wielu nowych inwestorów nieruchomości komercyjnych ma trudności z owijaniem głowy wokół wszystkich różnych wskaźników i terminów używanych w branży. W rzeczywistości istnieje nawet wielu doświadczonych specjalistów, którzy nie mają jasnego zrozumienia, co te wskaźniki faktycznie oznaczają. Wskaźnik pokrycia zadłużenia jest jednym z najważniejszych pojęć na rynku nieruchomości komercyjnych.
każdy kredytodawca komercyjny dokładnie przeanalizuje ten wskaźnik przy ocenie, czy Twoja nieruchomość kwalifikuje się do komercyjnego kredytu hipotecznego, czy nie. Dlatego powinieneś jako inwestor naprawdę zrozumieć, o co chodzi w tym stosunku. Jeśli nie czujesz się całkowicie komfortowo z tą koncepcją, Czytaj dalej. Ten artykuł jest dla Ciebie.
wskaźnik pokrycia zadłużenia to relacja między przychodem operacyjnym netto nieruchomości a roczną spłatą kapitału i odsetek za kredyt hipoteczny lub obsługą długu. Rozważ następujący przykład. Budynek mieszkalny w Chicago generuje 250 000 dolarów dochodu operacyjnego netto. Właściciel tej nieruchomości płaci roczną kwotę główną i odsetki w wysokości 200 030 USD. Wskaźnik obsługi zadłużenia tej nieruchomości jest ciut poniżej 1,25 (1,249). Zagłębimy się nieco głębiej w tym przykładzie, aby naprawdę ułożyć sposób obliczania wskaźnika pokrycia usług dłużnych. W poniższym rachunku zysków i strat wyszczególniono roczne przychody i koszty ww. budynku mieszkalnego:
po obliczeniu całkowitego dochodu brutto i odliczeniu kosztów operacyjnych widzimy, że nieruchomość generuje 125 000 USD zysku operacyjnego netto. Teraz porozmawiajmy o spłatę kredytu hipotecznego na nieruchomości.
Przyjmij następujące warunki kredytu: mając na uwadze te liczby, możemy teraz obliczyć wskaźnik pokrycia zadłużenia tego budynku mieszkalnego. Pamiętaj, że ta nieruchomość generuje $250,000 dochodu operacyjnego netto, a kredytobiorca musi płacić $ 200,030 w obsłudze zadłużenia rocznie. Aby obliczyć wskaźnik obsługi zadłużenia, wystarczy podzielić NOI ($250,000) przez obsługę długu ($200,030). Jak wspomniano powyżej, jest to równe około 1, 249. Ale dlaczego ta metryka ma znaczenie?
Cóż, jest to całkiem proste. Jeśli rozwalisz tę koncepcję jeszcze bardziej, zdasz sobie sprawę, że DSCR tej nieruchomości naprawdę mówi nam, że budynek generuje około $1.25 dochodu za każdy $1, który jesteś winien pożyczkodawcy. Jeśli na przykład wartość DSCR nieruchomości wynosiłaby 1, oznaczałoby to, że nieruchomość generuje wystarczającą ilość pieniędzy na pokrycie płatności hipotecznych, a jeśli wartość dscr jest niższa niż 1, oznacza to, że dochód z nieruchomości nie może pokryć proponowanych warunków pożyczki.
ponieważ Komercyjne kredyty hipoteczne opierają się głównie na przepływach pieniężnych danej nieruchomości, kredytodawcy zawsze będą chcieli zapewnić, że nieruchomość generuje wystarczający dochód operacyjny netto na pokrycie obsługi zadłużenia. Jest to w przeciwieństwie do hipotek mieszkaniowych, w których stosuje się metrykę długu do dochodu. W przestrzeni komercyjnej kredytodawcy zazwyczaj chcą upewnić się, że dochód z nieruchomości pokrywa hipotekę (oprócz wszelkich zewnętrznych dochodów kredytobiorca może mieć). W przypadku wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń w okresie kredytowania, takich jak wakaty lub dodatkowe wydatki, kredytodawcy chcą upewnić się, że nieruchomość faktycznie generuje większy roczny dochód niż roczne płatności hipoteczne. Standardem w branży kredytów hipotecznych komercyjnych jest szukanie DSCR co najmniej 1,25 podczas gwarantowania kredytu komercyjnego. Jeżeli proponowana kwota pożyczki nie osiągnie wymogu minimalnego wskaźnika pokrycia zadłużenia przez pożyczkodawcę, mówi się, że pożyczka jest ograniczona do obsługi zadłużenia, a pożyczkodawca zmniejszy kwotę pożyczki.
podczas gdy większość kredytodawców patrzy tylko na dochód z nieruchomości przy obliczaniu DSCR, istnieją niektórzy kredytodawcy, którzy udzielają kredytów na nieruchomości komercyjne w oparciu o ” globalny dscr.”Kredytodawcy Ci wezmą pod uwagę zarówno dochody i wydatki osobiste, jak i majątkowe przy obliczaniu wskaźnika pokrycia długu. Tak więc, jeśli nieruchomość ma słabe przepływy pieniężne, ale kredytobiorca ma inne dodatkowe dochody, które przynoszą jego ogólny dochód powyżej progu wskaźnika pokrycia zadłużenia pożyczkodawcy, pożyczka nadal będzie wykonalna. Na przykład, jeśli nieruchomość w powyższym przypadku generowała tylko 200 030 USD (przy 1 DSCR), ale kredytobiorca ma pracę w niepełnym wymiarze godzin, która generuje dochód w wysokości 50 000 USD, globalny wskaźnik pokrycia usług dłużnych spełniałby wymóg 1,25 DSCR.
ostatnią rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę przy obliczaniu wskaźnika obsługi zadłużenia, jest sposób obliczania wydatków przez kredytodawców. Wielu kredytobiorców uwzględnia tylko rzeczywiste koszty nieruchomości w swoich obliczeniach. Chociaż może to brzmieć intuicyjnie, kredytodawcy zazwyczaj nie ograniczają się do rzeczywistych wydatków przy ocenie wskaźnika obsługi zadłużenia. Nawet jeśli nieruchomość jest zajęta w 100 procentach, kredytodawcy zazwyczaj przyjmują współczynnik pustostanów wynoszący około 5 procent, aby zabezpieczyć się przed potencjalnymi wakatami w przyszłości. Ponadto kredytodawcy zazwyczaj zakładają opłatę za zarządzanie w wysokości około 5 procent efektywnego dochodu brutto (nawet jeśli nieruchomość jest zarządzana samodzielnie). Kredytodawcy to zrobić, ponieważ muszą one gwarantować pożyczki w oparciu o potencjał, że będą musieli zamknąć na nieruchomości i zatrudnić firmę zarządzającą do zarządzania nieruchomością. Muszą upewnić się, że nieruchomość będzie nadal generować wystarczające dochody w takiej sytuacji. Wreszcie Kredytodawcy często zakładają roczną opłatę za naprawę i konserwację w wysokości około $750-$1,000 za jednostkę (nawet jeśli rzeczywisty koszt naprawy jest znacznie mniejszy). Bardzo ważne jest, aby pamiętać, aby obliczyć wskaźnik obsługi zadłużenia w oparciu o to, jak kredytodawca będzie na to patrzeć. Przecież to oni pożyczają pieniądze!
Stephen A. Sobin jest prezesem & założycielem Select Commercial Funding LLC, ogólnopolskiej firmy pośrednictwa hipotecznego specjalizującej się w komercyjnych kredytach hipotecznych i kredytach mieszkaniowych.