ho vissuto a New York dal 1999 al 2001 e San Francisco dal 2001 ad oggi e mi sono sempre chiesta come così tante persone nel loro 20s e 30s poteva permettersi di acquistare beni immobili. La casa prezzo mediano a San Francisco e New York City è di circa $1.5 M. Hai bisogno di un acconto di $300.000 solo per permettersi qualcosa di medio!
Quello che ho capito da conoscere i miei vicini e inquilini in tutti questi anni è che la maggior parte dei giovani non può venire con l’acconto da soli. Ecco le loro storie.
Marina District, San Francisco Neighbors (2005-2014)
Neighbor #1 in 2005: 26 anno, vissuto nell’unità inferiore affitto gratuito, i genitori vivevano nell’unità superiore. In 2015, i genitori si sono trasferiti e lui affitta l’unità superiore a una coppia per $4,600 / mese e vive ancora gratuitamente. In 2017, mi ha offerto $2.1 M per comprare la mia casa accanto, e ho gentilmente rifiutato. Ecco il suo messaggio per me.
Vicino #2 nel 2006: Ha acquistato una casa unifamiliare dall’altra parte della strada da me per $1,5 M. Era a scuola di legge e 24 anni. I suoi genitori comprarono la casa per lui e lui affittò tre camere da letto per un totale di circa $3.500 al mese.
Neighbor #3 nel 2005: possiede un condominio di 26 unità che incassano then 30.000+ un mese fa. Aveva 70 anni. Lascerà l’intero edificio ai suoi due figli adulti quando passerà.
Golden Gate Heights District, San Francisco (2014-Presente)
Vicino #1 nel 2014: 32 anni e vive a casa con la madre. La madre possiede anche un SF 1.3 M SFH che affitta al tramonto.
Vicino #2 nel 2014: papà ha comprato la casa per lui per $1.1 M quando era 36. Il figlio ha 42 anni. Dice che lavora su internet, ma non credo che lui e sua moglie lavorino con tre figli e una tata a tempo pieno.
Neighbor #3 nel 2017: papà ha comprato la casa per lei per $1.3 M e ha fatto un ritocco intestinale. La figlia è 40 ed è la sorella del prossimo # 2. Il padre in realtà possiede 20 + proprietà a San Francisco. Ha iniziato ad accumularli 30 anni fa, quando è emigrato da Hong Kong.
Vicino #4 nel 2014: 21 anni che frequentano community college. Vive nella casa dei suoi genitori gratuitamente mentre affitta una stanza al suo amico. Possiede un’auto sportiva e una moto. Dopo il trasferimento in un college accreditato di 4 anni e la laurea in 2017, ora lavora un lavoro a salario minimo. Ma non importa perché i suoi genitori gli hanno già regalato una casa pagata del valore di ~$2M e ha tutti i giocattoli che avrebbe mai voluto.
Vicino #5: 45-qualcosa di anno vecchia coppia. Vive nella casa di suo padre con il suo partner, che è un gestore di un negozio di alimentari. Suo padre vive da qualche altra parte. La loro casa vale più di $2M.
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Altri esempi di alloggi economici
Inquilino Marina: il mio inquilino di 26 anni si è trasferito nel 2017 e ha acquistato un condominio di Cow 1M a Cow Hollow. Ha detto che suo padre ha pagato l’acconto. Guadagnava 90.000 dollari l’anno lavorando alla HP.
Vicino del mio condominio in affitto PH: 26 anni e ha acquistato il condominio nell’autunno del 2017 e ha acquistato un condominio 2/2 a Pacific Heights per $1.36 M. Lavora nell’investment banking.
La Banca di mamma e papà è ovunque
Questi sono tutti esempi di vita reale perché mi sono sempre chiesto la stessa cosa: come sono così tanti giovani oggi in grado di spendere così tanti soldi per la proprietà.
Il prezzo medio della casa in SF è di circa $1.5 M ora. Risparmio fino $300.000 per una casa prezzo mediano nel vostro 20s è difficile. Pertanto, hai bisogno di aiuto dai tuoi genitori, aiuto da un partner, o dovrai solo aspettare fino ai tuoi 30 o 40 anni per comprare, se mai.
