în calitate de investitori imobiliari comerciali profesioniști, putem analiza și compara fluxul de numerar potențial al zeci de proprietăți comerciale înainte de a decide să achiziționăm unul. Dar, acest lucru este mai ușor de spus decât de făcut. Toate proprietățile sunt ușor diferite, ceea ce înseamnă că au dimensiuni, locații, chiriași și condiții diferite, astfel încât poate fi dificil să se efectueze o adevărată comparație „mere la mere”. Cu toate acestea, una dintre modalitățile prin care putem compara opțiunile de investiții este prin utilizarea unei valori cunoscute sub numele de „rata Pac.”
ce este o rată de capitalizare?
rata de capitalizare a unei proprietăți sau „rata capacului” este o măsură a ratei sale anuale de rentabilitate presupunând o achiziție în numerar. Ca atare, poate fi o valoare bună pentru a compara proprietățile potențiale de investiții. Formula ratei PAC este:
în formulă, venitul net din exploatare este calculat ca venitul brut anual al proprietății, minus cheltuielile sale de funcționare, iar prețul de achiziție este suma specificată în contractul de vânzare. Dacă această valoare nu este disponibilă, ar putea fi înlocuită cu o estimare a valorii de piață curente a proprietății sau cu evaluarea specificată într-o evaluare.
rezultatul calculului ratei Pac îi spune investitorului multe despre riscul proprietății și rentabilitatea potențială. Cu cât rata PAC este mai mare, cu atât randamentul potențial este mai mare. Cu cât rata PAC este mai mică, cu atât randamentul potențial este mai mic, deoarece proprietatea este percepută ca având un risc mai mic.
de exemplu, să presupunem că un investitor avea în vedere achiziționarea următoarelor două proprietăți:
atunci când se compară aceste două achiziții potențiale, proprietatea 2 este mai scumpă, deoarece investitorul trebuie să plătească mai mult pentru un randament mai mic. Acest lucru nu face neapărat o opțiune inferioară, dar este important pentru investitori să înțeleagă de ce rata PAC este mai mică.
Ce Conduce Ratele De Cap?
rata de plafonare a unei proprietăți este determinată de o serie de factori diferiți, toți legați de riscul perceput de stabilitate a fluxului de venituri produs:
- durata contractului de închiriere: proprietățile de închiriere cu contracte de leasing pe termen lung tind să obțină rate de plafon mai mici (prețuri mai mari) decât cele cu contracte de leasing pe termen scurt. Acest lucru se datorează faptului că există riscul ca un chiriaș să decidă să nu-și reînnoiască contractul de închiriere și/sau rata de închiriere de reînnoire poate fi mai mică decât cea actuală. În ambele cazuri, există șansa ca fluxul de venituri să poată fi redus.
- Credit Chiriaș: Proprietățile cu chiriași puternici din punct de vedere financiar (CVS, Dollar General, Walgreens) tind să comande rate de plafon mai mici (prețuri mai mari) decât cele cu chiriași a căror stare financiară este slabă sau necunoscută. Acest lucru se datorează faptului că există un risc crescut ca un chiriaș să nu plătească plățile de leasing, ceea ce ar reduce cantitatea fluxului de venituri al proprietății.
- locație: proprietățile cu locații cu trafic ridicat tind să comande rate de plafon mai mici (prețuri mai mari) decât cele cu locații cu trafic redus. Acest lucru se datorează faptului că locațiile mai puternice tind să atragă chiriași mai puternici, ceea ce reduce riscul de neplată al chiriașului și crește stabilitatea fluxului de venituri al proprietății. De exemplu, o proprietate bine situată în New York sau San Francisco ar avea probabil un preț de vânzare mai mare (rata de plafon mai mică) decât o proprietate similară din Tulsa sau Omaha.
