monien uusien liikekiinteistösijoittajien on vaikea kääriä päätään kaikkien alalla käytettyjen mittareiden ja termien ympärille. Itse asiassa on jopa monia kokeneita ammattilaisia, joilla ei ole selkeää käsitystä siitä, mitä nämä mittarit todella tarkoittavat. Velkahuollon kattavuus suhde on yksi tärkeimmistä käsitteistä Liikekiinteistöjen.
jokainen kaupallinen lainanantaja tutkii tarkasti tätä mittaria arvioidessaan, onko kiinteistösi oikeutettu liikelainaan vai ei. Siksi sinun sijoittajana on syytä todella ymmärtää, mistä tässä suhdeluvussa on kyse. Jos et tunne täysin mukava tämän käsitteen, jatka lukemista. Tämä artikkeli on sinua varten.
velanhoitokattavuus on kiinteistön nettotulon ja sen vuotuisen pääoman ja korkojen kiinnitysmaksujen tai velanhoidon suhde. Harkitsehan seuraavaa esimerkkiä. Kerrostalo Chicagossa tuottaa 250 000 dollarin nettotulot. Tämän kiinteistön omistaja maksaa vuosittaiset pääoma-ja korkomenot 200 030 dollaria. Tämän kiinteistön velkahuoltosuhde on tad alle 1,25 (1,249). Sukelletaan hieman syvemmälle tähän esimerkkiin, jotta voidaan todella täsmentää, miten lasketaan velanhoidon kattavuussuhde. Seuraavassa tuloslaskelmassa esitetään edellä mainitun kerrostalon vuositulot ja kulut:
laskettuamme yhteenlasketut bruttotulot ja vähennettyämme käyttökulut, näemme, että kiinteistö tuottaa 125 000 dollarin nettotulot. Puhutaan nyt Kiinteistön asuntolainan maksusta.
oletetaan seuraavat lainaehdot: nämä numerot mielessä voimme nyt laskea tämän kerrostalon velanhoitokattavuussuhteen. Muista, että tämä ominaisuus tuottaa $250,000 liiketoiminnan nettotulot ja lainanottajan täytyy maksaa $200,030 velanhoito vuosittain. Jotta selvittää velan huoltosuhde, voit yksinkertaisesti jakaa noi ($250,000) jonka velanhoito ($200,030). Kuten edellä mainittiin, tämä vastaa noin 1.249. Mutta miksi tällä metrillä on väliä?
no, se on oikeastaan aika yksinkertaista. Jos hajotat tätä käsitettä entisestään, huomaat, että tämän kiinteistön DSCR todella kertoo meille, että rakennus tuottaa Noin $1.25 tuloja jokaista $1 olet velkaa lainanantajalle. Jos esimerkiksi kiinteistön DSCR olisi 1, se osoittaisi, että kiinteistö tuottaa juuri tarpeeksi rahaa asuntolainan maksamiseen, ja jos DSCR on alle 1, se tarkoittaa, että omaisuustulot eivät voi kattaa ehdotettuja lainaehtoja.
koska liikekiinteistölainat perustuvat useimmiten kyseisen kiinteistön kassavirtaan, lainanantajat haluavat aina varmistaa, että kiinteistö tuottaa riittävästi liiketoiminnan nettotuloja velanhoidon kattamiseksi. Tämä on toisin kuin asuntolainoissa, joissa käytetään velkojen ja tulojen välistä mittaria. Kaupallisessa tilassa lainanantajat tyypillisesti haluavat varmistaa, että omaisuustulot itse kattavat asuntolainan (lukuun ottamatta ulkopuolisia tuloja lainanottajalla voi olla). Jos laina-aikana tapahtuu odottamattomia tapahtumia, kuten avoimia työpaikkoja tai ylimääräisiä kuluja, lainanantajat haluavat varmistaa, että kiinteistö todella tuottaa enemmän vuosituloja kuin vuosittaiset asuntolainan lyhennykset. Se on standardi liikekiinteistölainateollisuudessa etsiä DSCR vähintään 1,25, kun vakuutuksen kaupallinen laina. Jos ehdotettu lainasumma ei saavuta lainanantajan vähimmäisvelanhoitosuhteen vaatimusta, lainan sanotaan olevan velanhoitorajoitettu ja lainanantaja vähentää lainasummaa.
vaikka useimmat lainanantajat tarkastelevat vain omaisuustuloja laskiessaan DSCR: ää, on olemassa joitakin lainanantajia, jotka tekevät liikekiinteistölainoja perustuen ”global DSCR: ään.”Nämä luotonantajat ottavat sekä henkilö-että omaisuustulot ja-kulut huomioon laskiessaan velanhoidon kattavuutta. Jos kiinteistöllä on siis heikko kassavirta, mutta lainanottajalla on muita lisätuloja, jotka nostavat hänen kokonaistulonsa lainanantajan velanhoitokattavuuden kynnysarvon yläpuolelle, laina on edelleen toteutettavissa. Esimerkiksi, jos omaisuus edellä mainitussa tapauksessa vain tuotti $200,030 (klo 1 DSCR), mutta lainanottaja on osa-aikatyötä, joka tuottaa $50,000 tuloja, global debt service kattavuus suhde täyttäisi 1.25 DSCR vaatimus.
velkahuoltosuhdetta laskettaessa on vielä otettava huomioon, miten lainanantajat laskevat kulut. Monet lainanottajat sisällyttävät laskelmiinsa vain kiinteistön todelliset kulut. Vaikka tämä saattaa kuulostaa intuitiiviselta, lainanantajat eivät yleensä tyydy todellisiin kuluihin arvioidessaan velkahuoltosuhdetta. Vaikka kiinteistö on 100-prosenttisesti käytössä, lainanantajat yleensä olettaa avoimia kerroin noin 5 prosenttia turvata mahdollisia tulevia avoimia työpaikkoja. Lisäksi lainanantajat yleensä perivät hallinnointipalkkion, joka on noin 5 prosenttia todellisista bruttotuloista (vaikka kiinteistö olisi itse hoidettu). Lainanantajat tekevät tämän, koska heidän on vakuutettava lainoja perustuen mahdollisuuteen, että he tarvitsevat ulosmittaamaan kiinteistön ja palkkaamaan rahastoyhtiö hoitamaan omaisuutta. Heidän on varmistettava, että kiinteistö tuottaa tällaisessa tilanteessa vielä riittävästi tuloja. Lopuksi, lainanantajat usein olettaa vuosittain korjaus-ja ylläpitomaksu noin $750-$1,000 per yksikkö (vaikka todellinen korjaus kustannukset ovat paljon vähemmän). On todella tärkeää muistaa laskea velkahuoltosuhde sen perusteella, miten lainanantaja suhtautuu siihen. Loppujen lopuksi he ovat niitä, jotka lainaavat rahaa!
Stephen A. Sobin on puheenjohtaja & Select Commercial Funding LLC: n perustaja, joka on Valtakunnallinen asuntolainojen välitysyhtiö, joka on erikoistunut liikekiinnityksiin ja asuntolainoihin.