jag bodde i New York City från 1999-2001 och San Francisco från 2001 fram till idag och jag har alltid undrat hur så många människor i 20-årsåldern och 30-talet hade råd att köpa fastigheter. Medianpriset hem i San Francisco och New York City är runt $1,5 M. du behöver en $300.000 handpenning bara för att ha råd med något genomsnitt!
vad jag insåg från att lära känna mina grannar och hyresgäster alla dessa år är att de flesta unga människor inte kan komma med handpenningen på egen hand. Här är deras berättelser.
Marina District, San Francisco grannar (2005-2014)
granne #1 i 2005: 26 år, bodde i botten enhet hyra gratis, föräldrar bodde i den övre enheten. År 2015 flyttade föräldrarna ut och han hyr ut toppenheten till ett par för 4 600 dollar/månad och lever fortfarande gratis. År 2017 erbjöd han mig 2,1 miljoner dollar för att köpa mitt hus bredvid, och jag avböjde artigt. Här är hans text till mig.
granne # 2 i 2006: köpte en enda familj hus tvärs över gatan från mig för $1,5 M. Han var i juridik och 24 år gammal. Hans föräldrar köpte huset för honom och han hyrde ut tre sovrum för totalt cirka 3 500 dollar per månad.
granne #3 i 2005: äger en 26 enhet hyreshus kassaflöde $30,000+ en månad sedan. Han var 70. Han lämnar hela byggnaden till sina två vuxna barn när han passerar.
Golden Gate Heights District, San Francisco (2014-nu)
granne #1 2014: 32 år gammal och bor hemma hos sin mamma. Mor äger också en $ 1,3 m SFH hon hyr ut i solnedgången.
granne #2 i 2014: pappa köpte huset för honom för $1.1 m när han var 36. Sonen är 42 nu. Han säger att han arbetar på internet, men jag tror inte att han och hans fru arbetar med tre barn och en heltidsbarnflicka.
granne #3 i 2017: pappa köpte huset för henne för $1.3 M och gjorde en gut remodel. Dotter är 40 och är syster till granne # 2. Pappan äger faktiskt 20 + fastigheter i San Francisco. Han började samla dem för 30 år sedan när han invandrade från Hong Kong.
granne # 4 i 2014: 21 år gammal deltar community college. Bor i hans föräldrars hus gratis medan han hyr ut ett rum till sin kompis. Äger en sportbil och motorcykel. Efter överföring till en 4-årig ackrediterad högskola och examen 2017 arbetar han nu med ett minimilönjobb. Men det spelar ingen roll för att hans föräldrar redan har gett honom ett betalt hus värt ~$2M och har alla leksaker han någonsin vill ha.
granne #5: 45-något år gammalt par. Bor i sin fars hus med sin partner, som är en mataffärschef. Hans far bor någon annanstans. Deras hus är värt över $ 2m.
relaterad: en massiv generationsöverföring är därför allt kommer att vara OK
fler exempel på billiga bostäder
Marina hyresgäst: Min 26-åriga hyresgäst flyttade ut 2017 och köpte en $1m lägenhet i Cow Hollow. Han sa att hans pappa betalade för sin handpenning. Han tjänade 90 000 dollar per år på HP.
granne till my PH rental condo: 26 år gammal och köpte lägenheten hösten 2017 och köpte en 2/2 lägenhet i Pacific Heights för $1,36 M. Han arbetar i investment banking.
mamma och pappas Bank finns överallt
dessa är alla verkliga exempel eftersom jag alltid har undrat samma sak: hur kan så många unga människor idag spendera så mycket pengar på egendom.
median huspriset i SF är runt $1.5 M nu. Spara upp $300.000 för en median prissatta hem i 20-årsåldern är svårt. Därför behöver du antingen hjälp från dina föräldrar, hjälp från en partner, eller du måste bara vänta tills dina 30-eller 40-tal för att köpa, om någonsin.
när det gäller mig köpte jag min första SF-fastighet 2003 för $580 000. Jag vände bara 26, var trött på att hyra, och hade varit fast besluten att köpa ända sedan jag var i college. Jag kom upp med ~ $120,000-betalningen eftersom jag gjorde lite pengar från flera internet-aktier i 2000. Vidare bodde jag som en fattig och sparade 100% av mina fyra års bonusar och hälften av min lönecheck varje månad.
