af Benjamin.
den intuitive reaktion fra de fleste iværksættere og deres advokater er at rekylere ved blot at nævne en garanti. Andre synger, at en garant er “en fjols med en pen.”Ikke desto mindre forbliver garantier en væsentlig del af kommercielle leasingtransaktioner, og” Good Guy Guaranty ” er allestedsnærværende blandt dem. En forståelse af de konsekvenser og spørgsmål, der er relevante for denne form for garanti, er kritisk vigtig, da den giver mange muligheder for dyre fejl.
garantier falder generelt i tre brede eponymous kategorier-betaling, ydeevne og indsamling. De mest almindeligt anvendte former er garantierne for betaling og ydeevne. På grund af dets begrænsninger er en garanti for indsamling uønsket og sjældent anvendt.
betalings-og præstationsgarantier klassificeres yderligere i “fulde garantier” eller “begrænsede garantier”. Den gode fyr garanti er ikke en ny art af garanti. Det er snarere næsten altid en” begrænset betalingsgaranti ” og er derfor underlagt reglerne for konstruktion og håndhævelse, der gælder for andre former for begrænsede betalingsgarantier. Nogle af dens unikke problemer, fra både udlejer og lejers perspektiver, er i fokus i denne artikel.
den gode fyrgaranti begyndte som et middel til at beskytte udlejere mod den uønskede situation med at have en ikke-betalende lejer i besiddelse af lokalerne, hvilket ofte forekommer i konkurssager. Udlejere fandt ud af, at når en lejer indgav konkursbeskyttelse, var lejeren næsten immun mod dragt og kunne ikke udvises. Selv ikke-konkurs lejere kunne manipulere den retlige proces i summariske sager for at opnå lange forsinkelser, før de blev udvist. Måneder med dyre forsinkelser frustrerede udlejere. De havde ingen praktisk anvendelse. Dette problem førte til oprettelsen af good guy guaranty, som ved starten simpelthen forudsatte, at så længe lejeren forblev i besiddelse, var garantisten ansvarlig for lejen.
den afgørende begrænsning af en god fyrgaranti er, at garantistens ansvar ophører med at tilfalde, når lejeren har forladt lokalerne og overgivet besiddelse til udlejer. Især, når lejeren har forladt lokalerne, garantisten har intet ansvar for leje, der påløber resten af den oprindelige lejeperiode. Fordi en garant normalt er forenet i økonomisk interesse med lejeren, giver dette lejeren en sund økonomisk tvang til at være en god fyr og ikke fortsætte i Besiddelse, efter at den er stoppet med at betale husleje. Sammenlignet med en fuld garanti, en” god fyr ” garanti er relativt let at opnå. Når alt kommer til alt, hvordan kan en potentiel lejer og garant nægte at være “gode fyre”? Ville de vove at fortælle en udlejer i fængselsperioden (leasingforhandlinger), at de agter at forblive i besiddelse uden at betale husleje?
minimumsperiode og Udbygningsomkostninger
fra udlejerens perspektiv går en god fyrgaranti ikke langt nok. Overvej virkningen på en udlejer, der har investeret et betydeligt beløb i at opbygge pladsen til lejeren og betalt en mæglerprovision, kun for at få lejeren til at mislykkes, før den nogensinde tager besiddelse, eller kort efter. En god fyr garanti, der blot dækker betaling af husleje, mens lejeren er i belægning giver ingen kompensation for udlejerens up-front leasing udgifter. For at overvinde dette bør en god fyr garanti, hvis det er muligt, fastsætte, at garantisten eller lejeren vil betale husleje for en forudbestemt tid, der er tilstrækkelig til at give udlejer mulighed for at genvinde sin oprindelige investering. Alternativt kan good guy guaranty sørge for et likvideret opsigelsesansvar for at dække disse poster, som vil falde over tid i løbet af lejekontrakten.
