como investidores profissionais de imóveis comerciais, podemos analisar e comparar o fluxo de caixa potencial de dezenas de propriedades comerciais antes de decidir adquirir um. Mas é mais fácil dizer do que fazer. Todas as propriedades são ligeiramente diferentes, o que significa que eles têm tamanhos diferentes, locais, inquilinos, e condições para que possa ser difícil realizar uma verdadeira comparação “maçãs para maçãs”. No entanto, uma das maneiras que podemos comparar opções de investimento é através do uso de uma métrica conhecida como “taxa de Cap.”
o que é uma taxa de Capitalização?
a taxa de Capitalização da propriedade ou “taxa de Cap” é uma medida da sua taxa de rendimento anual assumindo uma compra em dinheiro. Como tal, pode ser uma boa métrica para comparar potenciais propriedades de investimento. A fórmula da taxa máxima é::
na Fórmula, o Rendimento Líquido de Exploração é calculado como o rendimento bruto anual da propriedade, menos as suas despesas de exploração e o preço de compra é o montante especificado no contrato de venda. Se este valor não estiver disponível, pode ser substituído por uma estimativa do valor corrente de mercado da propriedade ou pela avaliação especificada numa avaliação.
o resultado do cálculo da taxa de Cap diz muito ao investidor sobre o risco da propriedade e a rentabilidade potencial. Quanto maior for a taxa da PAC, maior será o potencial de retorno. Quanto mais baixa for a taxa de cap, mais baixa será a rentabilidade potencial, porque a propriedade é vista como tendo menor risco.Por exemplo, suponha que um investidor estava a considerar a compra das duas propriedades seguintes .:
ao comparar estas duas aquisições potenciais, o imóvel 2 é mais caro porque o investidor deve pagar mais por uma rendibilidade mais baixa. Isso não necessariamente faz dela uma opção inferior, mas é importante para os investidores entender por que a taxa de Cap é menor.
O Que Motiva As Taxas De Cap?
a taxa máxima da propriedade é impulsionada por uma série de factores diferentes, todos relacionados com o risco percebido da estabilidade do fluxo de rendimentos produzido:
- Duração da locação: as propriedades de aluguer com locações de longo prazo tendem a exigir taxas de limite mais baixas (preços mais elevados) do que as com locações de curto prazo. Isto porque existe o risco de que um inquilino possa decidir não renovar o seu contrato de arrendamento e/ou a taxa de aluguer de renovação possa ser inferior à actual. Em qualquer dos casos, existe a possibilidade de o fluxo de rendimentos poder ser reduzido.
- Crédito Ao Inquilino: Propriedades com inquilinos que são financeiramente fortes (CVS, Dollar General, Walgreens) tendem a comandar taxas de limite mais baixas (preços mais elevados) do que aqueles com inquilinos cuja condição financeira é fraca ou desconhecida. Isto porque existe um risco acrescido de que um inquilino possa não pagar os seus pagamentos de arrendamento, o que reduziria o montante do fluxo de rendimentos da propriedade.
- localização: propriedades com locais de tráfego elevado tendem a ter taxas de limite mais baixas (preços mais elevados) do que aquelas com locais de tráfego mais baixos. Isto porque locais mais fortes tendem a atrair inquilinos mais fortes, o que reduz o risco de inadimplência do inquilino e aumenta a estabilidade do fluxo de renda da propriedade. Por exemplo, uma propriedade bem localizada em Nova York ou São Francisco provavelmente teria um preço de venda mais elevado (menor taxa de cap) do que uma propriedade semelhante em Tulsa ou Omaha.
- custo de substituição: o custo de substituição de uma propriedade é a despesa que seria incorrida para reconstruir a propriedade do zero e arrendá-la à ocupação completa. As propriedades que estão a vender a um custo de substituição ou abaixo dele tendem a exigir taxas de limite mais baixas (preços mais elevados) do que as que vendem acima dos custos de substituição porque há menos risco de um novo investidor construir uma propriedade comparável do zero e alugá-la para taxas semelhantes.
- tipo de Propriedade: os diferentes tipos de propriedade tendem a ter taxas de cap diferentes. Por exemplo, os edifícios de apartamentos da classe A tendem a ter taxas de cap mais baixas porque são geralmente considerados menos arriscados do que um edifício de escritório, O que pode exigir uma taxa de cap mais elevada.
- Resultados Esperados: A rendibilidade esperada de um imóvel é a rendibilidade que um investidor esperaria se o comprasse. Se a propriedade for considerada como tendo um risco mais elevado, um investidor exigirá uma rendibilidade mais elevada. Se se considerar que a propriedade apresenta um risco inferior, o investidor pode exigir uma rendibilidade do investimento inferior. As propriedades com rendimentos esperados mais elevados, ou seja, um risco percebido mais elevado, tendem a vender para taxas de limite máximo mais elevadas (preços mais baixos) do que aquelas com menos risco percebido.
além disso, as expectativas de retorno podem mudar em relação a alternativas de investimento. Por exemplo, a taxa de juro oferecida pela obrigação do Tesouro a 10 anos é normalmente referida como a “taxa sem risco”, o que significa que é o mais próximo que um investidor pode obter de obter um rendimento sem risco do seu investimento. Assim, as taxas de limite podem mudar em relação à taxa sem risco. Se um investidor puder ganhar 5% com uma obrigação do Tesouro a 10 anos, certamente exigiria uma taxa mais elevada para o risco adicional associado a um activo imobiliário comercial.O que é uma boa taxa da PAC?
a resposta curta é, depende. Não existe uma taxa de cap que seja melhor do que outra porque todas elas são relativas ao risco percebido associado à aquisição do activo. Por exemplo, a qualidade da taxa de cap é influenciada pela estratégia de investimento de um indivíduo, pela tolerância de risco de cada investidor, pela classe de activos (escritório, multifamília, industrial, retalhista) e pela rendibilidade esperada. Por exemplo, se um investidor tiver um requisito de rendibilidade anual de 10%, provavelmente não ficaria satisfeito com uma taxa máxima de 8%. Mas um outro investidor com um requisito de rendibilidade anual de 6% estaria provavelmente muito bem com uma taxa máxima de 8%.
no entanto, as taxas máximas médias do mercado para os activos imobiliários comerciais tendem a variar de ~4% para a qualidade mais elevada, propriedades mais bem localizadas a 12% para propriedades que podem ter algumas questões físicas, financeiras, de localização ou operacionais.
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