In die Zwangsvollstreckung zu gehen ist zweifellos beängstigend. Wenn Sie jedoch eine Mitteilung über Zahlungsverzug per Post erhalten, bedeutet dies nicht automatisch, dass Sie Ihr Zuhause verlieren werden. Es gibt Dinge, die Sie tun können, um den Prozess zu verlangsamen und wieder auf Kurs zu kommen oder zumindest Ihre finanzielle Bilanz in der bestmöglichen Form zu lassen. Lesen Sie weiter, um mehr über Ihre besten Optionen zu erfahren.
Was ist Zwangsvollstreckung?
Nach dem Gesetz bedeutet die Unterzeichnung einer Hypothek, dass Sie zugestimmt haben, den Kreditgeber vollständig für das Darlehen zurückzuzahlen, und Sie haben zugestimmt, es gemäß ihren Bedingungen zu tun. Wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten, haben Sie im Wesentlichen gegen diesen Vertrag verstoßen. Infolgedessen hat der Kreditgeber das Recht, Ihr Haus zurückzunehmen und zu versuchen, die Investition wieder hereinzuholen. Der Prozess der Wiederinbesitznahme Ihres Hauses wird als Zwangsvollstreckung bezeichnet.
Wenn Sie in diesem Monat ein paar Tage zu spät mit Ihrer Hypothekenzahlung sind, machen Sie sich keine Sorgen. Die Bank wird nicht sofort zu Ihnen nach Hause kommen. Die meisten Kreditinstitute bieten eine 15-tägige Nachfrist an, an die möglicherweise eine verspätete Gebühr geknüpft ist oder nicht. Erst nachdem Sie Ihre Hypothek für einen Zeitraum von 90 Tagen nicht bezahlt haben, beginnt das Zwangsvollstreckungsverfahren. Von dort aus kann der Prozess zwischen zwei und zwölf Monaten dauern, je nachdem, wo Sie leben. Da der Prozess so lang ist, haben Sie Zeit, Änderungen vorzunehmen und hoffentlich in Ihrem Zuhause zu bleiben.
So verlangsamen Sie den Prozess:
Informieren Sie sich
Wenn Sie sich der Zwangsvollstreckung nähern, sollten Sie sich zunächst darüber informieren, was passiert. Atmen Sie tief ein und lesen Sie alles, was Sie vom Kreditgeber erhalten haben, einschließlich Ihrer Hypothek selbst. Viele anfängliche Mitteilungen über verspätete Zahlungen enthalten Informationen zu Optionen zur Verhinderung von Zwangsvollstreckungen. Spätere E-Mails können wichtige Hinweise zum Zwangsvollstreckungsprozess und zu ausstehenden rechtlichen Schritten enthalten. Egal was es sagt, es ist besser informiert zu sein.
Als nächstes möchten Sie sich darüber informieren, wie die Zwangsvollstreckung in Ihrem Bundesstaat gehandhabt wird. Einige Staaten sind gerichtliche Zwangsvollstreckungsstaaten, was bedeutet, dass der Kreditgeber eine Klage gegen Sie einreichen muss, bevor er mit dem Verfahren fortfährt. In anderen, außergerichtlichen Zwangsvollstreckungsstaaten ist dies keine Voraussetzung. Wenn Sie wissen, in welcher Art von Staat Sie leben, können Sie herausfinden, wie viel Zeit Sie haben, um eine Lösung zu finden.
Rufen Sie Ihren Kreditgeber an
Nehmen Sie als nächstes so schnell wie möglich Kontakt mit Ihrem Kreditgeber auf. Die Realität ist, dass die Abschottung ein sehr zeitaufwendiger und kostspieliger Prozess ist. Die meisten Kreditgeber würden lieber mit Ihnen zusammenarbeiten, um eine Lösung zu finden, als Ihr Haus tatsächlich wieder in Besitz zu nehmen. Ehrliche Kommunikation und die Bereitschaft zur Zusammenarbeit tragen wesentlich dazu bei, dass Sie wieder auf festen Boden kommen.
Es gibt vier Hauptoptionen, die der Kreditgeber Ihnen anbieten kann. Sie sind:
- Refinanzierung: Wo ein Kreditgeber Ihnen ein neues Darlehen – mit neuen Zinssätzen und Bedingungen – anbietet, um die verpassten Zahlungen zu decken, plus was Sie auf dem Haus schulden. Dies wirkt sich nicht negativ auf Ihr Guthaben aus und kann dazu beitragen, Ihre monatlichen Zahlungen zu senken.