Ledighedstab
tilsvarende tilbyder den grundlæggende good guy-garanti ingen beskyttelse for de tab, en udlejer vil lide i den ledige periode, der følger en misligholdende lejers overgivelse af besiddelse, mens udlejer leder efter en erstatningslejer, bygger rummet ud og betaler flere mæglerprovisioner. Løsningen er indlysende. Den gode fyr garanti bør også kræve en periode på forhånd varsel før lejeren kan overgive og fraflytte. Alternativt bør lejekontrakten og garantien kræve, at lejer og garant betaler et likvideret beløb på tidspunktet for overgivelsen for at dække disse omkostninger.
gratis leje og træning
for at få lejere til at underskrive lejekontrakter tilbyder mange udlejere en lejekoncession ved begyndelsen af lejeperioden, eller de spreder koncessionen over en periode på år. I begge tilfælde beregner udlejere værdien af den gratis leje som en udgift, der skal afskrives over lejeperioden. Med andre ord forventer udlejeren at modtage al den leje, der er reserveret under lejekontraktens fulde løbetid for at afholde koncessionen. Nogle omhyggeligt udarbejdede lejemål inkluderer en bestemmelse, der tillader udlejer at inddrive hele eller en del af værdien af den såkaldte “gratis leje”, hvis lejeren ikke betaler husleje gennem slutningen af lejeperioden. Hvis en sådan lejekontrakt understøttes af en god fyrgaranti, specifikt sprog i garantien skal tage fat på, om garantien dækker denne huslejeinddrivelse. Hvis ikke, vil garantisten helt sikkert bestride ansvaret for teorien om, at denne forpligtelse, der først opstår, når lejekontrakten ophører, ikke udgør “leje”, der skyldes lejeren, mens den var i besiddelse af lokalerne.
dette koncept gælder også for good guy-garantier, der ofte bruges i situationer, hvor en lejer er faldet på dårlige tider og ikke har foretaget rettidige huslejebetalinger, eller hvor en lejer kun foretager delvise huslejebetalinger. I stedet for at udskyde lejeren, kan en udlejer foretrække at indgå en træningsaftale med lejeren, der reducerer lejerens månedlige lejebetaling, indtil dens økonomiske sundhed er genoprettet. I sådanne tilfælde skal good guy-garantien indeholde en bestemmelse om, at hvis lejeren misligholder betalingen af husleje i løbet af træningsperioden, vil garantisten ikke kun være ansvarlig for den nedsatte husleje, men for det fulde beløb, der ville have været betalt i en sådan periode, hvis huslejenedsættelsen ikke var blevet tildelt. Dette giver yderligere incitament for lejeren til at foretage rettidige betalinger.
Terminsforpligtelser
endelig ønsker udlejer at forsikre, at lejeren ved den tidlige opsigelse af lejekontrakten vil udføre sine forpligtelser ved udgangen af perioden, især dem, der vedrører lokalets tilstand og udførelsen af ethvert restaureringsarbejde. Disse betragtes som fair spil til optagelse i en god fyr garanti, som ellers ikke giver nogen dækning for disse elementer.
pas på “ekstra leje”
enhver garant ønsker at begrænse sit ansvar til betaling af basisleje og måske skatte-og driftsudgifter eskaleringer. En garant ønsker bestemt ikke at blive udsat for ansvar for lejers ikke-monetære misligholdelse, der senere konverteres til likviderede beløb. Derfor bør garantisten tøve med at underskrive en god fyr garanti, der lover at betale alle forpligtelser, der udgør “ekstra husleje.”Leasing giver næsten universelt udlejeren mulighed for at konvertere lejerens ikke-monetære forpligtelser (selv dem, som garantisten ikke havde til hensigt at dække) til økonomiske forpligtelser for lejeren, der kan samles som ekstra leje og dermed indgår under en bredt formuleret god fyrgaranti. Derfor, fra en garants perspektiv, en god fyr garanti bør begrænses til den ubetalte faste eller basale leje plus de specifikke gebyrer og eskaleringer, som garantien udtrykkeligt identificerer. Garantisten bør undgå at antage nogen generel aftale om at betale al “ekstra husleje”, en sætning, der kan give en uvelkommen overraskelse for garantisten.
