Benjamin Weinstock, Esq.
intuitivní reakce většiny podnikatelů a jejich právníků je zpětný ráz při pouhé zmínce o záruku. Jiní zpívají, že ručitel je “ blázen s perem.“Nicméně záruky zůstávají významnou součástí komerčních leasingových transakcí a“ záruka dobrého chlapa “ je mezi nimi všudypřítomná. Pochopení důsledků a otázek souvisejících s touto formou záruky je kriticky důležité, protože představuje mnoho příležitostí k nákladným chybám.
záruky obecně spadají do tří širokých stejnojmenných kategorií-platba – výkon a inkaso. Nejčastěji používanými formami jsou záruky platby a plnění. Vzhledem ke svým omezením je záruka sběru nežádoucí a zřídka se používá.
platební a výkonnostní záruky jsou dále klasifikovány jako „plné záruky“ nebo „omezené záruky“. Záruka dobrého chlapa není nový druh záruky. Spíše se jedná téměř vždy o „omezenou platební záruku“, a proto se řídí pravidly výstavby a vymáhání, která se vztahují na jiné formy omezené platební záruky. Některé z jeho jedinečných problémů, z pohledu pronajímatele i nájemce, jsou předmětem tohoto článku.
garance dobrého chlapa začala jako prostředek k ochraně pronajímatelů před nežádoucí situací, kdy má neplatící nájemce v držení prostor, což se často vyskytuje v případech bankrotu. Pronajímatelé zjistili, že když nájemce požádal o ochranu proti úpadku, nájemce byl prakticky imunní vůči žalobě a nemohl být vystěhován. I nebankovní nájemníci mohli soudní proces v souhrnném řízení zmanipulovat, aby dosáhli zdlouhavých průtahů před vystěhováním. Měsíce nákladného zpoždění frustrovaných pronajímatelů. Neměli žádné praktické využití. Tento problém vedl k vytvoření záruky good guy, která při svém vzniku jednoduše za předpokladu, že dokud nájemce zůstane v držení, ručitel byl zodpovědný za nájemné.
zásadní omezení dobrej chlap záruka je, že ručitel je odpovědnost přestává narůstat, když nájemce má uvolněné prostory a vzdal držení pronajímatele. Zejména, jakmile nájemce vyklidil prostory, ručitel nemá žádnou odpovědnost za nájemné plynoucí po zbytek původní doby pronájmu. Protože garantem je obvykle spojené s finančními zájem s nájemcem, to dává nájemce zdravé ekonomické nutkání být dobrý chlap, a ne pokračovat v držení po přestala platit nájem. Ve srovnání s plnou zárukou je relativně snadné získat záruku „dobrého chlapa“. Koneckonců, jak může potenciální nájemce a ručitel odmítnout být „dobrými kluky“? Odvážili by se říct pronajímateli během období námluv (jednání o pronájmu), že mají v úmyslu zůstat v držení bez placení nájemného?
minimální termín a náklady na výstavbu
z pohledu pronajímatele, holá kosti dobrý člověk záruka nejde dost daleko. Zvážit dopad na pronajímatele, který investoval značné částky do budování prostor pro nájemce a zaplatil za zprostředkování, jen aby měl nájemce selhání dříve, než to někdy trvá dispozici, nebo brzy poté. Záruka dobrého člověka, která pouze pokrývá platbu nájemného, když je nájemce v obsazenosti, neposkytuje žádnou náhradu za výdaje pronajímatele na leasing. K překonání této, dobrý chlap záruka by měla, pokud je to možné, stanoví, že ručitel nebo nájemce bude platit nájemné za pre-určuje délku doby dostatečné k tomu, aby pronajímatel získat zpět své počáteční investice. Alternativně, záruka dobrého člověka by mohla poskytnout likvidovanou odpovědnost za ukončení k pokrytí těchto položek, která se v průběhu doby trvání pronájmu časem sníží.
