som professionella kommersiella fastighetsinvesterare kan vi analysera och jämföra det potentiella kassaflödet för dussintals kommersiella fastigheter innan vi beslutar att förvärva en. Men det här är lättare sagt än gjort. Alla fastigheter är något annorlunda, vilket innebär att de har olika storlekar, platser, hyresgäster och villkor så det kan vara svårt att utföra en sann ”äpplen till äpplen” jämförelse. Ett av sätten att vi kan jämföra investeringsalternativ är dock genom att använda en metrisk som kallas ” Cap Rate.”
Vad är en kapitaliseringsgrad?
en fastighets Kapitaliseringsränta eller ”Cap Rate” är ett mått på dess årliga avkastning förutsatt att alla kontantköp. Som sådan kan det vara ett bra mått att jämföra potentiella investeringsfastigheter. Cap Rate-formeln är:
i formeln beräknas rörelseresultatet som fastighetens årliga bruttoinkomst, minus dess rörelsekostnader och köpeskillingen är det belopp som anges i försäljningskontraktet. Om detta värde inte är tillgängligt kan det ersättas med en uppskattning av fastighetens nuvarande marknadsvärde eller den värdering som anges i en bedömning.
resultatet av beräkningen av Takräntan berättar investeraren mycket om fastighetens risk och potentiella avkastning. Ju högre takhastighet, desto högre potentiell avkastning. Ju lägre takränta, desto lägre är den potentiella avkastningen eftersom fastigheten uppfattas ha lägre risk.
Antag till exempel att en investerare övervägde köp av följande två fastigheter:
när man jämför dessa två potentiella inköp är Property 2 dyrare eftersom investeraren måste betala mer för en lägre avkastning. Detta gör det inte nödvändigtvis ett sämre alternativ, men det är viktigt för investerare att förstå varför Takräntan är lägre.
Vad Driver Cap Priser?
en fastighets Takränta drivs av ett antal olika faktorer, alla relaterade till den upplevda risken för stabiliteten i den producerade inkomstströmmen:
- Hyreslängd: hyresfastigheter med långsiktiga leasingavtal tenderar att leda till lägre takräntor (högre priser) än de med kortfristiga leasingavtal. Detta beror på att det finns risk för att en hyresgäst kan besluta att inte förnya sitt hyresavtal och/eller förnyelsehyresräntan kan vara lägre än den nuvarande. I båda fallen finns det en chans att inkomstströmmen kan minskas.
- Hyresgästkredit: Fastigheter med hyresgäster som är ekonomiskt starka (CVS, Dollar General, Walgreens) tenderar att beordra lägre takräntor (högre priser) än de med hyresgäster vars finansiella ställning är svag eller okänd. Detta beror på att det finns en ökad risk för att en hyresgäst kan fallera sina hyresbetalningar, vilket skulle minska mängden av fastighetens inkomstström.
- plats: Fastigheter med hög trafik platser tenderar att kommandot lägre cap priser (högre priser) än de med låg trafik platser. Detta beror på att starkare platser tenderar att locka starkare hyresgäster, vilket minskar hyresgästens fallissemangsrisk och ökar stabiliteten i fastighetens inkomstström. Till exempel skulle en väl belägen fastighet i New York eller San Francisco sannolikt ha ett högre försäljningspris (lägre takhastighet) än en liknande fastighet i Tulsa eller Omaha.
- ersättningskostnad: en fastighets ersättningskostnad är den kostnad som skulle uppstå för att bygga om fastigheten från grunden och hyra den till full beläggning. Fastigheter som säljer till eller under ersättningskostnaden tenderar att styra lägre takräntor (högre priser) än de som säljer över ersättningskostnader eftersom det finns mindre risk att en ny investerare skulle bygga en jämförbar fastighet från början och hyra den för liknande priser.
- egenskapstyp: olika egenskapstyper tenderar att styra olika cap-priser. Till exempel tenderar flerfamiljshus i klass A att befalla lägre takpriser eftersom de i allmänhet anses vara mindre riskabla än en kontorsbyggnad, vilket kan leda till en högre takhastighet.
- Förväntad Avkastning: En fastighets förväntade avkastning är den avkastning som en investerare förväntar sig om de köper den. Om fastigheten uppfattas ha högre risk kommer en investerare att kräva en högre avkastning. Om fastigheten uppfattas ha lägre risk kan investeraren kräva en lägre avkastning på investeringen. Fastigheter med högre förväntad avkastning, vilket innebär högre upplevd risk, tenderar att sälja för högre takräntor (lägre priser) än de med mindre upplevd risk.
dessutom kan avkastningsförväntningarna förändras i förhållande till investeringsalternativ. Till exempel kallas räntan som erbjuds av den 10-åriga statsobligationen vanligtvis ”riskfri ränta”, vilket innebär att detta är så nära som en investerare kan få en riskfri avkastning på sin investering. Så, cap priser kan förändras i förhållande till den riskfria räntan. Om en investerare kan tjäna 5% på en 10-årig statsobligation, skulle de säkert kräva att tjäna en högre ränta för den extra risken i samband med en kommersiell fastighetstillgång.
så, vad är en bra Cap Rate?
det korta svaret är, det beror. Det finns ingen takränta som är bättre än en annan eftersom de alla är i förhållande till den upplevda risken för att förvärva tillgången. Till exempel påverkas kvaliteten på takräntan av: en individs investeringsstrategi, varje investerares risktolerans, tillgångsklassen (kontor, flerfamilj, industri, detaljhandel) och den förväntade avkastningen. Till exempel, om en investerare har ett 10% årligt avkastningskrav, skulle de sannolikt inte vara nöjda med en 8% cap rate. Men en annan investerare med ett 6% årligt avkastningskrav skulle sannolikt vara bra med en 8% cap rate.
marknadsgenomsnittet för kommersiella fastighetstillgångar tenderar dock att sträcka sig från ~4% för högsta kvalitet, bäst belägna fastigheter till 12% för fastigheter som kan ha vissa fysiska, ekonomiska, plats eller operativa problem.
Intresserad Av Att Lära Dig Mer?
First National Realty Partners är en av landets ledande private equity kommersiella fastigheter värdepappersföretag. Med ett avsiktligt fokus på att hitta världsklass, flerbostadstillgångar långt under inneboende värde, strävar vi efter att skapa överlägsen långsiktig, riskjusterad avkastning för våra investerare samtidigt som vi skapar starka ekonomiska tillgångar för de samhällen vi investerar i.
vid utvärdering av våra egna erbjudanden investerar vi en betydande tid och resurser för att analysera en fastighets takränta i förhållande till andra alternativ. Vi ser detta som en integrerad del av vår pre-purchase due diligence process och en faktor i vår framgång. Om du vill veta mer om våra investeringsmöjligheter, kontakta oss på (800) 605-4966 eller [email protected] för mer information.