Per quanto mi riguarda, ho comprato la mia prima proprietà SF nel 2003 per $580.000. Ho appena compiuto 26 anni, ero stufo di affittare, ed era stato determinato a comprare da quando ero al college. Mi si avvicinò con il ~ down 120.000 acconto perché ho fatto qualche soldo da diversi titoli internet nel 2000. Inoltre, ho vissuto come un povero e salvato 100% dei miei quattro anni di bonus e metà del mio stipendio ogni mese.
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Dirò che nel 2003, SF proprietà non si sentiva eccessivamente costoso a tutti. Ero appena arrivato da Manhattan, dove i prezzi erano 20% più costoso, ma avevo ottenuto un aumento di trasferirsi qui. Ora, proprietà di San Francisco si sente troppo costoso. La città è troppo congestionata e ci si sente come un grande grind.
Perché ho venduto una delle mie proprietà
Per quanto riguarda il motivo per cui ho rifiutato l’offerta del mio vicino #1 nel 2017 per acquistare il mio noleggio SF per $2.1 M quando l’avevo acquistato per $1.523 M nel 2005? Si era tentati di risparmiare sulle spese di transazione, ma non mi sembrava giusto vendere a un ragazzo che ha avuto tutta la sua proprietà donato a lui. Volevo vendere la mia proprietà a qualcuno che ha spacciato e salvare la sua strada.
Ma il motivo principale per cui l’ho rifiutato era perché sentivo che la proprietà valeva almeno $2.5 M, e avevo ragione.
Alla fine, ho trovato un acquirente per $2.74 M e ho deciso di lasciare andare la proprietà che avevo posseduto dal 2005. L’acquirente era un VC di 41 anni con una ragazza e un ragazzo di 2 anni. Ha preso un mortgage 2,000,000 mutuo + ottenuto un prestito ponte per comprare la mia casa. Ma starà bene dal momento che stava progettando di vendere il suo condominio per ~$1.7 M per liberare liquidità.
Con il ~$1.8M in proventi, ho investito 6 600K in CA muni bonds, $600K nel S&P 500 e vari monopoli tecnologici, $100K in debito di rischio e crow 500K in crowdfunding immobiliare per ottenere un’esposizione al MidWest molto più economico e in piena espansione città come Austin, San Antonio, Seattle e Denver con rendimenti netti molto più elevati. Stiamo parlando del 10% + rendimenti netti da noleggio vs < 3% in SF.
La casa che ho venduto per $2.74 M stava generando circa $60.000 all’anno in proventi operativi (affitto – spese operative, prima delle imposte). Con i crow 810.000 che attualmente ho in crowdfunding immobiliare, potrei generare passi 120.000 all’anno in proventi operativi 100% passivamente se i progetti raggiungono il loro obiettivo 15% IRR con quasi $2.000.000 in meno di esposizione. Anche se i miei vari investimenti con Fundrise raggiungono solo un IRR 7.5%, sto ancora facendo un reddito operativo più elevato che è completamente passivo con molta meno esposizione.
L’area della baia di SF sarà sempre costosa e probabilmente continuerà a diventare più costosa. Se si desidera acquistare, è necessario competere contro almeno tre conti bancari per vincere (2 partner + genitori). Ma il vero pericolo è quando gli investitori stranieri iniziano davvero ad accumularsi nella SF Bay Area come hanno fatto a Londra, Vancouver e New York.
Se i governi locali diventano davvero avidi e non si preoccupano dei loro cittadini locali, allora vedremo una funzione di aumento del prezzo!
Circa l’autore: Sam ha iniziato a investire il proprio denaro da quando ha aperto un conto di intermediazione online nel 1995. Sam amava investire così tanto che ha deciso di fare una carriera di investire spendendo i prossimi 13 anni dopo il college a lavorare in due delle principali società di servizi finanziari del mondo. Durante questo periodo, Sam ha ricevuto il suo MBA da UC Berkeley con particolare attenzione alla finanza e al settore immobiliare. Nel 2012, Sam è stato in grado di andare in pensione all’età di 34 anni in gran parte a causa dei suoi investimenti che ora generano circa income 200.000 all’anno in reddito passivo. Passa il tempo a giocare a tennis, uscire con la famiglia, consulenza per le principali aziende fintech e scrivere online per aiutare gli altri a raggiungere la libertà finanziaria.
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