som profesjonelle kommersielle eiendomsinvestorer kan vi analysere og sammenligne den potensielle kontantstrømmen av dusinvis av kommersielle eiendommer før vi bestemmer oss for å kjøpe en. Men dette er lettere sagt enn gjort. Alle egenskapene er litt forskjellige, noe som betyr at de har forskjellige størrelser, steder, leietakere og forhold, slik at det kan være vanskelig å utføre en ekte «epler til epler» sammenligning. En av måtene vi kan sammenligne investeringsalternativer på, er imidlertid ved bruk av en metrisk kjent som «Cap Rate».»
Hva Er En Kapitaliseringsrate?
en egenskaps Kapitaliseringssats eller «Cap Rate» er et mål på sin årlige avkastning forutsatt et kontantkjøp. Som sådan kan det være en god beregning for å sammenligne potensielle investeringsegenskaper. Cap Rate formelen er:
i formelen beregnes Netto Driftsinntekter som eiendommens årlige bruttoinntekt, minus driftskostnadene og kjøpesummen er beløpet som er angitt i salgskontrakten. Hvis denne verdien ikke er tilgjengelig, kan den erstattes med et estimat av eiendommens nåværende markedsverdi eller verdsettelsen spesifisert i en vurdering.
Resultatet av Cap Rate beregningen forteller investor mye om eiendommens risiko og potensiell avkastning. Jo høyere cap rate, jo høyere potensiell avkastning. Jo lavere cap rate, jo lavere potensiell avkastning fordi eiendommen oppfattes å ha lavere risiko.
anta for eksempel at en investor vurderte kjøp av følgende to eiendommer:
når man sammenligner disse to potensielle kjøp, Eiendom 2 er dyrere fordi investor må betale mer for en lavere avkastning. Dette gjør ikke nødvendigvis det til et dårligere alternativ, men det er viktig for investorer å forstå hvorfor Cap-Kursen er lavere.
Hva Driver Cap Priser?
en eiendoms Cap Rate er drevet av en rekke ulike faktorer, alt relatert til den oppfattede risikoen for stabiliteten i inntektsstrømmen som produseres:
- Leievarighet: Utleieboliger med langsiktige leieavtaler har en tendens til å gi lavere takrenter (høyere priser) enn de med kortsiktige leieavtaler. Dette skyldes at det er risiko for at en leietaker kan bestemme seg for ikke å fornye leieavtalen og / eller fornyelsesleien kan være lavere enn den nåværende. I begge tilfeller er det en sjanse for at inntektsstrømmen kan reduseres.
- Leietakerkreditt: Egenskaper med leietakere som er økonomisk sterke (Cvs, Dollar General, Walgreens) har en tendens til å kommandere lavere cap priser (høyere priser) enn de med leietakere hvis økonomiske tilstand er svak eller ukjent. Dette er fordi det er en økt risiko for at en leietaker kan misligholde sine leiebetalinger, noe som vil redusere mengden av eiendommens inntektsstrøm.
- Sted: Egenskaper med høy trafikk steder har en tendens til å kommandere lavere cap priser (høyere priser) enn De med lav trafikk steder. Dette skyldes at sterkere steder har en tendens til å tiltrekke seg sterkere leietakere, noe som reduserer leietakerens standardrisiko og øker stabiliteten til eiendommens inntektsstrøm. For eksempel vil en godt plassert eiendom I New York eller San Francisco sannsynligvis ha en høyere salgspris (lavere cap rate) enn en lignende eiendom i Tulsa eller Omaha.
- Erstatningskostnad: en eiendoms erstatningskostnad er utgiften som ville påløpe for å gjenoppbygge eiendommen fra bunnen av og leie den til full bruk. Egenskaper som selger til eller under erstatningskostnad har en tendens til å kreve lavere cap-priser (høyere priser) enn de som selger over erstatningskostnader fordi det er mindre risiko for at en ny investor vil bygge en sammenlignbar eiendom fra bunnen av og leie den til lignende priser.
- Egenskapstype: Ulike egenskapstyper har en tendens til å kommandere forskjellige takstpriser. For Eksempel har klasse a flerfamily boligblokker en tendens til å kommandere lavere cap priser fordi de er generelt ansett som mindre risikabelt enn et kontorbygg, som kan kommandere en høyere cap rate.
- Forventet Avkastning: En eiendoms forventede avkastning er avkastningen en investor forventer bør de kjøpe den. Hvis eiendommen oppfattes å ha høyere risiko, vil en investor kreve høyere avkastning. Hvis eiendommen oppfattes å ha lavere risiko, kan investor kreve lavere avkastning på investeringen. Eiendommer med høyere forventet avkastning, noe som betyr høyere oppfattet risiko, har en tendens til å selge for høyere cap-priser (lavere priser) enn de med mindre oppfattet risiko.
i tillegg kan avkastningsforventningene endres i forhold til investeringsalternativer. For eksempel er renten som tilbys av Den 10-Årige Statsobligasjonen ofte referert til som «risikofri rente», noe som betyr at dette er så nært som en investor kan komme til å tjene en risikofri avkastning på investeringen. Så, cap priser kan endres i forhold til risikofri rente. Hvis en investor kan tjene 5% på en 10-Årig Statsobligasjon, vil de sikkert kreve å tjene en høyere rente for den ekstra risikoen forbundet med en næringseiendom.
Så, Hva er En God Cap Rate?
det korte svaret er, det avhenger. Det er ingen cap rate som er bedre enn en annen fordi de er alle i forhold til den oppfattede risikoen forbundet med å anskaffe eiendelen. For eksempel er kvaliteten på cap rate påvirket av: en persons investeringsstrategi, risikotoleransen til hver investor, aktivaklassen (kontor, multifamily, industri, detaljhandel) og forventet avkastning. For eksempel, hvis en investor har et 10% årlig avkastningskrav, vil de sannsynligvis ikke være fornøyd med en 8% cap rate. Men en annen investor med et 6% årlig avkastningskrav vil trolig være bra med en 8% cap rate.
men markedet gjennomsnittlig cap priser for næringseiendom eiendeler tendens til å variere fra ~4% for den høyeste kvalitet, best beliggende egenskaper til 12% for eiendommer som kan ha noen fysiske, økonomiske, plassering, eller operasjonelle problemer.
Interessert I Å Lære Mer?
First National Realty Partners er et av landets ledende private equity kommersielle eiendomsinvesteringsselskaper. Med et bevisst fokus på å finne verdensklasse, multi-tenanted eiendeler godt under egenverdi, søker vi å skape overlegen langsiktig, risikojustert avkastning for våre investorer, samtidig som vi skaper sterke økonomiske eiendeler for samfunnene vi investerer i.
når vi vurderer våre egne avtaler, investerer vi en betydelig mengde tid og ressurser i å analysere en eiendoms cap rate i forhold til andre alternativer. Vi ser dette som integrert i vår pre-purchase due diligence prosess og en faktor i vår suksess. Hvis du vil lære mer om våre investeringsmuligheter, kontakt oss på (800) 605-4966 eller [email protected] for mer informasjon.