CAM-Versöhnung und CAM-Gebühren: Wie man sie verwaltet

Einer der kompliziertesten Abschnitte in gewerblichen Immobilien-Leasingverträgen sind Common Area Maintenance (CAM) -Gebühren und CAM-Versöhnung. Kurz gesagt, die Pflege der öffentlichen Bereiche einer Immobilie kostet Geld. Ihre Instandhaltung ist für die Mieter, die den Raum belegen, und ihre Kunden von wesentlicher Bedeutung. Am Ende eines jeden Jahres werden die CAM-Gebühren in der Regel vom Vermieter abgeglichen und an den Mieter weitergegeben.

Schauen wir uns die CAM-Gebühren genauer an. Wir erklären, wie sie berechnet und verwaltet werden. Und wer für die Kosten verantwortlich ist.

Was sind CAM-Gebühren (Common Area Maintenance)?

CAM-Gebühren sind die Kosten für die Instandhaltung der öffentlichen Bereiche der Unterkunft. Sie werden von Mietern an Vermieter gezahlt, um die mit diesen Betriebskosten verbundenen Kosten sowie etwaige Gemeinkosten zu decken.

Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Standpunkte, wenn es darum geht, was im CAM-Abschnitt eines Mietvertrags enthalten sein sollte. CAM-Aufwendungen sind für Vermieter alle Aufwendungen, die dem Vermieter entstehen, um die Gewerbeimmobilie zu warten, zu reparieren, zu betreiben, zu verwalten und zu versichern. Mieter sehen diese Wartungsgebühren für Gemeinschaftsräume jedoch im weiteren Sinne als Instandhaltung der von allen Mietern genutzten Gemeinschaftsräume wie Flure, Parkplätze, öffentliche Badezimmer und Gebäudesicherheit.

Was ist in den CAM-Gebühren enthalten?

Die CAM-Gebühren hängen von der Art der Immobilie ab (Einzelhandel, Gewerbe, Büro, Industrie usw.), Mieter, Leasingart (brutto, modifiziert oder netto) und mehr. Hier sind einige Beispiele für typische Betriebskosten, die einem Vermieter entstehen können und die als Wartungsgebühr für den Gemeinschaftsbereich bezeichnet und dem Mieter in Rechnung gestellt werden:

• Reparatur und Wartung von Parkplätzen
• Schneeräumung
• Müllabfuhr
• Landschaftsgestaltung
• Hausmeisterdienste
• Schädlingsbekämpfung
• Sicherheit
• Versicherung
• Grundsteuern
• Center signage
• Common area utilities
• HVAC-Wartung
• Verwaltungsgebühren des Vermieters
• Verwaltungsgebühren und
• Reparatur und Wartung des Daches

Die liste deckt eine Vielzahl von Bereichen innerhalb der Immobilie, und je nach Raum, es könnte haben mehr CAM standorten wie aufzüge, außen beleuchtung, bewässerung system, fenster waschen, laden docks oder lieferung bereichen, bürgersteige und einfahrt, renovierungen und andere potenzial gemeinsame bereich wartung gebühren.

CAM-Gebühren können schwer zu identifizieren sein, daher ist es wichtig sicherzustellen, dass alle Aufzeichnungen ordnungsgemäß dokumentiert und gepflegt werden und die genauen Kosten in Ihrem Mietvertrag enthalten sind.

Wie berechnen Sie CAM-Gebühren?

Zu Beginn des Jahres wird der Vermieter die CAM-Ausgaben für die gesamte Immobilie budgetieren und dann den Betrag, basierend auf dem anteiligen Anteil des Mieters, auf die Mieter im Gebäude aufteilen. Ihr Prozentsatz der CAM-Gebühren oder der anteilige Anteil, der normalerweise im Mietvertrag definiert ist, wird berechnet, indem Ihre Quadratmeterzahl durch die Bruttomietfläche des Gebäudes dividiert wird. Die Gesamtsumme wird in Ihre monatlichen Betriebskosten einbezogen, sodass sie das ganze Jahr über bezahlt werden können.

Am Ende des Jahres wird der Vermieter die tatsächlichen CAM-Gebühren mit den budgetierten CAM-Kosten in Einklang bringen und Ihnen eine CAM-Abstimmungserklärung vorlegen. In der Erklärung erfahren Sie, ob Sie unterbezahlt oder überbezahlt haben, und Sie erhalten entweder eine Gutschrift oder Sie schulden die Differenz.

Für einen Eigentümer von Triple Net Lease-Immobilien, auf den wir später in diesem Artikel eingehen werden, zahlt der Mieter 100 Prozent dieser Gebühren, wie im Mietvertrag angegeben. Meistens sind NNN-Mieter nationale Franchise-Unternehmen wie Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks und Family Dollar.

Können CAM-Gebühren ausgehandelt werden?

