Von Benjamin Weinstock, Esq.
Die intuitive Reaktion der meisten Unternehmer und ihrer Anwälte besteht darin, bei der bloßen Erwähnung einer Garantie zurückzuschrecken. Andere singen, dass ein Bürge „ein Narr mit einem Stift ist.“ Dennoch bleiben Garantien ein wesentlicher Bestandteil gewerblicher Leasinggeschäfte, und die „Good Guy Guaranty“ ist unter ihnen allgegenwärtig. Ein Verständnis der Konsequenzen und Probleme, die für diese Form der Garantie relevant sind, ist von entscheidender Bedeutung, da sie viele Möglichkeiten für kostspielige Fehler bietet.
Garantien lassen sich im Allgemeinen in drei große gleichnamige Kategorien einteilen – Zahlung, Leistung und Inkasso. Die am häufigsten verwendeten Formen sind die Zahlungs- und Leistungsgarantien. Aufgrund seiner Einschränkungen ist eine Sammlungsgarantie unerwünscht und wird selten verwendet.
Zahlungs- und Leistungsgarantien werden weiter in „volle Garantien“ oder „beschränkte Garantien“ eingeteilt. Die Good Guy Guaranty ist keine neue Art von Garantie. Vielmehr handelt es sich fast immer um eine „beschränkte Zahlungsgarantie“ und unterliegt daher den Konstruktions- und Durchsetzungsregeln, die für andere Formen beschränkter Zahlungsgarantien gelten. Einige seiner einzigartigen Probleme, sowohl aus der Sicht des Vermieters als auch des Mieters, stehen im Mittelpunkt dieses Artikels.
Die Good Guy Guaranty begann als Mittel, um Vermieter vor der unerwünschten Situation zu schützen, einen nicht zahlenden Mieter im Besitz der Räumlichkeiten zu haben, was häufig in Insolvenzfällen vorkommt. Vermieter stellten fest, dass ein Mieter, als er Insolvenzschutz beantragte, praktisch immun gegen Klage war und nicht vertrieben werden konnte. Selbst nicht insolvente Mieter könnten das Gerichtsverfahren im Eilverfahren manipulieren, um lange Verzögerungen vor der Räumung zu erreichen. Monate der kostspieligen Verzögerung frustrierten Vermieter. Sie hatten keinen praktischen Rückgriff. Dieses Problem führte zur Schaffung der Good Guy-Garantie, die zu Beginn lediglich vorsah, dass der Bürge für die Miete verantwortlich war, solange der Mieter im Besitz blieb.
Die entscheidende Einschränkung einer Good Guy-Garantie besteht darin, dass die Haftung des Bürgen entfällt, wenn der Mieter die Räumlichkeiten geräumt und dem Vermieter übergeben hat. Insbesondere haftet der Bürge nach der Räumung der Räumlichkeiten nicht mehr für die Miete, die für den Rest der ursprünglichen Mietdauer anfällt. Da ein Bürge in der Regel im finanziellen Interesse mit dem Mieter verbunden ist, gibt dies dem Mieter einen gesunden wirtschaftlichen Zwang, ein guter Kerl zu sein und nicht weiter im Besitz zu sein, nachdem er aufgehört hat, Miete zu zahlen. Im Vergleich zu einer Vollgarantie ist eine „Good Guy“ -Garantie relativ einfach zu erhalten. Wie kann ein potenzieller Mieter und Bürge sich weigern, „gute Jungs“ zu sein? Würden sie es wagen, einem Vermieter während der Balzzeit (Mietverhandlungen) mitzuteilen, dass sie beabsichtigen, im Besitz zu bleiben, ohne Miete zu zahlen?
Mindestlaufzeit und Ausbaukosten
Aus Sicht des Vermieters geht eine Garantie für einen guten Kerl nicht weit genug. Betrachten Sie die Auswirkungen auf einen Vermieter, der eine erhebliche Summe in den Bau des Raums für den Mieter investiert und eine Maklerprovision gezahlt hat, nur um den Mieter scheitern zu lassen, bevor er jemals in Besitz genommen wird, oder bald danach. Eine gute Mietgarantie, die lediglich die Zahlung der Miete abdeckt, während der Mieter in Belegung ist, bietet keine Entschädigung für die Leasingausgaben des Vermieters im Voraus. Um dies zu überwinden, sollte eine Good Guy-Garantie, wenn möglich, vorsehen, dass der Bürge oder der Mieter die Miete für einen vorher festgelegten Zeitraum zahlt, der ausreicht, damit der Vermieter seine Anfangsinvestition amortisieren kann. Alternativ könnte die Good Guy-Garantie eine liquidierte Kündigungspflicht zur Deckung dieser Posten vorsehen, die sich im Laufe der Laufzeit des Mietvertrags mit der Zeit verringert.
