Det grundlæggende i en kommerciel lejekontrakt / Pall Mall Estates

tidligere på vores blog har vi dækket mange af de forhindringer, du måtte stå over for, når du vælger en kommerciel ejendom at lade. Når alt kommer til alt er det ikke noget mindre problem: at få den rigtige ejendom – eller den forkerte – kan have stor indflydelse på din virksomheds fremtid.

i dette indlæg skal vi dække noget lidt anderledes: lejekontrakten selv. Her er alt hvad du behøver at vide om kommerciel leasing i Storbritannien.

første ting først, hvad er en kommerciel lejekontrakt?

en kommerciel lejekontrakt er en form for juridisk bindende kontrakt indgået mellem en virksomhed lejer – din virksomhed – og en udlejer. Lejemålet giver dig ret til at bruge ejendommen til forretningsmæssig eller kommerciel aktivitet i en bestemt periode. Til gengæld for dette betaler du penge til udlejer. Lejekontrakten vil også skitsere rettigheder og ansvar for både udlejer og lejer i lejeperioden.

Hvad er forskellen mellem en kommerciel ejendom leasing og en bolig?

selvom det underliggende princip er det samme – udveksling af ejendomsbrug for penge – er der flere forskelle mellem kommercielle lejemål og den slags, du kan underskrive, når du lejer en lejlighed.

for det første er der mindre statslig beskyttelse på plads for lejere af kommerciel ejendom. Det er underforstået, at hvis du tager på en kommerciel ejendom lejekontrakt, bør du være vidende om at drive en virksomhed og vil derfor være bedre egnet til ansvaret end nogen – for eksempel – leje deres første lejlighed.

der er også mere plads til forhandling i en kommerciel lejekontrakt, igen af den grund, at begge parter typisk anses for at have mere viden om forretningspraksis og derfor er mere tilbøjelige til at nærme sig forhandlinger med realistiske mål i tankerne.

er der nogensinde mundtlige lejeaftaler?

typisk ikke. Problemet med enhver form for mundtlig leasingaftale er, at de kan være meget vanskelige at håndhæve. Skulle der opstå en retsmøde, ville håndtering af uenigheden simpelthen være et tilfælde af at tage en persons ord over en andens. Med en skriftlig aftale på plads, domstolene er forpligtet til at overholde de fastsatte vilkår, og der kan være lidt plads til tvist.

hvilke bestemmelser behandles i en kommerciel lejekontrakt?

typisk vil en kommerciel lejekontrakt dække følgende forhold:

• den type ejendom, der udlejes
• ejendommens adresse
• lejens længde, og om det er en fast periode eller en periode, der kan fornyes med jævne mellemrum
• lejebeløbet, og hvornår lejen skal betales
• hvilke typer forretninger der kan udføres i ejendommen
• hvem er ansvarlig for eventuelle lejemål forbedringer
• hvad bestemmelserne er af depositum

ved nogle lejligheder kan den kommercielle lejekontrakt også dække disse områder:

• bestemmelserne om leasingfornyelse
• eventuelle forbedringer udlejeren er ansvarlig for
• eventuelle forbedringer lejeren er ansvarlig for
• om fremleje af ejendommen er tilladt
• hvilke opsigelsesbestemmelser tilbydes til opsigelse af lejemålet
• Hvem er ansvarlig for at styre forsikringen af ejendommen

hvilke styrende organer er ansvarlige for at håndtere tvister?

den gældende lov i lejekontrakten er den jurisdiktion, hvor ejendommen er beliggende, snarere end hvor du er din udlejer kan bo. Det er kommunalbestyrelsen for ejendommen, der skal håndtere eventuelle tvister.

hvilke parter er involveret i underskrivelsen af lejekontrakten?

der er to hovedpartier:

• udlejer, ellers kendt som udlejer
• du, lejer, ellers kendt som lejer

i nogle tilfælde kan udlejer anmode om en garant eller en kaution: dette er en person, der accepterer at betale eventuelle tab direkte til udlejer, hvis du ikke er i stand til at betale lejen eller overtræde lejeaftalen på en anden måde.

lokalerne selv

lejekontrakten vil indeholde en juridisk beskrivelse af lokalerne; dette er simpelthen, hvordan ejendommen identificeres i juridiske ejendomstransaktioner og er på samme måde, som den ville blive beskrevet i enhver form for købsdokumenter, såsom en realkreditansøgning eller en matrikelformular.

andre vilkår, du skal vide om ejendommen, inkluderer:

• inventar – dette refererer til et stykke ejendom, der er knyttet til lokalerne på en måde, der fjerner det ville skade ejendommen. Eksempler på dette ville være et indbygget skab, en vask, et toilet eller et bad.
• Chattels-disse er personlige ejendele og betragtes i de fleste tilfælde adskilt fra lokalerne. Dette er ting som persienner, gardiner, mikrobølger, skriveborde eller hvidevarer såsom køleskabe og vaskemaskiner.
• leasehold forbedringer – dette er en udgift, der opstår, når der foretages en permanent forbedring af lokalerne. Lejemålsforbedringer betragtes som anlægsaktiver og afskrives generelt i værdi i løbet af lejekontrakten.

