Si es como algunos propietarios de propiedades de alquiler, nunca ha oído hablar del término recuperación por depreciación ni siquiera ha entendido la lógica detrás de él hasta que su primer alquiler sale a la venta. Si bien ser propietario de una propiedad de alquiler le ofrece el beneficio de un flujo de efectivo constante potencial, es posible que no conozca el rango de impuestos a los que está sujeto cuando decide vender su propiedad.
En este artículo, aprenderá más sobre depreciación, recuperación de depreciación y cómo evitar el impuesto de recuperación de depreciación en la venta de su propiedad de alquiler.
Tabla de Contenidos
- Entendiendo la depreciación
- ¿Qué es la Recuperación de Depreciación en la Propiedad de Alquiler?
- Cómo evitar el Impuesto de Recuperación por Depreciación en la Propiedad de Alquiler
- Vender la Propiedad por Pérdida para Evitar el Impuesto de Recuperación por Depreciación
- Haga un Intercambio Similar o 1031 para Evitar el Impuesto de Recuperación por Depreciación
- Reflexiones finales sobre Cómo puede Evitar el Impuesto de Recuperación de Depreciación en la Propiedad de Alquiler
Entendiendo la depreciación
El IRS define la depreciación como un gasto de capital que es el mecanismo para recuperar sus costos en una propiedad que produce ingresos, y debe hacerse cargo de la vida útil esperada de la propiedad. Le permite deducir el costo de comprar y mejorar una propiedad a lo largo de su vida útil.
Cuando compra una propiedad de alquiler residencial, el IRS le permite sacar una deducción de impuestos basada en la depreciación potencial en el valor de la casa durante 27.5 años. Puede retirar estas deducciones tan pronto como ponga en servicio la propiedad de alquiler. La mayoría de las propiedades de alquiler residenciales se deprecian a razón del 3,636% de su base de costo anual.
Usando un estudio de caso simple, digamos que compró una propiedad de cuatro pisos el 1 de enero por $300,000.
El cálculo de depreciación aparecería así:
- La Base de Costo (Precio de Compra) deducida por el valor del terreno será igual al valor del edificio.
- El valor del edificio dividido por 27,5 le dará su deducción de depreciación anual.
- $300,000 deducido por $75,000 equivale a $225,000 para la construcción de valor
- $225,000 dividido por el 27,5 años es igual a $8,182 aproximadamente.
Su cantidad de deducción de depreciación anual permitida es de 8 8,182. Sin embargo, cuando usted vende la propiedad de alquiler por una ganancia, el IRS necesitará recuperar algunas de esas deducciones de depreciación o ganancias. Esto se conoce como Recuperación de depreciación. A continuación se muestra todo lo que necesita saber sobre la recuperación de la depreciación de la propiedad de alquiler.
¿Qué es la Recuperación de Depreciación en la Propiedad de Alquiler?
Con la mayoría de los propietarios deduciendo la depreciación a lo largo de la vida útil de su propiedad, el IRS introdujo la Recuperación de Depreciación o la Sección 1250 del IRC. Cuando realiza estas deducciones en nombre de la depreciación, las deducciones se consideran una ganancia, ya que reducen su base de costos y sus ingresos imponibles.
Por lo tanto, cuando vende la propiedad por una ganancia, el IRS requiere que pague un cierto porcentaje de los deducibles de depreciación que ha recaudado durante el período en que la propiedad estuvo en servicio. Un ejemplo rápido de cálculo de la recuperación de depreciación en la venta de una propiedad de alquiler basado en nuestro estudio de caso.
- Compró un fourplex por 3 300,000, pero como necesita excluir el costo del terreno, esto lo deja con un valor de construcción de 2 225,000.
- Usted saca una depreciación de 8 8,182 cada año, durante 11 años. La depreciación total deducida es de 90.002 dólares.
- Su base de costo ajustada para el fourplex ahora es de Eleven 134,998 (Para obtener la base de costo ajustada, simplemente deduce la depreciación total del valor del edificio)
- Once años después, decide vender la propiedad por 5 500,000, y su ganancia realizada es de $365,002.
- Dado que obtuvo una ganancia con la venta del fourplex, el IRS le exigirá que pague hasta un 25% de la parte de las ganancias vinculada a sus deducciones de depreciación total. Por lo tanto, si su tasa de ingresos ordinarios está limitada al 25%, entonces sería (9 90,002*.25), que equivale a una recuperación de depreciación de
- La porción restante de las ganancias realizadas será gravada a la tasa de impuesto sobre ganancias de capital a largo plazo por el IRS. Si su nivel de impuestos sobre las ganancias de capital es el más alto (es decir, 20%), entonces su impuesto sobre las ganancias de capital sería de ($275,000*.20) que equivale a un impuesto sobre las ganancias de capital de 5 55,000.