Lejeacceleration og erstatning efter opsigelse
tilsvarende skal enhver periodisering af økonomisk ansvar i henhold til garantien ophøre, når lejeren leverer Ledig besiddelse. Af den grund vil garantisten sandsynligvis ikke med vilje acceptere en klausul i garantien, der fremskynder lejen for den udløbne periode. Dette kan dog ske uventet, hvis lejekontrakten giver mulighed for acceleration af al leje efter en standard. Hvis accelerationen sker på et hvilket som helst tidspunkt før overgivelse, bliver det en del af lejeforpligtelsen, der er påløbet før lejekontraktens ophør og falder derfor sandsynligvis inden for det brede løfte om at “betale al husleje, der påløber under lejekontrakten inden overgivelsen af løbetiden.”
budskabet er klart. Garanter skal læse mere end garantien for at forstå omfanget af deres eksponering. De skal være opmærksomme på standard-og afhjælpningsbestemmelserne i lejekontrakten ud over dem i garantien. Selv da vil garantisten ønske, at” good guy ” – garantien specifikt skal angive, at eventuelle huslejeaccelerationsbestemmelser og andre standardskadeklausuler, såsom betaling for genbetalingsudgifter, udsættelsesomkostninger, restaurering og lignende, ikke er en del af garantistens forpligtelse i henhold til garantien, uanset hvornår de tilfalder under lejekontrakten.
Sikkerhedsdepositumet
mange forhandlere af good guy guaranty fokuserer på behandlingen af lejers sikkerhedsdepositum, eller mere specifikt, om den deponerede sikkerhed vil blive krediteret mod good guy garants forpligtelser. Hvis der ikke foreligger en specifik bestemmelse i garantien om det modsatte, vil garantistens ansvar normalt blive reduceret ved anvendelse af lejers depositum. Dette vil ske, fordi sikkerhedsstillelsen vil blive anvendt til delvis opfyldelse af lejerens misligholdte lejeforpligtelse, hvilket således reducerer garantistens eksponering. Dette resultat følger det generelle kautionsprincip, at når en debitor (lejeren) overgiver kreditor (udlejer) sikkerheden i kreditorens besiddelse, udleder kreditor kautionens ansvar i det mindste i omfanget af sikkerheden, hvis ikke helt. Begrundelsen for denne regel er, at frigivelsen af sikkerhed til udlejer forringer garantistens evne til at udøve sin potentielle ret til subrogation mod lejeren. Garantisten har derfor ret til en delvis eller fuldstændig opfyldelse af sit ansvar.
naturligvis foretrækker udlejer at beholde sikkerhedsstillelsen uden at gavne garantisten. Udlejer vil hævde, at sikkerhedsstillelsen er beregnet til at hjælpe med at dække de andre omkostninger, som udlejer vil lide af lejerens standard og tidlig opsigelse af lejekontrakten. En løsning, der er blevet foreslået, er, hvor garantien er tavs, bør udlejer ikke anvende sikkerhedsstillelsen til ubetalt leje, der påløber før lejerens overgivelse. Snarere bør udlejer anvende depositum mod kun de forpligtelser, der er udelukket fra good guy garanti, typisk reletting udgifter eller restaurering af lokalerne. Jeg er skeptisk over for, at en domstol ville håndhæve dette valg. Derfor anbefaler jeg, at disponeringen af depositum, uanset om det vil blive krediteret til reduktion af garantistens forpligtelse, angives tydeligt på good guy guaranty og passende sprog også medtages i lejekontraktens indskudsklausul.
hvad mange synes i første omgang at være en simpel garanti, er næppe simpelt overhovedet. Den gode fyr garanti er blevet mere sofistikeret og kompleks med hver udvidet brug og version. Jeg er sikker på, at endnu mere omfattende former vil udvikle sig. Advokater skal være opmærksomme og tankevækkende, når de beskæftiger sig med disse instrumenter.