mange nye erhvervsejendomme investorer har svært ved indpakning deres hoveder omkring alle de forskellige målinger og udtryk, der anvendes i branchen. Faktisk er der endda mange erfarne fagfolk, der ikke har en klar forståelse af, hvad disse målinger faktisk betyder. Gæld service dækning ratio er en af de vigtigste begreber i erhvervsejendomme.
hver kommerciel långiver vil kraftigt undersøge denne måling, når de vurderer, om din ejendom kvalificerer sig til et kommercielt pant eller ej. Det påhviler derfor dig som investor til virkelig at forstå, hvad dette forhold handler om. Hvis du ikke føler dig helt komfortabel med dette koncept, skal du fortsætte med at læse. Denne artikel er til dig.
gældsservicedækningsgraden er forholdet mellem en ejendoms nettodriftsindkomst og dens årlige afdrag på hovedstol og renter på realkreditlån eller gældsservice. Overvej følgende eksempel. En lejlighedsbygning i Chicago genererer $ 250.000 i netto driftsindtægter. Ejeren af denne ejendom betaler årlige hovedstol og rentebetalinger på $200.030. Gældsserviceforholdet for denne ejendom er en smule under 1.25 (1.249). Lad os dykke lidt dybere ned i dette eksempel for virkelig at uddybe, hvordan man beregner gældsservicedækningsgraden. Følgende resultatopgørelse beskriver de årlige indtægter og udgifter for ovennævnte lejlighedsbygning:
efter beregning af den samlede bruttoindkomst og fradrag af driftsomkostningerne ser vi, at ejendommen genererer $125.000 i nettodriftsindtægter. Lad os nu tale om pantebetalingen på ejendommen.
Antag følgende lånevilkår: med disse tal i tankerne kan vi nu beregne gældsservicedækningsforholdet for denne lejlighedsbygning. Husk, at denne ejendom genererer $250.000 af netto driftsindtægter, og låntageren skal betale $200.030 i gældstjeneste årligt. For at finde ud af gældsserviceforholdet deler du simpelthen NOI ($250.000) med gældsservicen ($200.030). Som nævnt ovenfor svarer dette til omkring 1.249. Men hvorfor betyder denne metriske sag?
nå, det er faktisk ret simpelt. Hvis du Nedbryder dette koncept yderligere, vil du indse, at denne ejendoms DSCR virkelig fortæller os, at bygningen genererer omkring $1,25 i Indkomst for hver $1, Du skylder långiveren. Hvis for eksempel DSCR for en ejendom ville være på 1, ville det indikere, at ejendommen genererer lige nok penge til at dække realkreditbetalingerne, og hvis DSCR er under 1, betyder det, at ejendomsindkomsten ikke kan dække de foreslåede lånevilkår.
da kommercielle realkreditlån hovedsagelig er baseret på den pågældende ejendoms pengestrøm, vil långivere altid sikre, at ejendommen genererer nok nettodriftsindtægter til at dække gældstjenesten. Dette er i modsætning til boliglån, hvor gæld-til-indkomst-metrikken anvendes. I det kommercielle rum vil långivere typisk sørge for, at ejendomsindkomsten selv dækker realkreditlånet (bortset fra enhver ekstern indkomst, som låntageren måtte have). Hvis der opstår uforudsete hændelser i løbet af låneperioden, såsom ledige stillinger eller ekstraudgifter, ønsker långivere at sikre sig, at ejendommen faktisk genererer mere årlig indkomst end de årlige realkreditbetalinger. Det er standard i den kommercielle realkreditindustri at kigge efter en DSCR på mindst 1,25, når man tegner et kommercielt lån. Hvis et foreslået lånebeløb ikke når långiverens minimumskrav til gældsservicedækning, siges lånet at være gældsservicebegrænset, og långiveren reducerer lånebeløbet.
mens de fleste långivere kun ser på ejendomsindkomsten ved beregning af DSCR, er der nogle långivere, der laver kommercielle ejendomslån baseret på “global DSCR.”Disse långivere vil tage både personlige og ejendom indtægter og udgifter i betragtning ved beregningen af gæld service dækning ratio. Således, Hvis en ejendom har en svag pengestrøm, men låntageren har andre supplerende indkomst, der bringer hans samlede indkomst over långiverens gæld tjeneste dækning ratio tærskel, lånet vil stadig være gennemførligt. For eksempel, hvis ejendommen i ovenstående tilfælde kun genererede $200.030 (ved en 1 DSCR), men låntageren har et deltidsjob, der genererer $50.000 af indkomst, ville den globale gældsservicedækningsgrad opfylde 1,25 DSCR-kravet.
en sidste ting at overveje, når man beregner gældsserviceforholdet, er, hvordan långivere beregner udgifter. Mange låntagere inkluderer kun de faktiske udgifter til ejendommen i deres beregninger. Selvom dette måske lyder intuitivt, begrænser långivere sig typisk ikke til de faktiske udgifter, når de vurderer gældsserviceforholdet. Selvom en ejendom er 100 procent besat, vil långivere typisk påtage sig en ledig stilling på omkring 5 procent for at beskytte mod eventuelle fremtidige ledige stillinger. Desuden antager långivere typisk et administrationsgebyr på omkring 5 procent af den effektive bruttoindkomst (selvom ejendommen er selvforvaltet). Långivere gør dette, fordi de har brug for at tegne lån baseret på det potentiale, som de bliver nødt til at udelukke på ejendommen og ansætte et administrationsselskab til at styre ejendommen. De skal sørge for, at ejendommen stadig vil generere nok indkomst i en sådan situation. Endelig vil långivere ofte påtage sig et årligt reparations-og vedligeholdelsesgebyr på omkring $750 – $1.000 pr. Det er virkelig vigtigt at huske at beregne gældsserviceforholdet baseret på, hvordan långiveren vil se på det. De er trods alt på dem, der låner pengene!
Stephen A. Sobin er Præsident & grundlægger af Select Commercial Funding LLC, et landsdækkende realkreditmæglerfirma med speciale i kommercielle realkreditlån og lejlighedslån.