Come investitori immobiliari commerciali professionali, possiamo analizzare e confrontare il potenziale flusso di cassa di decine di immobili commerciali prima di decidere di acquistarne uno. Ma, questo è più facile a dirsi che a farsi. Tutte le proprietà sono leggermente diverse, il che significa che hanno dimensioni, posizioni, inquilini e condizioni diverse, quindi può essere difficile eseguire un vero confronto “mele a mele”. Tuttavia, uno dei modi in cui possiamo confrontare le opzioni di investimento è attraverso l’uso di una metrica nota come “Cap Rate”.”
Che cos’è un tasso di capitalizzazione?
Il tasso di capitalizzazione di una proprietà o” Cap Rate ” è una misura del suo tasso di rendimento annuo assumendo un acquisto in contanti. Come tale, può essere una buona metrica per confrontare potenziali proprietà di investimento. La formula Cap Rate è:
Nella formula, il reddito operativo netto è calcolato come reddito lordo annuo della proprietà, meno le sue spese operative e il prezzo di acquisto è l’importo specificato nel contratto di vendita. Se questo valore non è disponibile, potrebbe essere sostituito con una stima del valore corrente di mercato della proprietà o la valutazione specificata in una valutazione.
Il risultato del calcolo del tasso di capitalizzazione dice all’investitore molto sul rischio e sul potenziale rendimento della proprietà. Maggiore è il tasso di cap, maggiore è il rendimento potenziale. Più basso è il tasso di cap, minore è il rendimento potenziale perché la proprietà è percepita per avere un rischio inferiore.
Ad esempio, supponiamo che un investitore stesse considerando l’acquisto delle seguenti due proprietà:
Quando si confrontano questi due potenziali acquisti, la proprietà 2 è più costosa perché l’investitore deve pagare di più per un rendimento inferiore. Questo non lo rende necessariamente un’opzione inferiore, ma è importante per gli investitori capire perché il tasso di capitalizzazione è inferiore.
Che cosa spinge i tassi di Cap?
Il tasso di capitalizzazione di una proprietà è guidato da una serie di fattori diversi, tutti legati al rischio percepito della stabilità del flusso di reddito prodotto:
- Durata del contratto di locazione: le proprietà in affitto con contratti di locazione a lungo termine tendono a comandare tassi di cap più bassi (prezzi più elevati) rispetto a quelli con contratti di locazione a breve termine. Questo perché c’è il rischio che un inquilino può decidere di non rinnovare il loro contratto di locazione e/o il tasso di affitto rinnovo può essere inferiore a quello attuale. In entrambi i casi, c’è una possibilità che il flusso di reddito potrebbe essere ridotto.
- Credito locatario: Le proprietà con inquilini che sono finanziariamente forti (CVS, Dollar General, Walgreens) tendono a comandare tassi di capitalizzazione più bassi (prezzi più alti) rispetto a quelli con inquilini la cui condizione finanziaria è debole o sconosciuta. Questo perché c’è un aumentato rischio che un inquilino potrebbe default sui loro canoni di locazione, che ridurrebbe la quantità di flusso di reddito della proprietà.
- Posizione: le proprietà con posizioni ad alto traffico tendono a comandare tassi di capitalizzazione più bassi (prezzi più elevati) rispetto a quelli con posizioni a basso traffico. Questo perché le posizioni più forti tendono ad attrarre inquilini più forti, il che riduce il rischio di default degli inquilini e aumenta la stabilità del flusso di reddito della proprietà. Ad esempio, una proprietà ben posizionata a New York o San Francisco avrebbe probabilmente un prezzo di vendita più alto (tasso di capitalizzazione inferiore) rispetto a una proprietà simile a Tulsa o Omaha.
- Costo di sostituzione: il costo di sostituzione di una proprietà è la spesa che sarebbe sostenuta per ricostruire la proprietà da zero e affittarla a piena occupazione. Le proprietà che vendono al di sotto o al di sotto del costo di sostituzione tendono a comandare tassi di capitalizzazione più bassi (prezzi più alti) rispetto a quelli che vendono al di sopra dei costi di sostituzione perché c’è meno rischio che un nuovo investitore costruisca una proprietà comparabile da zero e la affiti per tassi simili.
- Tipo di proprietà: diversi tipi di proprietà tendono a comandare diverse tariffe cap. Ad esempio, i condomini multifamiliari di classe A tendono a comandare tassi di cap più bassi perché sono generalmente considerati meno rischiosi di un edificio per uffici, che può comandare un tasso di cap più alto.
- Rendimenti attesi: Il rendimento atteso di una proprietà è il rendimento che un investitore si aspetterebbe se lo acquistasse. Se la proprietà è percepita per avere un rischio più elevato, un investitore richiederà un rendimento più elevato. Se la proprietà è percepita per avere un rischio inferiore, l’investitore può richiedere un minore ritorno sull’investimento. Le proprietà con rendimenti attesi più elevati, ovvero un rischio percepito più elevato, tendono a vendere per tassi di capitalizzazione più elevati (prezzi più bassi) rispetto a quelli con un rischio meno percepito.
Inoltre, le aspettative di rendimento possono cambiare rispetto alle alternative di investimento. Ad esempio, il tasso di interesse offerto dal titolo del Tesoro a 10 anni è comunemente indicato come il “tasso privo di rischio”, il che significa che questo è il più vicino un investitore può arrivare a guadagnare un ritorno privo di rischio sul loro investimento. Quindi, i tassi di cap possono cambiare rispetto al tasso privo di rischio. Se un investitore può guadagnare 5% su un bond del Tesoro di 10 anni, sarebbe certamente chiedere di guadagnare un tasso più elevato per il rischio aggiuntivo associato con un bene immobiliare commerciale.
Quindi, qual è un buon tasso di Cap?
La risposta breve è, dipende. Non esiste un tasso di capitalizzazione migliore di un altro perché sono tutti relativi al rischio percepito associato all’acquisizione dell’attività. Ad esempio, la qualità del tasso di capitalizzazione è influenzata da: la strategia di investimento di un individuo, la tolleranza al rischio di ciascun investitore, la classe di attività (office, multifamily, industrial, retail) e il rendimento atteso. Ad esempio, se un investitore ha un requisito di rendimento annuo del 10%, probabilmente non sarebbe soddisfatto di un tasso limite dell ‘ 8%. Ma un altro investitore con un requisito di rendimento annuo del 6% probabilmente andrebbe bene con un tasso di capitalizzazione dell ‘ 8%.
Tuttavia, i tassi medi di mercato per le attività immobiliari commerciali tendono a variare da ~4% per le proprietà di altissima qualità e meglio posizionate al 12% per le proprietà che possono avere problemi fisici, finanziari, di posizione o operativi.
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