Kurz gesagt, ja. Aber es gibt ein paar Dinge zu beachten. CAM-Gebühren werden normalerweise in zwei Kategorien unterteilt – steuerbar und unkontrollierbar.

• Zu den unkontrollierbaren Ausgaben gehören Nebenkosten, Steuern und Versicherungen.

• Steuerbare Ausgaben sind so ziemlich alles andere, was im vorherigen Abschnitt aufgeführt ist.

Die gute Nachricht ist, dass viele steuerbare CAM-Ausgaben verhandelbar sind, je nachdem, wie effizient die Immobilie verwaltet wird. Die Grundsteuer- und Versicherungskosten sind jedoch nicht verhandelbar und fallen unter die unkontrollierbare Kategorie.

Arten von Leasingverträgen für CAM-Gebühren

Es gibt verschiedene Leasingtypen, die bestimmen können, wie CAM-Gebühren in den Leasingvertrag geschrieben werden. Hier sind einige der häufigsten Leasingarten und die Aufteilung der Betriebs- und Wartungskosten:

Bruttoleasing: Bei einem Bruttoleasing ist der Eigentümer finanziell für das Gebäude verantwortlich und deckt alle mit seinem Betrieb verbundenen Kosten ab (einschließlich Steuern, Versicherungen und Wartung). Um einige dieser Kosten wieder hereinzuholen, baut der Eigentümer sie in den monatlichen Mietbetrag ein, den ein Mieter für die Nutzung des Gebäudes zahlt. Der Eigentümer zahlt alle mit dem Gebäude verbundenen Kosten im Austausch für eine monatliche All-Inclusive-Mietsumme.

Modifizierter Bruttoleasingvertrag: In einem modifizierten Bruttoleasingvertrag ist der Mieter für einige (aber nicht alle) Betriebskosten der Immobilie verantwortlich, muss diese jedoch als Teil eines monatlichen Mietbetrags zahlen.

Nettoleasing oder NNN-Leasing: In einem Triple Net Lease absorbiert der Mieter alle Betriebskosten und Immobilienkosten in sein eigenes Geschäft zusätzlich zu den monatlichen Mietzahlungen, wie Grundsteuern, Versicherungsprämie, Wartung, Reparaturen und Instandhaltung

Warum es wichtig ist, CAM-Gebühren zu verstehen

Leider gibt es keine weit verbreitete Vereinbarung darüber, was genau CAM-Gebühren enthalten können. Und die Gemeinschaftskosten, die im Abschnitt Gebühren eines Mietvertrags enthalten sind, können von Markt zu Markt und von Vermieter zu Vermieter variieren.

Wenn Sie die Betriebskosten einer Immobilie, die Sie derzeit besitzen oder verwalten, senken möchten, finden Sie hier einige Strategien:

• Recherchieren Sie andere Gebäude in der Umgebung und sehen Sie, wie vergleichbar ihre CAM-Gebühren mit dem Markt sind
• Fragen Sie den vorherigen Vermieter nach einer CAM-Historie
• Verhandeln Sie die Bedingungen der CAM-Klauseln in Ihren Mietverträgen

Das Verständnis der CAM-Gebühren ist einer der schwierigsten Teile bei der Aushandlung eines Mietvertrags. CAM-Gebühren haben erhebliche Auswirkungen auf die NOI der Immobilie und den Betrag, den der Mieter für die Belegung des Raums zahlt.

Was ist CAM-Versöhnung?

Die Cam-Abstimmung ist der Prozess der Abstimmung des tatsächlichen Betrags, der während des Kalenderjahres für CAM ausgegeben wurde, mit dem budgetierten Betrag, der zu Beginn des Jahres festgelegt wurde. Das wird dann mit dem in Einklang gebracht, was der Mieter das ganze Jahr über zu CAM beigetragen hat.

Warum es wichtig ist, die richtige Immobilienverwaltungssoftware zu verwenden

Wie wir bereits in diesem Artikel besprochen haben, ist die ordnungsgemäße Buchführung und Buchhaltung ein wichtiger Aspekt des CAM-Abstimmungsprozesses. Die richtige Immobilienverwaltungssoftware, die speziell für Gewerbeimmobilien entwickelt wurde, hilft Ihnen dabei, Ihr Budget zu Beginn des Jahres festzulegen und es am Ende des Jahres mit Ihren Mietern abzustimmen. Mieter bitten in der Regel um Sicherungskopien oder detaillierte Berichte, bevor sie CAM-bezogene Gebühren erstatten. Immobilienverwaltungssoftware wie UnitConnect hilft gewerblichen Immobilienbesitzern oder -managern, den CAM-Abgleich problemlos zu durchlaufen. UnitConnect bietet alle Tools für die ordnungsgemäße Aufzeichnung und Berichterstellung, um Sie in wenigen Minuten durch den CAM-Abgleich zu führen.