jeg boede i Ny York City fra 1999-2001 og San Francisco fra 2001 indtil i dag, og jeg har altid spekuleret på, hvordan så mange mennesker i deres 20 ‘erne og 30’ erne havde råd til at købe fast ejendom. Median pris hjem i San Francisco og Ny York City er omkring $1.5 M. du har brug for en $300.000 nedbetaling bare for at råd til noget gennemsnit!
hvad jeg indså ved at lære mine naboer og lejere at kende i alle disse år er, at de fleste unge ikke kan komme med nedbetalingen alene. Her er deres historier.
Marina District, San Francisco naboer (2005-2014)
nabo #1 i 2005: 26 år, boede i den nederste enhed leje Gratis, forældre boede i den øverste enhed. I 2015 flyttede forældre ud, og han lejer den øverste enhed ud til et par for $4.600/måned og lever stadig gratis. I 2017 tilbød han mig $2,1 M for at købe mit hus ved siden af, og jeg afviste høfligt. Her er hans tekst til mig.
nabo #2 i 2006: købte et enfamiliehus på tværs af gaden fra mig for $1,5 M. Han var i jura og 24 år gammel. Hans forældre købte huset til ham, og han lejede tre soveværelser ud for i alt omkring $3.500 om måneden.
nabo #3 i 2005: ejer en 26 enhed lejlighedsbygning pengestrømme $30.000+ en måned dengang. Han var 70. Han overlader hele bygningen til sine to voksne børn, når han passerer.
Golden Gate Heights District, San Francisco (2014-nutid)
nabo #1 i 2014: 32 år gammel og bor hjemme hos sin mor. Mor ejer også en $ 1.3 M SFH hun lejer ud i solnedgangen.
nabo #2 i 2014: far købte huset til ham for $1,1 M, da han var 36. Sønnen er 42 nu. Han siger, at han arbejder på internettet, men jeg tror ikke, han og hans kone arbejder med tre børn og en fuldtids barnepige.
nabo #3 i 2017: far købte huset til hende for $1,3 mio og gjorde en gut remodel. Datter er 40 og er søster til nabo #2. Faderen ejer faktisk 20 + ejendomme i San Francisco. Han begyndte at samle dem for 30 år siden, da han immigrerede fra Hong Kong.
nabo #4 i 2014: 21 år gammel deltager i community college. Bor gratis i hans forældres hus, mens han lejer et værelse ud til sin ven. Ejer en sportsvogn og motorcykel. Efter at have overført til et 4-årigt akkrediteret college og eksamen i 2017, arbejder han nu et mindstelønjob. Men det er ligegyldigt, fordi hans forældre allerede har givet ham et betalt hus værd ~$2m og har alle de legetøj, han nogensinde vil have.
nabo #5: 45-noget år gammelt par. Bor i sin fars hus med sin partner, der er en købmand manager. Hans far bor et andet sted. Deres hus er værd over $2m.
relateret: En massiv Generationsformueoverførsel er grunden til, at alt vil være OK
flere eksempler på billige boliger
Marina lejer: Min 26 år gamle lejer flyttede ud i 2017 og købte en $1m condo i Ko hul. Han sagde, at hans far betalte for hans udbetaling. Han tjente $ 90.000 om året på HP.
nabo til min ph leje condo: 26 år gammel og købte condo i efteråret 2017 og købte en 2/2 condo i Pacific Heights for $1,36 M. han arbejder i Investeringsbank.
Bank of Mom And Dad er overalt
dette er alle virkelige eksempler, fordi jeg altid har spekuleret på det samme: Hvordan er så mange unge mennesker i dag i stand til at bruge så mange penge på ejendom.
median husprisen i SF er omkring $1.5 M nu. Det er svært at spare op til $300.000 for et medianpriset hjem i 20 ‘ erne. Derfor har du enten brug for hjælp fra dine forældre, hjælp fra en partner, eller du bliver bare nødt til at vente til 30 ‘erne eller 40’ erne med at købe, hvis nogensinde.
hvad angår mig, købte jeg min første SF-ejendom i 2003 for $580.000. Jeg vendte mig lige om 26, var træt af at leje, og havde været fast besluttet på at købe lige siden jeg var på college. Jeg kom op med ~$120.000 udbetalingen, fordi jeg lavede nogle penge fra flere internetaktier i 2000. Desuden levede jeg som en pauper og sparede 100% af mine fire års bonusser og halvdelen af min lønseddel hver måned.