Por lo tanto, con la venta del fourplex, tendrá 77.500 dólares en impuestos. Al presentar su impuesto, tendrá que reportar su recuperación de depreciación en el Formulario 4797 del IRS. Póngase en contacto con un asesor fiscal profesional para obtener ayuda con su situación específica.
Cómo evitar el Impuesto de Recuperación por Depreciación en la Propiedad de Alquiler
Aunque el IRS requiere la recuperación por depreciación en la venta de una propiedad de alquiler o cuando el costo de la propiedad se ha recuperado por completo, existen varias formas legales de vender su propiedad de alquiler depreciada sin tener que lidiar con multas fiscales.
Vender la Propiedad por Pérdida para Evitar el Impuesto de Recuperación por Depreciación
Esta es una de las formas fáciles pero difíciles de evitar el impuesto de recuperación por depreciación en la venta de su propiedad de alquiler. El IRS no le exige que pague el impuesto de recuperación por depreciación si vendió su casa por una pérdida.
Por ejemplo, si mantuvo el fourplex durante 11 años con una deducción de depreciación total de 9 90,002 durante el período, pero decide vender la propiedad por 1 100,000 debido a un mercado en colapso. En este escenario, no tendrá que pagar por la recuperación de depreciación, sino que tendría que reportar una pérdida de 3 34,998 (base de costo ajustado menos precio de venta).
Si usted es propietario de la propiedad de alquiler o de fourplex en nuestro ejemplo durante más de un año, podrá presentar esta pérdida bajo la categoría de pérdida de la Sección 1231. Esto significa que puede usar la pérdida para reducir su obligación tributaria durante sus ingresos tributables actuales o pasados dos años.
Haga un Intercambio Similar o 1031 para Evitar el Impuesto de Recuperación por Depreciación
Normalmente, cuando vende un inmueble y tiene una ganancia, el IRS espera que pague impuestos sobre la ganancia realizada. Sin embargo, la Sección 1031 de IRC le permite diferir el pago de los impuestos sobre ganancias de capital y la recuperación de depreciación si estructura su transacción como parte de un intercambio similar o 1031.
Entonces, ¿qué es un intercambio 1031 o similar? Un intercambio 1031 le permite diferir el pago de los impuestos sobre ganancias de capital o los impuestos de recuperación de depreciación si reinvierte el producto de la venta de su propiedad real en la compra de una propiedad real de reemplazo mientras cumple con las pautas del IRS.
Siguiendo nuestro ejemplo anterior de fourplex;
| Tributable De La Venta | Intercambio 1031 | |
| Venta | $500,000 | $500,000 |
| Las Ganancias De Capital | $55,000 | $0 |
| La Depreciación De La Recaptura | $22,500 | $0 |
| Federal De Responsabilidad Fiscal | $77,500 | $0 |
| Ingresos Netos | $422,500 | $500,000 |
Si el estudio de la tabla de cerca, que se nota que el proyecto de ley de impuestos a la el inversor sería de 7 77,500 y la porción atribuida a la recuperación de la depreciación fue un poco superior a 2 22,000. Afortunadamente, la sección de bolsa 1031 mostró que el inversor pudo aplazar el pago de la recuperación de la depreciación o incluso las ganancias de capital.
Por lo tanto, si su objetivo es evitar el pago de la recuperación de depreciación mediante el uso del intercambio 1031, puede lograrlo reinvertiendo los ingresos de la venta de su propiedad de alquiler en otra propiedad de alquiler continuamente. Al hacer eso, puede aplazar el pago de los impuestos de recuperación de depreciación hasta su fallecimiento y que sus hijos puedan vender la propiedad libre de impuestos.
Reflexiones finales sobre Cómo puede Evitar el Impuesto de Recuperación de Depreciación en la Propiedad de Alquiler
Aunque el proceso de cambio 1031 o recuperación de depreciación puede parecer simple en papel, implica una serie de reglas y pasos no tan simples. Recuerde que los ejemplos utilizados en este artículo están excesivamente simplificados. Además, las leyes de impuestos a la propiedad de alquiler son complejas y están sujetas a modificaciones constantes.
Antes de comenzar el proceso de venta de su propiedad de alquiler o decidir evitar el pago del impuesto de recuperación de depreciación, comuníquese con un contador de impuestos calificado para discutir su situación.