Volné místo Ztráty
Podobně, základní dobrej chlap záruka, nabízí ochranu pro ztráty majitel bude trpět během období, o volných pracovních místech, který následuje prodlení nájemce je vzdát se držení, zatímco pronajímatel hledá náhradního nájemce, staví se na prostor a platí více makléřské provize. Řešení je zřejmé. Záruka dobrého chlapa by také měla vyžadovat období předběžného oznámení, než se nájemce může vzdát a uvolnit. Alternativně by nájem a záruka měly vyžadovat, aby nájemce a ručitel v době předání zaplatili likvidovanou částku na pokrytí těchto nákladů.
Zadarmo a Cvičení
přimět nájemníky k podpisu leasing, mnozí majitelé nabízejí pronájem koncese na počátku leasingu, nebo se šíří koncese v průběhu let. V obou případech pronajímatelé vypočítají hodnotu bezplatného nájemného jako výdaj, který by se měl amortizovat po dobu trvání nájmu. Jinými slovy, pronajímatel očekává, že obdrží veškeré nájemné vyhrazené po celou dobu trvání nájmu, aby uhradil koncesi. Někteří pečlivě vypracován leasing zahrnovat ustanovení, které umožňuje pronajímateli kompenzovat všechny nebo část hodnoty tzv. „volného nájemného“ v případě, že nájemce nezaplatí nájem do konce nájemní doby. Pokud je takový pronájem podporován zárukou dobrého člověka, konkrétní jazyk v záruce by měl řešit, zda záruka pokrývá tuto návratnost nájemného. Pokud ne, ručitel bude jistě sporu odpovědnosti na teorii, že tato povinnost, která vzniká až po nájemní smlouvu ukončí, nepředstavuje „nájemné“ vzhledem od nájemce, když byl ve vlastnictví areálu.
Tento koncept platí také pro dobrý chlap záruky, které jsou často používány v situacích, kdy nájemce klesla na špatné časy, a se nepodařilo, aby včasné platby nájemného, nebo kde nájemce je pouze provedení částečné platby nájemného. Spíše než vystěhovat nájemce, může pronajímatel raději vstoupit do práce-z dohody s nájemcem snížení nájemce měsíční platby nájemného, dokud jeho finanční zdraví je obnovena. V takových případech, dobrý chlap záruka by měla obsahovat ustanovení, že pokud nájemce v prodlení v platbě nájemného v průběhu pracovního období, ručitel nebude nést odpovědnost pouze za snížené nájemné, ale pro plnou částku, která by byla splatná během těchto období měl o snížení nájmu není uděleno. To poskytuje nájemci další pobídku k provádění včasných plateb.
Konec Období Závazky
Konečně, majitel chce ujistit, že na předčasné ukončení nájemní smlouvy bude nájemce plnit své end-of-termín závazků, zejména těch, které se týkají stavu objektu a plnění všech restaurátorských prací. Ty jsou považovány za spravedlivou hru pro zařazení do záruky dobrého chlapa, který jinak neposkytuje žádné pokrytí těchto položek.
Pozor na „Další Nájemné“
Žádné ručitele, chce omezit svou odpovědnost za zaplacení základního nájemného a možná i daně a provozní náklady stupňování. Garantem rozhodně nechce být vystaven odpovědnosti za jakékoli nepeněžní prodlení nájemce, které jsou později převedeny na peněžité sumy. Ručitel by proto měl váhat podepsat záruku dobrého chlapa, která slibuje zaplatit všechny závazky představující “ dodatečné nájemné.“Pronájmy téměř univerzálně umožňují pronajímateli převést nepeněžní závazky nájemce (i ty, které ručitel nezamýšlel pokrýt)na finanční závazky nájemce sběratelské jako dodatečné nájemné, a tedy zahrnuté do široce formulované záruky dobrého chlapa. Proto od ručitele je perspektiva, dobrý chlap, záruka by měla být omezena na neplacené pevné nebo základní nájemné plus ty konkrétní obvinění a stupňování záruka výslovně označuje. Ručitel by se měli vyhnout za předpokladu, že jakékoli rámcové smlouvy, platit všechny „další pronájem,“ věta, která by mohla produkovat nežádoucí překvapení pro ručitele.