Leerstandsverluste
In ähnlicher Weise bietet die grundlegende Good Guy-Garantie keinen Schutz für die Verluste, die ein Vermieter während des Leerstands erleiden wird, der auf die Übergabe des Besitzes durch einen säumigen Mieter folgt, während der Vermieter nach einem Ersatzmieter sucht, baut den Raum aus und zahlt mehr Maklerprovisionen. Die Lösung liegt auf der Hand. Die Good Guy-Garantie sollte auch eine Kündigungsfrist erfordern, bevor der Mieter aufgeben und räumen kann. Alternativ sollten der Mietvertrag und die Garantie den Mieter und den Bürgen verpflichten, zum Zeitpunkt der Übergabe einen liquidierten Betrag zu zahlen, um diese Kosten zu decken.
Kostenlose Miete und Miete
Um Mieter zur Unterzeichnung von Mietverträgen zu bewegen, bieten viele Vermieter zu Beginn der Mietdauer eine Mietkonzessionsvereinbarung an oder verteilen die Konzession über einen Zeitraum von Jahren. In beiden Fällen berechnen Vermieter den Wert der kostenlosen Miete als Aufwand, der sich über die Laufzeit des Mietvertrags amortisieren sollte. Mit anderen Worten, der Vermieter erwartet, dass er die gesamte Miete erhält, die während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags reserviert ist, um die Konzession zu begleichen. Einige sorgfältig ausgearbeitete Mietverträge enthalten eine Bestimmung, die es dem Vermieter ermöglicht, den gesamten oder einen Teil des Wertes der sogenannten „freien Miete“ zurückzugewinnen, wenn der Mieter die Miete bis zum Ende der Mietdauer nicht zahlt. Wenn ein solcher Mietvertrag durch eine Good Guy-Garantie abgesichert ist, sollte eine spezifische Sprache in der Garantie angeben, ob die Garantie diese Mietrückzahlung abdeckt. Wenn nicht, wird der Bürge die Haftung mit der Theorie bestreiten, dass diese Verpflichtung, die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entsteht, keine „Miete“ darstellt, die dem Mieter zusteht, während er im Besitz der Räumlichkeiten war.
Dieses Konzept gilt auch für Good Guy-Garantien, die häufig in Situationen verwendet werden, in denen ein Mieter in schlechte Zeiten geraten ist und keine rechtzeitigen Mietzahlungen geleistet hat oder in denen ein Mieter nur teilweise Mietzahlungen leistet. Anstatt den Mieter zu vertreiben, kann ein Vermieter es vorziehen, eine Work-out-Vereinbarung mit dem Mieter abzuschließen, die die monatliche Mietzahlung des Mieters reduziert, bis seine finanzielle Gesundheit wiederhergestellt ist. In solchen Fällen sollte die Good Guy-Garantie eine Bestimmung enthalten, dass, wenn der Mieter während der Arbeitszeit mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät, der Bürge nicht nur für die reduzierte Miete haftet, sondern für den vollen Betrag, der in diesem Zeitraum zu zahlen gewesen wäre, wenn die Mietminderung nicht gewährt worden wäre. Dies bietet dem Mieter einen zusätzlichen Anreiz, rechtzeitige Zahlungen zu leisten.
Verpflichtungen am Ende der Laufzeit
Schließlich möchte der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses seine Verpflichtungen am Ende der Laufzeit erfüllt, insbesondere diejenigen, die sich auf den Zustand der Räumlichkeiten und die Durchführung von Restaurierungsarbeiten beziehen. Diese gelten als faires Spiel für die Aufnahme in eine Good Guy-Garantie, die ansonsten keine Deckung für diese Gegenstände bietet.
Achten Sie auf „Zusätzliche Miete“
Jeder Bürge möchte seine Haftung auf die Zahlung der Grundmiete und möglicherweise auf Steuer- und Betriebskosteneskalationen beschränken. Ein Bürge möchte sicherlich nicht für nicht monetäre Ausfälle des Mieters haftbar gemacht werden, die später in liquidierte Beträge umgewandelt werden. Daher sollte der Bürge zögern, eine Good Guy-Garantie zu unterzeichnen, die verspricht, alle Verpflichtungen zu bezahlen, die eine „zusätzliche Miete“ darstellen.“ Leasingverträge ermöglichen es dem Vermieter fast überall, nicht monetäre Verpflichtungen des Mieters (auch solche, die der Bürge nicht zu decken beabsichtigte) in finanzielle Verpflichtungen des Mieters umzuwandeln, die als zusätzliche Miete gelten und somit unter eine breit formulierte Good Guy-Garantie fallen. Aus der Sicht eines Bürgen sollte sich eine Good Guy-Garantie daher auf die unbezahlte Fest- oder Grundmiete zuzüglich der spezifischen Gebühren und Eskalationen beschränken, die die Garantie ausdrücklich angibt. Der Bürge sollte es vermeiden, eine Pauschalvereinbarung zur Zahlung aller „zusätzlichen Mieten“ zu treffen, ein Satz, der für den Bürgen eine unwillkommene Überraschung darstellen könnte.