relateret: retningslinjer for boligudgifter for økonomisk frihed
jeg vil sige, at SF-ejendom tilbage i 2003 slet ikke følte sig alt for dyre. Jeg var lige ankommet fra Manhattan, hvor priserne var 20% dyrere, men jeg havde fået en forhøjelse for at flytte herud. Nu, San Francisco ejendom føles for dyrt. Byen er for overbelastet, og det føles som en stor grind.
hvorfor solgte jeg en af mine ejendomme
hvad angår hvorfor jeg afviste min nabo #1 ‘ s tilbud i 2017 om at købe min SF-leje til $2,1 M, da jeg havde købt den til $1,523 M i 2005? Det var fristende at spare på transaktionsgebyrer, men det føltes ikke rigtigt at sælge til en fyr, der har haft al sin ejendom begavet til ham. Jeg ønskede at sælge min Ejendom til nogle, der hustled og redde hans eller hendes måde.
men hovedårsagen til, at jeg afviste ham, var fordi jeg følte, at ejendommen var mindst $2,5 M værd, og jeg havde ret.
i sidste ende fandt jeg en køber for $2,74 M og besluttede at give slip på den Ejendom, jeg havde ejet siden 2005. Køberen var en 41 år gammel VC med en kæreste og en 2 år gammel dreng. Han tog et pant på $ 2.000.000 + fik et brolån til at købe mit hus. Men han vil være fint, da han planlagde at sælge sin lejlighed til ~$1,7 M for at frigøre likviditet.
med ~$1.8M i provenu investerede jeg $600k i CA muni obligationer, $600k I S&P 500 og forskellige tech monopoler, $100k i Venturegæld og $500k i fast ejendomsfinansiering for at få eksponering for de meget billigere Midtvesten og blomstrende byer som Austin, San Antonio, Seattle og Denver med meget højere nettoleje udbytter. Vi taler 10% + netto leje udbytter vs < 3% i SF.
huset, som jeg solgte for $2,74 M, genererede omkring $60.000 om året i driftsindtægter (husleje – driftsomkostninger før skat). Med de $810.000, jeg i øjeblikket har i ejendomsfinansiering, kunne jeg generere $120.000 om året i driftsindtægter 100% passivt, hvis projekterne når deres mål 15% IRR med næsten $2.000.000 mindre i eksponering. Selvom mine forskellige investeringer med Fundrise kun opnår en 7.5% IRR, tjener jeg stadig en højere driftsindkomst, der er helt passiv med meget mindre eksponering.
SF Bay-området vil altid være dyrt og vil sandsynligvis fortsætte med at blive dyrere. Hvis du vil købe, skal du konkurrere mod mindst tre bankkonti for at vinde (2 partnere + forældre). Men den virkelige fare er, når udenlandske investorer virkelig begynder at hobe sig ind i SF Bay-området som de har i London, Vancouver og Ny York.
hvis de lokale regeringer bliver rigtig grådige og er ligeglade med deres lokale borgere, så ser vi en step up-funktion i pris!
om forfatteren: Sam begyndte at investere sine egne penge lige siden han åbnede en online mæglerkonto i 1995. Sam elskede at investere så meget, at han besluttede at gøre en karriere ud af at investere ved at bruge den næste 13 år efter college arbejder på to af de førende finansielle servicevirksomheder i verden. I løbet af denne tid modtog Sam sin MBA fra UC Berkeley med fokus på økonomi og fast ejendom. I 2012 var Sam i stand til at gå på pension i en alder af 34, hovedsageligt på grund af sine investeringer, der nu genererer omkring $200.000 om året i passiv indkomst. Han bruger tid på at spille tennis, hænge ud med familien, konsultere for førende fintech-virksomheder og skrive online for at hjælpe andre med at opnå økonomisk frihed.
FinancialSamurai.com blev startet i 2009 og er et af de mest betroede personlige finanssider i dag med over 1,5 millioner organiske sidevisninger om måneden. Financial Samurai har været med i top publikationer som f.eks LA Times, Chicago Tribune, Bloomberg og Væggegade Journal.