nájemné zrychlení a škody po ukončení
podobně by z pohledu ručitele měl jakýkoli nárůst finanční odpovědnosti v rámci záruky skončit, když nájemce dodá volné vlastnictví. Z tohoto důvodu ručitel pravděpodobně úmyslně nesouhlasí s doložkou v záruce, která urychluje nájemné na dobu neurčitou. K tomu by však mohlo dojít neočekávaně, pokud nájem stanoví zrychlení veškerého nájemného po prodlení. Pokud zrychlení nastane kdykoliv před předáním, to se stává součástí pronájmu povinnosti vzniklé před ukončením nájemní smlouvy, a proto, pravděpodobně spadá do široké slib „zaplatit vše, nájemné vyplývající z nájemní smlouvy před kapitulaci termín.“
zpráva je jasná. Ručitelé musí číst více než záruku, aby pochopili rozsah jejich expozice. Kromě ustanovení v záruce musí věnovat pečlivou pozornost ustanovením o prodlení a nápravě nájmu. Dokonce i tehdy, ručitel bude chtít, „dobrý člověk“ garance státu výslovně, že žádný nájem zrychlení předpisy a jiné výchozí poškození doložky, jako jsou platby za reletting náklady, náklady na vyklizení, renovace a podobně, nejsou součástí ručitele povinnosti v rámci garance bez ohledu na to, kdy vznikly na základě nájemní smlouvy.
Záloha
Mnoho vyjednavači dobrý chlap záruka se zaměřují na léčbu nájemce kauce, nebo přesněji, zda bezpečnostní uloženy budou započteny proti dobrý chlap ručitele povinnosti. Chybí-li v záruce konkrétní ustanovení o opaku, ručení ručitele bude obvykle sníženo uplatněním kauce nájemce. K tomu dojde, protože kauce bude použita k částečnému uspokojení neplněného nájemního závazku nájemce, čímž se přiměřeně sníží expozice ručitele. Který výsledek navazuje na obecné ručení principu, že pokud dlužník (nájemce) odevzdá věřitel (pronajímatel) bezpečnost v věřitelovo vlastnictví, věřitel vypouštění ručení je odpovědnost alespoň do té míry, bezpečnost, ne-li úplně. Důvodem tohoto pravidla je, že uvolnění jistoty pronajímateli narušuje schopnost ručitele uplatnit své potenciální právo na subrogaci vůči nájemci. Ručitel má tedy nárok na částečné nebo úplné zproštění své odpovědnosti.
pronajímatel by si samozřejmě raději ponechal kauci, aniž by měl prospěch ručitele. Pronajímatel by tvrdil, že kauce má pomoci pokrýt ostatní náklady, které pronajímatel utrpí z prodlení nájemce a předčasného ukončení nájmu. Jedním z řešení, které bylo navrženo, je, kde záruka mlčí, pronajímatel by neměl uplatnit kauci na nezaplacené nájemné vzniklé před odevzdáním nájemce. Spíše, pronajímatel by měl použít kauci pouze proti těm povinnostem vyloučeným ze záruky dobrého chlapa, obvykle přepočtením výdajů nebo obnovou prostor. Jsem skeptický k tomu, že by soud tyto volby prosadil. Proto doporučuji, aby dispozice jistoty, zda to bude připsána ve snížení ručiteli povinnost, být jasně uvedeno v dobrý chlap záruka a příslušný jazyk také být zahrnuty v bezpečnostní zálohu ustanovení nájemní smlouvy.
co se mnohým na první pohled zdá být jednoduchou zárukou, není vůbec jednoduché. Záruka dobrého chlapa se stala sofistikovanější a složitější s každým rozšířeným použitím a verzí. Jsem si jist, že se budou vyvíjet ještě komplexnější formy. Advokáti musí být při práci s těmito nástroji ostražití a ohleduplní.