- Tilgungsplan: Wo Sie und Ihr Kreditgeber einen Plan ausarbeiten, der in Ihrem Budget funktioniert, damit Sie die Zahlungen wieder aufnehmen können. Über einen bestimmten Zeitraum arbeiten Sie daran, weiterhin Zahlungen zu leisten und die verspäteten Zahlungen auszugleichen.
- Nachsicht: Eine Nachsicht liegt vor, wenn das Hypothekenunternehmen zustimmt, Ihre Hypothekenzahlungen für einen bestimmten Zeitraum vorübergehend auszusetzen. Diese aufgeschobenen Zahlungen werden bis zum Ende Ihres Darlehens angeheftet.
- Änderung des Darlehens: In diesem Fall ändert das Hypothekenunternehmen die Bedingungen Ihres bestehenden Darlehens – fälliger Betrag, Zinssatz, Länge -, um Ihre monatliche Zahlung überschaubarer zu machen.
Kontaktieren Sie einen HUD-zugelassenen Wohnberater
Wenn Sie mit Ihrem Kreditgeber gesprochen haben und noch Hilfe benötigen, um Ihre nächsten Schritte herauszufinden, kann es sich lohnen, mit einem HUD-zugelassenen Wohnberater zu sprechen. Es gibt staatlich finanzierte Agenturen in jedem Staat, die mit einer Vielzahl von Kreditgebern zusammenarbeiten, um erschwingliche Rückzahlungsoptionen für kämpfende Hausbesitzer zu sichern. Einer dieser Berater wird in der Lage sein, die Besonderheiten Ihrer Situation zu betrachten und Ihnen zu helfen, Ihre Optionen herauszufinden.
Damit sind nicht alle Abschottungshilfeagenturen gleich. Einige sind Betrügereien, die diejenigen ausnutzen wollen, die sich bereits in einer schwierigen Situation befinden. Stellen Sie sicher, dass Sie mit einer kostenlosen, staatlich anerkannten Agentur zusammenarbeiten, bevor Sie Einzelheiten zu Ihrer finanziellen Situation mitteilen.
Betrachten Sie die Einreichung für Konkurs
Obwohl die Einreichung für Konkurs wird Ihr Kredit extrem negativ auswirken, kann es die Lösung zur Verzögerung der Zwangsvollstreckung bei gleichzeitiger Reduzierung oder Beseitigung Ihrer Schulden sein. In dem Moment, in dem Sie einreichen, wird Ihrem Vermögen ein „automatischer Aufenthalt“ auferlegt, der das Inkasso hemmt und den Zwangsvollstreckungsprozess vorübergehend stoppt.
Es gibt zwei Arten von Konkurs: Kapitel 7 und Kapitel 13. Der Typ, für den Sie sich anmelden, hängt davon ab, wie viel Einkommen Sie haben.
- Kapitel 7 löscht Ihre Schulden aus, indem es einem gerichtlich bestellten Treuhänder erlaubt, Ihr nicht befreites Eigentum zu verkaufen, um Gläubiger zurückzuzahlen.
- Mit Kapitel 13 behalten Sie Ihr gesamtes Eigentum. Sie müssen jedoch alle oder einen Teil Ihrer Schulden durch einen Rückzahlungsplan zurückzahlen.
Beide geben Ihnen Zeit, um herauszufinden, wie Sie mit Ihrem Zuhause vorankommen können.
Denken Sie über einen Leerverkauf nach
Wenn Sie nicht sehen, dass Sie Ihre Hypothek zurückzahlen können – selbst mit einer Kreditänderung oder einem Tilgungsplan -, kann ein Leerverkauf eine gute Option für Sie sein. Sie müssten Ihren Kreditgeber um Erlaubnis bitten, denn im Gegensatz zu einem traditionellen Verkauf stimmt der Kreditgeber bei einem Leerverkauf zu, sich mit weniger zufrieden zu geben, als das Haus wert ist. Die Bank und nicht Sie, der Verkäufer, entscheiden auch, welches Angebot angenommen werden soll.
In diesem Fall würden Sie letztendlich Ihr Zuhause verlieren, aber Sie könnten dies tun, ohne eine Zwangsvollstreckung – oder deren Auswirkungen – auf Ihre Akte zu haben.