det er vigtigt at bemærke, at du kun vil kunne bruge den lejede ejendom til de formål, der er dikteret af udlejer. Der vil normalt være en ’tilladt brug af lokaler’ klausul i lejekontrakten, der vil liste disse formål. Hvis du ønsker at bruge ejendommen til et formål, der ikke er dikteret i lejemålet, skal du indhente skriftlig tilladelse fra udlejer.

hvad du har brug for at vide om leje

i kommerciel ejendom betales husleje normalt kvartalsvis på forhånd. Fælles datoer for dette er 25 marts, 24 juni, 29 September og 25 December. Imidlertid, da kommercielle lejemål er mere omsættelige end boliger, det kan være muligt at aftale alternative datoer med din udlejer.

andre vilkår og typer af kommerciel leasing at være opmærksom på omfatter:

• Basisleje – dette er det mindste – eller basisbeløb for leje, der skal betales, der er angivet i lejekontrakten, og udelukker procentvise husleje eller andre yderligere driftsomkostninger.
• procentvis lejekontrakt – denne type lejekontrakt forekommer typisk i detailhandlen og bruges ofte i indkøbscentre. Inden for disse aftaler betaler lejeren en fast basisleje plus en procentdel af deres bruttoindkomst. Procentdelen aftales på forhånd af udlejer.
• FRI leasing – FRIin denne sag står for en fuld reparation og forsikring lejekontrakt. Kort sagt; det betyder, at lejeren skal dække alle omkostninger til vedligeholdelse, reparation og forsikring på ejendommen.
• brutto lejekontrakt – en brutto lejekontrakt er en form for kommerciel lejekontrakt, hvor lejeren er ansvarlig for at betale basislejen og eventuelle specificerede udgifter, mens udlejer er ansvarlig for at betale alle udgifter indebærer drift og vedligeholdelse af ejendommen, såsom forsikring, forsyningsselskaber og vedligeholdelse. I nogle brutto lejekontrakter kan udlejer også være ansvarlig for at betale ejendomsskat.

hvad du behøver at vide om dit depositum

som med standard boliglejemål, vil du være ansvarlig for at betale et sikkerheds – /skadesdepositum for at garantere, at du vil opfylde alle forpligtelser i henhold til lejekontrakten. I løbet af lejemålet vil udlejer holde sikkerhedsstillelsen, og hvis du enten beskadiger ejendommen eller ikke betaler lejen, vil udlejer bruge sikkerhedsstillelsen til at inddrive gælden.

når lejeperioden er afsluttet, modtager lejeren depositum minus eventuelle fradrag for reparationer eller restaurering af ejendommen.

hvor meget vil en kommerciel indbetaling være?

Skadesindskud i den kommercielle sektor svarer typisk til maksimalt en måneds husleje. Udlejer kan dog vælge at bede om mere afhængigt af ejendommen. I visse brancher kan depositum være så meget som tre måneders husleje.

fremleje og tildeling af lejemål

i nogle tilfælde kan det blive nødvendigt for dig at fremleje lejemålet, hvis dette er tilladt af udlejer. Fremleje af lejekontrakten henviser simpelthen til, at du overfører lejekontraktens ansvar til en tredjepart i resten af løbetiden.

hvis du for eksempel lejede to etager i en kontorbygning og derefter halvvejs gennem termen ikke længere havde brug for en af dem, Kunne du fremleje det unødvendige gulv til en anden virksomhed.

tildeling af en lejekontrakt er lidt anderledes, idet det indebærer fuldstændig overførsel af alle rettigheder til en tredjepart. Igen ville tildeling af en lejekontrakt kræve tilladelse fra udlejer.

opsigelse af en kommerciel lejekontrakt

typisk vil du være i stand til at opsige lejekontrakten ved dens indgåelse, hvis du ønsker det. Dette vil være et spørgsmål om at kommunikere med udlejer og eventuelle relevante ejendomsmæglere og udfylde det nødvendige papirarbejde.

den eneste måde, hvorpå en kommerciel lejekontrakt kan brydes tidligt, er, hvis selve lejekontrakten indeholder en pauseklausul. En pause klausul vil angive, at lejekontrakten kan afsluttes uden nogen står over for en straf, og du vil normalt være forpligtet til at give to måneders varsel, før du aktiverer det.

du kan muligvis også afslutte lejekontrakten tidligt, hvis:

• du er i stand til at videregive lejekontrakten til en anden – udlejer kan kræve, at du fungerer som garant for denne tredjepart
• du er i stand til – og tilladt – at fremleje lejekontrakten
• din udlejer giver dig tilladelse til at gøre det

hvis ovenstående situationer ikke gælder, er det din juridiske forpligtelse at fortsætte med at betale husleje for resten af lejekontrakten lejemål.

du kan hente en PDF-version af denne vejledning her:

Hent