mint professzionális kereskedelmi ingatlanbefektetők, elemezhetjük és összehasonlíthatjuk több tucat kereskedelmi ingatlan potenciális cash flow-ját, mielőtt úgy döntünk, hogy megszerezzük. De ezt könnyebb mondani, mint megtenni. Minden tulajdonság kissé eltér, ami azt jelenti, hogy különböző méretűek, helyek, bérlők és feltételek vannak, így nehéz lehet valódi “alma-alma” összehasonlítást végezni. Azonban, a befektetési lehetőségek összehasonlításának egyik módja a “Cap Rate” néven ismert mutató használata.”
mi a kapitalizációs ráta?
az ingatlan tőkésítési rátája vagy “Cap Rate” Az éves megtérülési ráta mértéke, amely minden készpénzes vásárlást feltételez. Mint ilyen, jó mutató lehet a potenciális befektetési ingatlanok összehasonlítására. A felső határ képlete:
a képletben a nettó működési jövedelmet az ingatlan éves bruttó jövedelmeként számítják ki, levonva annak működési költségeit, a vételár pedig az adásvételi szerződésben meghatározott összeg. Ha ez az érték nem áll rendelkezésre, helyettesíthető az ingatlan jelenlegi piaci értékének becslésével vagy az értékelésben meghatározott értékeléssel.
a Cap Rate számítás eredménye sokat elárul a Befektetőnek az ingatlan kockázatáról és potenciális hozamáról. Minél magasabb a felső határ, annál nagyobb a potenciális hozam. Minél alacsonyabb a felső határ, annál alacsonyabb a potenciális hozam, mert az ingatlan alacsonyabb kockázatú.
tegyük fel például, hogy egy befektető a következő két ingatlan megvásárlását fontolgatta:
e két potenciális vásárlás összehasonlításakor a 2. ingatlan drágább, mert a befektetőnek többet kell fizetnie az alacsonyabb hozamért. Ez nem feltétlenül teszi alacsonyabb szintű opcióvá, de fontos a befektetők számára, hogy megértsék, miért alacsonyabb a felső határ.
Mi Hajtja Cap Árak?
egy ingatlan felső határát számos különböző tényező vezérli, amelyek mind a termelt jövedelemáram stabilitásának észlelt kockázatával kapcsolatosak:
- bérleti időtartam: a hosszú távú lízingekkel rendelkező bérleti ingatlanok általában alacsonyabb kupakokat (magasabb árakat) irányítanak, mint a rövid távú lízingek. Ez azért van, mert fennáll annak a veszélye, hogy a bérlő dönthet úgy, hogy nem újítja meg a bérleti díjat, és/vagy a megújítási bérleti díj alacsonyabb lehet, mint a jelenlegi. Mindkét esetben van esély arra, hogy a jövedelemáram csökkenthető legyen.
- Bérlő Hitel: A pénzügyileg erős bérlőkkel rendelkező ingatlanok (CVS, Dollar General, Walgreens) általában alacsonyabb kupakokat (magasabb árakat) irányítanak, mint azok a bérlők, akiknek pénzügyi helyzete gyenge vagy ismeretlen. Ennek oka az, hogy fokozott a kockázata annak, hogy a bérlő elmulaszthatja bérleti díjait, ami csökkentené az ingatlan jövedelemforrásának összegét.
- hely: a nagy forgalmú helyekkel rendelkező ingatlanok általában alacsonyabb felső határértékeket (magasabb árakat) rendelnek, mint az alacsony forgalmú helyek. Ez azért van, mert az erősebb helyek általában erősebb bérlőket vonzanak, ami csökkenti a bérlő nemteljesítési kockázatát és növeli az ingatlan jövedelemáramának stabilitását. Például egy jól elhelyezkedő ingatlan New Yorkban vagy San Franciscóban valószínűleg magasabb eladási árat (alacsonyabb felső határt) jelentene, mint egy hasonló ingatlan Tulsa vagy Omaha.