- costul de înlocuire: costul de înlocuire al unei proprietăți este cheltuiala care ar fi suportată pentru a reconstrui proprietatea de la zero și a o închiria pentru ocuparea completă. Proprietățile care se vând la sau sub costul de înlocuire tind să obțină rate de plafon mai mici (prețuri mai mari) decât cele care se vând peste costurile de înlocuire, deoarece există un risc mai mic ca un nou investitor să construiască o proprietate comparabilă de la zero și să o închirieze pentru rate similare.
- tip de proprietate: diferite tipuri de proprietăți tind să comande rate diferite de plafon. De exemplu, clădirile de apartamente multifamiliale de clasa a tind să comande rate de plafon mai mici, deoarece sunt în general considerate mai puțin riscante decât o clădire de birouri, care poate comanda o rată de plafon mai mare.
- Randamente Așteptate: Randamentul așteptat al unei proprietăți este randamentul pe care l-ar aștepta un investitor în cazul în care îl achiziționează. Dacă proprietatea este percepută ca având un risc mai mare, un investitor va cere un randament mai mare. Dacă proprietatea este percepută ca având un risc mai mic, investitorul poate solicita o rentabilitate mai mică a investiției. Proprietățile cu randamente așteptate mai mari, ceea ce înseamnă un risc perceput mai mare, tind să se vândă pentru rate de plafon mai mari (prețuri mai mici) decât cele cu risc perceput mai mic.
în plus, așteptările de returnare se pot schimba în raport cu alternativele de investiții. De exemplu, rata dobânzii oferită de obligațiunea de trezorerie pe 10 ani este denumită în mod obișnuit „rata fără risc”, ceea ce înseamnă că acest lucru este la fel de aproape ca un investitor să obțină o rentabilitate fără risc a investiției sale. Deci, ratele de plafon se pot modifica în raport cu rata fără risc. Dacă un investitor poate câștiga 5% pe o obligațiune de trezorerie pe 10 ani, ar cere cu siguranță să câștige o rată mai mare pentru riscul suplimentar asociat cu un activ imobiliar comercial.
Deci, ce este o rată de Cap bun?
răspunsul scurt este, depinde. Nu există o rată a plafonului mai bună decât alta, deoarece toate sunt relative la riscul perceput asociat cu achiziționarea activului. De exemplu, calitatea ratei PAC este influențată de: strategia de investiții a unei persoane, toleranța la risc a fiecărui investitor, clasa de active (birou, multifamilie, industrial, retail) și randamentul așteptat. De exemplu, dacă un investitor are o cerință de rentabilitate anuală de 10%, probabil că nu ar fi mulțumit de o rată de plafon de 8%. Dar un alt investitor cu o cerință de rentabilitate anuală de 6% ar fi probabil bine cu o rată de plafon de 8%.
cu toate acestea, ratele medii de plafonare a pieței pentru activele imobiliare comerciale tind să varieze de la ~4% pentru proprietățile de cea mai înaltă calitate, cele mai bine localizate, la 12% pentru proprietățile care pot avea unele probleme fizice, financiare, de locație sau operaționale.
Vă Interesează Să Aflați Mai Multe?
First National Realty Partners este una dintre cele mai importante firme de investiții imobiliare comerciale de capital privat din țară. Cu un accent intenționat pe găsirea de active de clasă mondială, multi-închiriate cu mult sub valoarea intrinsecă, căutăm să creăm randamente superioare pe termen lung, ajustate la risc pentru investitorii noștri, creând în același timp Active economice puternice pentru comunitățile în care investim.
când evaluăm propriile oferte, investim o cantitate semnificativă de timp și resurse în analiza ratei de acoperire a unei proprietăți în raport cu alte opțiuni. Considerăm acest lucru ca parte integrantă a procesului nostru de due diligence înainte de cumpărare și un factor în succesul nostru. Dacă doriți să aflați mai multe despre oportunitățile noastre de investiții, contactați-ne la (800) 605-4966 sau [email protected] pentru mai multe informații.