relaterad: Housing Expense Guideline For Financial Freedom
jag kommer att säga att tillbaka i 2003 kände SF property inte alltför dyrt alls. Jag hade just kommit från Manhattan där priserna var 20% dyrare, men jag hade fått en höjning för att flytta hit. Nu, San Francisco egendom känns för dyrt. Staden är för överbelastad och det känns som en stor grind.
varför jag sålde en av mina fastigheter
när det gäller varför jag avvisade min granne # 1 erbjudande i 2017 att köpa min SF hyra för $2.1 M när jag hade köpt den för $1.523 M i 2005? Det var frestande att spara på transaktionsavgifter, men det kändes inte rätt att sälja till en kille som har haft all sin egendom begåvad till honom. Jag ville sälja min egendom till några som hustled och rädda hans eller hennes sätt.
men den främsta anledningen till att jag avvisade honom var att jag kände att fastigheten var värd minst $ 2.5 M, och jag hade rätt.
till slut hittade jag en köpare för 2,74 miljoner dollar och bestämde mig för att släppa den egendom jag ägde sedan 2005. Köparen var en 41 årig VC med en flickvän och en 2 årig pojke. Han tog ut en $ 2,000,000 inteckning + fick en bro lån för att köpa mitt hus. Men han kommer att bli bra eftersom han planerade att sälja sin lägenhet för ~$1,7 M för att frigöra likviditet.
med ~$1.8m i intäkter investerade jag $ 600k i ca muni-obligationer, $600k i S&P 500 och olika tekniska monopol, $100k i Ventureskuld och $500k i fastigheter crowdfunding för att få exponering för de mycket billigare MidWest och blomstrande städer som Austin, San Antonio, Seattle och Denver med mycket högre nettouthyrningsavkastning. Vi pratar 10% + nettouthyrningsavkastning vs <3% i SF.
huset som jag sålde för 2,74 miljoner dollar genererade cirka 60 000 dollar per år i rörelseresultat (hyreskostnader före skatt). Med $810,000 jag har för närvarande i fastigheter crowdfunding, jag kunde generera $120,000 per år i rörelseresultatet 100% passivt om projekten uppnå sitt mål 15% IRR med nästan $2,000,000 mindre i exponering. Även om mina olika investeringar med Fundrise bara uppnår en 7.5% IRR, gör jag fortfarande ett högre rörelseresultat som är helt passivt med mycket mindre exponering.
SF Bay Area kommer alltid att vara dyrt och kommer förmodligen att fortsätta att bli dyrare. Om du vill köpa måste du tävla mot minst tre bankkonton för att vinna (2 partners + föräldrar). Men den verkliga faran är när utländska investerare verkligen börjar stapla in i SF Bay-området som de har i London, Vancouver och New York.
om de lokala myndigheterna blir riktigt giriga och inte bryr sig om sina lokala medborgare, så ser vi en steg upp funktion i pris!
om författaren: Sam började investera sina egna pengar ända sedan han öppnade ett online-mäklarkonto 1995. Sam älskade att investera så mycket att han bestämde sig för att göra en karriär av att investera genom att spendera nästa 13 år efter college arbetar på två av de ledande finansiella tjänsteföretag i världen. Under denna tid fick Sam sin MBA från UC Berkeley med fokus på Finans och fastigheter. 2012 kunde Sam gå i pension vid 34 års ålder till stor del på grund av sina investeringar som nu genererar ungefär 200 000 dollar per år i passiv inkomst. Han spenderar tid på att spela tennis, umgås med familjen, konsulterar för ledande fintech-företag och skriver online för att hjälpa andra att uppnå ekonomisk frihet.
FinancialSamurai.com startades 2009 och är en av de mest betrodda Privatekonomi webbplatser idag med över 1,5 miljoner organiska sidvisningar per månad. Financial Samurai har presenterats i topppublikationer som LA Times, Chicago Tribune, Bloomberg och Wall Street Journal.