Mietbeschleunigung und Nachkündigungsschäden
Ebenso sollte aus Sicht des Garantiegebers jede finanzielle Haftung im Rahmen der Garantie enden, wenn der Mieter freien Besitz liefert. Aus diesem Grund wird der Bürge wahrscheinlich nicht absichtlich einer Klausel in der Garantie zustimmen, die die Miete für die nicht abgelaufene Laufzeit beschleunigt. Dies könnte jedoch unerwartet eintreten, wenn der Mietvertrag die Beschleunigung aller Mieten nach einem Zahlungsausfall vorsieht. Wenn die Beschleunigung zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Übergabe erfolgt, wird sie Teil der Mietverpflichtung, die vor Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist, und fällt daher wahrscheinlich unter das allgemeine Versprechen, „alle im Rahmen des Mietvertrags vor der Übergabe der Laufzeit anfallenden Mieten zu zahlen.“
Die Botschaft ist klar. Garantiegeber müssen mehr als die Garantie lesen, um den Umfang ihres Engagements zu verstehen. Sie müssen sorgfältig auf die Standard- und Abhilfebestimmungen des Mietvertrags zusätzlich zu denen in der Garantie achten. Selbst dann wird der Bürge wollen, dass die „Good Guy“ -Garantie ausdrücklich feststellt, dass etwaige Mietbeschleunigungsbestimmungen und andere Ausfallschadensklauseln, wie die Zahlung von Umvermietungskosten, Räumungskosten, Restaurierungskosten und dergleichen, nicht Teil der Verpflichtung des Bürgen sind unter der Garantie, unabhängig davon, wann sie im Rahmen des Mietvertrags anfallen.
Die Kaution
Viele Unterhändler der Good Guy Guaranty konzentrieren sich auf die Behandlung der Kaution des Mieters, oder genauer gesagt, ob die hinterlegte Sicherheit gegen die Verpflichtungen des Good Guy Guaranty gutgeschrieben wird. In Ermangelung einer gegenteiligen Bestimmung in der Garantie wird die Haftung des Garantiegebers in der Regel durch Anwendung der Kaution des Mieters reduziert. Dies geschieht, weil die Kaution zur teilweisen Befriedigung der nicht erfüllten Mietverpflichtung des Mieters verwendet wird, wodurch die Belastung des Bürgen angemessen verringert wird. Dieses Ergebnis folgt dem allgemeinen Bürgschaftsprinzip, dass, wenn ein Schuldner (der Mieter) dem Gläubiger (dem Vermieter) die Sicherheit im Besitz des Gläubigers übergibt, der Gläubiger die Haftung des Bürgen zumindest in Höhe der Sicherheit, wenn nicht vollständig, entlastet. Der Grund für diese Regel ist, dass die Freigabe der Sicherheit an den Vermieter die Fähigkeit des Bürgen beeinträchtigt, sein potenzielles Recht auf Forderungsübergang gegen den Mieter auszuüben. Der Garantiegeber hat daher Anspruch auf eine teilweise oder vollständige Entlastung seiner Haftung.
Natürlich würde der Vermieter es vorziehen, die Kaution einzubehalten, ohne den Bürgen zu begünstigen. Der Vermieter würde argumentieren, dass die Kaution dazu beitragen soll, die anderen Kosten zu decken, die der Vermieter durch den Zahlungsverzug des Mieters und die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erleiden wird. Eine Lösung, die vorgeschlagen wurde, ist, wo die Garantie schweigt, sollte der Vermieter die Kaution nicht auf unbezahlte Miete anwenden, die vor der Übergabe des Mieters anfällt. Vielmehr sollte der Vermieter die Kaution nur gegen diejenigen Verpflichtungen anwenden, die von der Good Guy-Garantie ausgeschlossen sind, in der Regel Umlagerungskosten oder die Wiederherstellung der Räumlichkeiten. Ich bin skeptisch, dass ein Gericht diese Wahl durchsetzen würde. Daher empfehle ich, dass die Disposition der Kaution, ob sie zur Verringerung der Verpflichtung des Bürgen gutgeschrieben wird, in der Good Guy-Garantie klar angegeben und in geeigneter Sprache auch in die Kautionsklausel des Mietvertrags aufgenommen wird.
Was vielen zunächst als einfache Garantie erscheint, ist kaum einfach. Die Good Guy Guaranty ist mit jeder erweiterten Nutzung und Version anspruchsvoller und komplexer geworden. Ich bin mir sicher, dass sich noch umfassendere Formen entwickeln werden. Anwälte müssen im Umgang mit diesen Instrumenten wachsam und nachdenklich sein.