Jako profesionální komerční realitní investoři, můžeme analyzovat a porovnat potenciální peněžní tok z desítek komerčních nemovitostí, než se rozhodnete získat jeden. Ale, to se snadněji řekne, než udělá. Všechny vlastnosti jsou mírně odlišné, což znamená, že mají různé velikosti, umístění, nájemci, a podmínky, takže může být obtížné provést skutečné srovnání“ jablka s jablky“. Jedním ze způsobů, jak můžeme porovnat investiční možnosti, je však použití metriky známé jako „Cap Rate“.“
co je míra kapitalizace?
míra kapitalizace nemovitosti nebo „Cap Rate“ je měřítkem její roční míry návratnosti za předpokladu nákupu v hotovosti. Jako takový, může to být dobrá metrika pro porovnání potenciálních investičních nemovitostí. Vzorec Cap Rate je:
Ve vzorci, Čistý Provozní Příjem se vypočítá jako majetek ročního hrubého příjmu, méně jeho provozní náklady a pořizovací cena je částka, je uvedeno v kupní smlouvě. Pokud tato hodnota není k dispozici, může být nahrazena odhadem aktuální tržní hodnoty nemovitosti nebo oceněním uvedeným v hodnocení.
výsledek výpočtu sazby Cap říká investorovi hodně o riziku a potenciální návratnosti nemovitosti. Čím vyšší je míra SZP, tím vyšší je potenciální návratnost. Čím nižší je míra SZP, tím nižší je potenciální výnos, protože vlastnost je vnímána jako nižší riziko.
například, předpokládejme, že investor zvažuje nákup následující dvě vlastnosti:
Při porovnání těchto dvou potenciálních nákupů, Vlastnost 2 je dražší, protože musí investor platit více za nižší výnos. To nemusí nutně dělat to horší možnost, ale je důležité, aby investoři pochopili, proč je sazba Cap nižší.
Co Pohání Sazby Cap?
vlastnost Cap Sazba je řízen mnoha různými faktory, týkající se vnímání rizika stabilitu příjmů vyrábí:
- doba Trvání Pronájmu: Pronájem nemovitostí s dlouhodobými pronájmy mají tendenci k příkazu nižší cap sazby (vyšší ceny) než ty s krátkodobými pronájmy. Je to proto, že existuje riziko, že se nájemce může rozhodnout neobnovit svůj nájem a / nebo může být obnova nájemného nižší než současná. V obou případech existuje šance, že by se tok příjmů mohl snížit.
- Nájemní Úvěr: Nemovitosti s nájemci, kteří jsou finančně silní (CVS, Dollar General, Walgreens) mají tendenci ovládat nižší sazby (vyšší ceny) než ty s nájemci, jejichž finanční situace je slabá nebo neznámá. Důvodem je zvýšené riziko, že by Nájemce mohl splácet své leasingové splátky, což by snížilo výši toku příjmů nemovitosti.
- umístění: vlastnosti s vysokým provozem mají tendenci přikazovat nižší sazby (vyšší ceny) než ty s nízkým provozem. Je to proto, že silnější lokality mají tendenci přitahovat silnější nájemníky, což snižuje riziko selhání nájemce a zvyšuje stabilitu toku příjmů nemovitosti. Například, dobře umístěný hotel v New Yorku nebo San Franciscu by pravděpodobně mít vyšší prodejní cena (nižší sazba szp), než podobné nemovitosti v Tulse nebo Omaha.
- náklady na výměnu: náklady na výměnu nemovitosti jsou náklady, které by vznikly při obnově nemovitosti od nuly a pronájmu k plné obsazenosti. Vlastnosti, které se prodávají na nebo pod reprodukční náklady mají tendenci k příkazu nižší cap sazby (vyšší ceny) než ty, které prodávají výše nákladů na výměnu, protože tam je menší riziko, že nový investor by se postavit srovnatelné nemovitosti od nuly a nájem je za podobné ceny.
- Typ vlastnosti: Různé typy vlastností mají tendenci ovládat různé míry omezení. Například, Třídy A rodin bytových domů mají tendenci k příkazu nižší cap sazby, protože jsou obecně považovány za méně riskantní, než kancelářské budovy, které může příkaz vyšší cap sazbu.
- Očekávané Výnosy: Očekávaná návratnost nemovitosti je návratnost, kterou by investor očekával, pokud by ji koupil. Pokud je nemovitost vnímána jako vyšší riziko, investor bude požadovat vyšší návratnost. Pokud je nemovitost vnímána jako nižší riziko, může investor požadovat nižší návratnost investice. Vlastnosti s vyšší očekávané výnosy, což znamená vyšší vnímané riziko, mají tendenci prodávat za vyšší horní hranice sazby (nižší ceny) než ty s méně vnímané riziko.
kromě toho se očekávání návratnosti mohou změnit ve vztahu k investičním alternativám. Například úroková sazba, kterou nabízí 10letý státní dluhopis, se běžně označuje jako „bezriziková sazba“, což znamená, že je to tak blízko, jak se investor může dostat k získání bezrizikové návratnosti své investice. Sazby SZP se tedy mohou měnit vzhledem k bezrizikové sazbě. Je-li investor může vydělat 5% na 10-leté státní dluhopisy, budou jistě požadovat získat vyšší sazbu za dodatečné riziko spojené s komerční nemovitosti aktiva.
jaká je tedy dobrá míra omezení?
krátká odpověď je, záleží. Nemáme žádné cap sazbu, která je lepší než jiný, protože jsou všechny relativní k vnímané riziko spojené s nabytím aktiva. Například, kvalita cap sazba je ovlivněna: individuální investiční strategie, tolerance rizika každý investor, třídy aktiv (kanceláře, bytové, průmyslové, maloobchod) a očekávaný výnos. Například, pokud má jeden investor požadavek na roční výnos 10%, pravděpodobně by nebyl spokojen s sazbou stropu 8%. Ale jiný investor s 6% ročním výnosem by pravděpodobně byl v pořádku s 8% sazbou stropu.
Nicméně, trh v průměru cap sazby komerčních nemovitostí aktiv mají tendenci se pohybují od ~4% pro nejvyšší kvalitu, nejlepší nachází vlastností 12% pro vlastnosti, které mohou mít některé fyzické, finanční, umístění nebo provozních problémů.
Máte Zájem Dozvědět Se Více?
First National Realty Partners je jedním z předních private equity komerčních nemovitostí investičních firem v zemi. S úmyslným zaměřením na zjištění světové třídy, multi-nájemci majetku hluboko pod vnitřní hodnotou, snažíme se vytvořit vynikající dlouhodobý, riziko očištěné výnosy pro naše investory při vytváření silných ekonomických aktiv pro komunity, jsme se investovat do.
při hodnocení našich vlastních obchodů investujeme značné množství času a zdrojů do analýzy cap rate nemovitosti ve srovnání s jinými možnostmi. Považujeme to za nedílnou součást našeho procesu due diligence před nákupem a za faktor našeho úspěchu. Pokud se chcete dozvědět více o našich investičních příležitostech, kontaktujte nás na (800) 605-4966 nebo [email protected] pro více informací.