- helyettesítési költség: az ingatlan helyettesítési költsége az a költség, amely az ingatlan nulláról történő újjáépítéséhez és a teljes kihasználtságig történő bérbeadásához merülne fel. Azok a tulajdonságok, amelyek csereköltség mellett vagy alatt értékesítenek, általában alacsonyabb kupakokat (magasabb árakat) irányítanak, mint a csereköltségek felett értékesítők, mert kisebb a kockázata annak, hogy egy új befektető összehasonlítható ingatlant építene a semmiből, és hasonló áron bérbe adná.
- Tulajdonságtípus: a különböző tulajdonságtípusok általában eltérő felső határértékeket parancsolnak. Például az A osztályú többcsaládos lakóházak általában alacsonyabb kupakokat parancsolnak, mert általában kevésbé kockázatosnak tekintik őket, mint egy irodaépület, amely magasabb kupak arányt parancsolhat.
- Várható Hozamok: Az ingatlan várható megtérülése az a megtérülés, amelyet egy befektető elvár, ha megvásárolja. Ha az ingatlan nagyobb kockázatnak van kitéve, a befektető magasabb hozamot követel. Ha az ingatlan alacsonyabb kockázatú, a befektető alacsonyabb megtérülést igényelhet. A magasabb várható hozamú, azaz magasabb észlelt kockázatú ingatlanok általában magasabb cap-kamatlábak (alacsonyabb árak) mellett értékesítenek, mint a kevésbé érzékelt kockázatúak.
ezenkívül a megtérülési várakozások változhatnak a befektetési alternatívákhoz képest. Például a 10 éves kincstári kötvény által kínált kamatlábat általában “kockázatmentes kamatlábnak” nevezik, ami azt jelenti, hogy ez olyan közel van, mint egy befektető, hogy kockázatmentes megtérülést szerezzen befektetése után. Tehát a kap-kamatlábak változhatnak a kockázatmentes kamatlábhoz képest. Ha egy befektető 5%-ot kereshet egy 10 éves kincstári kötvényen, akkor minden bizonnyal magasabb kamatlábat kell keresnie a kereskedelmi ingatlaneszközhöz kapcsolódó további kockázatért.
Tehát mi a jó felső határ?
a rövid válasz: attól függ. Nincs olyan felső határ, amely jobb, mint egy másik, mert mindegyik az eszköz megszerzéséhez kapcsolódó észlelt kockázathoz viszonyítva. Például a felső kamatláb minőségét befolyásolja: az egyén befektetési stratégiája, az egyes befektetők kockázati toleranciája, az eszközosztály (irodai, többcsaládos, ipari, kiskereskedelmi) és a várható hozam. Például, ha egy befektetőnek 10% – os éves megtérülési követelménye van, akkor valószínűleg nem lenne elégedett a 8% – os felső határértékkel. De egy másik befektető egy 6% – os éves hozam követelmény valószínűleg csak finom egy 8% – os cap Arány.
a kereskedelmi ingatlaneszközök piaci átlagos felső határa azonban a legmagasabb minőségű, legjobb elhelyezkedésű ingatlanok esetében ~4% – tól 12% – ig terjed olyan ingatlanok esetében, amelyeknek fizikai, pénzügyi, helymeghatározási vagy működési problémái lehetnek.
Szeretne Többet Megtudni?
a First National Realty Partners az ország egyik vezető magántőke-kereskedelmi ingatlanbefektetési vállalkozása. Szándékosan a világszínvonalú megtalálására összpontosítva, a többszörösen bérelt eszközök jóval a belső érték alatt vannak, arra törekszünk, hogy kiváló hosszú távú, kockázattal korrigált hozamot hozzunk létre befektetőink számára, miközben erős gazdasági eszközöket teremtünk azoknak a közösségeknek, amelyekbe befektetünk.
saját ügyleteink értékelésekor jelentős mennyiségű időt és erőforrást fordítunk az ingatlan felső határának elemzésére más opciókhoz képest. Ezt a vásárlás előtti átvilágítási folyamat szerves részének és sikerünk tényezőjének tekintjük. Ha többet szeretne megtudni befektetési lehetőségeinkről, vegye fel velünk a kapcsolatot a (800) 605-4966 vagy [email protected] további információért.