geldschieters die commercieel vastgoed lenen op basis van “global DSCR.”Deze kredietverstrekkers zullen zowel persoonlijke als onroerende inkomsten en uitgaven in aanmerking nemen bij de berekening van de schuld service dekking ratio. Dus, als een woning een zwakke cashflow heeft, maar de lener andere aanvullende inkomsten heeft die zijn totale inkomen boven de drempel van de schuldservice van de kredietgever brengt, zal de lening nog steeds uitvoerbaar zijn. Bijvoorbeeld, als het onroerend goed in het bovenstaande geval slechts $200.030 genereerde (bij een 1 DSCR) maar de lener een part-time baan heeft die $50.000 aan inkomsten genereert, zou de Globale schuldserviceverhouding aan de 1,25 DSCR-vereiste voldoen.
een laatste ding om rekening mee te houden bij het berekenen van de schuld service ratio is hoe kredietverstrekkers de kosten berekenen. Veel leners nemen alleen de werkelijke kosten van het onroerend goed in hun berekeningen. Hoewel dit klinkt intuïtief, kredietverstrekkers niet meestal beperken zich tot de werkelijke kosten bij de evaluatie van de schuld service ratio. Zelfs als een woning is 100 procent bezet, kredietverstrekkers zal meestal uitgaan van een leegstand factor van ongeveer 5 procent te beschermen tegen eventuele toekomstige vacatures. Bovendien gaan kredietverstrekkers meestal uit van een beheervergoeding van ongeveer 5 procent van het effectieve bruto-inkomen (zelfs als het onroerend goed zelf wordt beheerd). Kredietverstrekkers doen dit omdat ze leningen moeten accepteren op basis van het potentieel dat ze nodig hebben om het onroerend goed af te schermen en een beheermaatschappij in te huren om het onroerend goed te beheren. Ze moeten ervoor zorgen dat het pand nog steeds voldoende inkomsten zal genereren in een dergelijke situatie. Tenslotte, kredietverstrekkers zullen vaak uitgaan van een jaarlijkse reparatie en onderhoud vergoeding van ongeveer $ 750 – $ 1.000 per eenheid (zelfs als de werkelijke reparatie kosten is veel minder). Het is echt belangrijk om te onthouden om de schuld service ratio te berekenen op basis van hoe de kredietgever zal kijken. Immers, zij zijn op degenen die het geld lenen!Stephen A. Sobin is de president en oprichter van Select Commercial Funding LLC, een landelijke hypotheekmakelaar die gespecialiseerd is in commerciële hypotheken en woningleningen.