Las búsquedas de litispendencia son una herramienta poderosa en su kit de herramientas de diligencia debida de registros públicos para recopilar información sobre posibles embargos sobre bienes inmuebles.
Normalmente, al llevar a cabo la debida diligencia de registros públicos a nivel de condado, usted busca gravámenes de impuestos federales, gravámenes de impuestos estatales, presentaciones de documentos de UCC y gravámenes de sentencias.
Pero hay otros registros públicos registrados a nivel de condado, como los gravámenes mecánicos, los gravámenes de la EPA, los gravámenes ERISA, los gravámenes de materialman y los gravámenes de almacén, que pueden tener una gran influencia en las transacciones comerciales, especialmente si uno de los activos que se transportan en la transacción es propiedad real.
Entre los? Avisos de litispendencia.
¿Qué es un aviso de litispendencia?
Lis pendens significa en latín «demanda pendiente». Es como un marcador legal, un aviso escrito en los registros de tierras para informar al público en general (en particular a cualquier persona interesada en comprar o financiar una determinada propiedad inmobiliaria) de que se ha presentado una demanda que podría afectar el título o el interés de propiedad de esa propiedad. Los avisos de litispendencia normalmente incluyen una descripción legal de la propiedad, nombres de las partes involucradas y otra información sobre la demanda que afecta la propiedad.
Lis Pendens vs Embargos judiciales
Está bien establecido desde hace mucho tiempo que la diligencia debida en los registros públicos debe incluir la búsqueda de demandas y sentencias pendientes en el sistema judicial, y también la búsqueda de embargos judiciales en jurisdicciones locales donde se mantienen registros de tierras. Es particularmente importante aquí tener en cuenta que las demandas a menudo se presentan en un tribunal del condado sin ninguna relación con el lugar donde se puede registrar más tarde un gravamen de sentencia resultante de esas demandas. La razón de esto es que los embargos de sentencia se pueden registrar en cualquier condado dentro de un estado donde se encuentran los bienes inmuebles, lo que le brinda a la parte prevaleciente un método para ejecutar el fallo en todo el estado. En consecuencia, un embargo preventivo de sentencia es una herramienta importante que la parte vencedora puede usar para cobrar por su sentencia.
El aviso de litispendencia funciona de manera diferente y tiene una función diferente. En primer lugar, solo se puede registrar en el condado donde se encuentra la propiedad real en disputa, a diferencia de los embargos judiciales que se pueden registrar en cualquier condado donde se pueda ubicar la propiedad real que se busca ejecutar. En segundo lugar, su propósito no es hacer cumplir una sentencia, sino más bien servir como advertencia de que una sentencia que afecta a una propiedad en particular puede llegar, por lo que cualquier persona que desee comprar esa propiedad o incluirla como activo en una transacción comercial, lo hace bajo su propio riesgo. Cuando los embargos judiciales son «hechos» sobre bienes inmuebles, los avisos de litispendencia actúan como señales de «precaución». En tercer lugar, no todos realizan búsquedas de demandas pendientes como parte de su diligencia debida transaccional, por lo que la litispendencia puede ser la mejor manera de que se den cuenta de que hay una disputa relacionada con un bien inmueble.
¿Las Búsquedas De Diligencia Debida En Los Registros Públicos Deben Incluir Litispendencia?
Cada abogado es diferente, cada trato es diferente y el presupuesto de cada trato es diferente. Los avisos de litispendencia son simplemente una de las muchas «herramientas» que la ley da a los usuarios para ayudarles a conseguir el trato correcto. La búsqueda de avisos de litispendencia puede ser una parte efectiva de un conjunto de herramientas de diligencia debida de registros públicos, dependiendo de los recursos disponibles para usted.
Por ejemplo, si una parte buscadora confía en que la diligencia debida de registro público que se está realizando en una transacción determinada atrapará una demanda pendiente que se relaciona con una pieza importante de bienes raíces en el trato, entonces probablemente no tenga que preocuparse mucho de buscar por separado los avisos de litispendencia.
Pero
Si una parte de búsqueda tiene alguna duda sobre su estrategia de búsqueda de diligencia debida o, digamos, el presupuesto del acuerdo no se adapta a la diligencia debida extensa a nivel de condado, las búsquedas de litispendencia pueden ser la mejor manera de descubrir que hay una disputa relacionada con un bien inmueble. En esta situación, sería prudente, al menos, buscar embargos judiciales y avisos de litispendencia en todos los condados donde se encuentran piezas de bienes raíces importantes para el acuerdo.