Benjamin Weinstock, Esq.
useimpien yrittäjien ja heidän asianajajiensa intuitiivinen reaktio on kavahtaa jo pelkästään mainintaa takuusta. Toiset hokevat, että takaaja on ”typerys, jolla on kynä.”Kuitenkin takuut ovat edelleen merkittävä osa liikeleasing-liiketoimia, ja ”Good Guy Guaranty” on kaikkialla niiden joukossa. Tämän takuumuodon seurausten ja siihen liittyvien kysymysten ymmärtäminen on ratkaisevan tärkeää, koska se tarjoaa monia mahdollisuuksia kalliisiin virheisiin.
takuut jaetaan yleensä kolmeen laajaan eponyymiseen luokkaan-maksu, suoritus ja perintä. Yleisimmin käytettyjä muotoja ovat maksu-ja suoritustakuut. Rajoitustensa vuoksi keräysvakuus ei ole toivottavaa ja sitä käytetään harvoin.
maksu-ja suoritustakuut luokitellaan edelleen luokkaan ”täydet takuut” tai ”rajoitetut takuut”. Good guy guaranty ei ole Uusi guarantyn laji. Se on pikemminkin lähes aina ”rajoitettu maksuvakuus”, ja siksi sitä säätelevät rakennus-ja täytäntöönpanosäännöt, joita sovelletaan muihin rajoitettuihin maksuvakuuksiin. Jotkut sen ainutlaatuisia ongelmia, sekä vuokranantajan ja vuokralaisen näkökulmasta, ovat keskittyä tässä artikkelissa.
hyvän kaverin takuut alkoivat suojella vuokranantajia ei-toivotulta tilanteelta, jossa maksamaton vuokralainen pitää tiloja hallussaan, mikä toistuu usein konkurssitapauksissa. Vuokranantajat huomasivat, että kun vuokralainen haki konkurssisuojaa, vuokralainen oli käytännössä immuuni kanteelle, eikä häntä voitu häätää. Myös muut kuin konkurssiin menneet vuokralaiset saattoivat manipuloida oikeusprosessia summaarisessa menettelyssä saadakseen aikaan pitkiä viiveitä ennen häätöä. Kuukausien kallis viivästys turhautti vuokranantajia. Heillä ei ollut mitään käytännön keinoja. Tämä ongelma johti good guy guarantyn luomiseen, joka alkuaikoinaan yksinkertaisesti määräsi, että niin kauan kuin vuokralainen pysyi hallussa, takaaja oli vastuussa vuokrasta.
hyvän kaverin takauksen ratkaiseva rajoitus on, että takaajan vastuu lakkaa kertymästä, kun vuokralainen on poistunut tiloista ja luovuttanut omistuksensa vuokranantajalle. Erityisesti kun vuokralainen on poistunut tiloista, takaaja ei ole vastuussa vuokrasta, joka kertyy jäljellä olevalta alkuperäiseltä vuokrakaudelta. Koska takaajaa yhdistää yleensä taloudellinen etu vuokralaisen kanssa, tämä antaa vuokralaiselle terveen taloudellisen pakon olla hyvä tyyppi eikä jatkaa omistamista sen jälkeen, kun se on lopettanut vuokranmaksun. Verrattuna täysi takuu,” hyvä kaveri ” takuu on suhteellisen helppo saada. Miten mahdollinen vuokralainen ja takaaja voi kieltäytyä olemasta ”hyvä tyyppi”? Uskaltaisivatko he kertoa vuokranantajalle seurusteluaikana (vuokraneuvotteluissa), että aikovat pysyä omistuksessaan maksamatta vuokraa?
minimiaika-ja rakennuskustannukset
vuokranantajan näkökulmasta paljasjalkainen Hyvis guaranty ei mene tarpeeksi pitkälle. Mieti vaikutusta vuokranantaja, joka on investoinut merkittävän summan rakentaa tilaa vuokralaiselle ja maksanut välityspalkkion, vain saada vuokralaisen epäonnistua ennen kuin se koskaan ottaa haltuunsa, tai pian sen jälkeen. Hyvä kaveri takuu, joka vain kattaa vuokran maksamisen, kun vuokralainen on käytössä, ei korvaa vuokranantajan etukäteen leasing-menoja. Tästä selvitäkseen hyvän kaverin takuun tulisi mahdollisuuksien mukaan säätää, että takaaja tai vuokralainen maksaa vuokraa ennalta määrätyltä ajalta, joka riittää siihen, että vuokranantaja saa takaisin alkuinvestointinsa. Toissijaisesti good guy guaranty voisi säätää näiden erien kattamiseksi selvitetystä irtisanomisvastuusta, joka pienenee ajan myötä vuokrasopimuksen voimassaoloaikana.
Työpaikkatappiot
vastaavasti hyvän kaverin perusvakuus ei tarjoa suojaa tappioille, joita vuokranantaja joutuu kärsimään vapaana aikana, joka seuraa maksuhäiriöisen vuokralaisen luopumista omistuksestaan samalla, kun vuokranantaja etsii korvaavaa vuokralaista, rakentaa tilan ja maksaa enemmän välityspalkkioita. Ratkaisu on ilmeinen. Hyvän kaverin takuun pitäisi myös vaatia ennakkoilmoitus ennen kuin vuokralainen voi antautua ja lähteä. Toissijaisesti vuokrasopimuksen ja takauksen olisi vaadittava vuokralaista ja takaajaa maksamaan takaisinostohetkellä realisoitu summa näiden kustannusten kattamiseksi.
Ilmaiset vuokrat ja harjoitukset
saadakseen vuokralaiset allekirjoittamaan vuokrasopimuksia monet vuokranantajat tarjoavat vuokrasopimusta vuokra-ajan alkaessa tai jakavat käyttöoikeussopimuksen vuosille. Vuokranantajat laskevat kummassakin tapauksessa vapaan vuokran arvon kuluksi, jonka pitäisi kulua vuokrasopimuksen voimassaoloaikana. Toisin sanoen vuokranantaja odottaa saavansa kaikki vuokrat, jotka on varattu vuokrasopimuksen koko voimassaoloaikana toimiluvan kattamiseksi. Joissakin huolellisesti laadituissa vuokrasopimuksissa on säännös, jonka mukaan vuokranantaja saa takaisin niin sanotun ”vapaan vuokran” arvon kokonaan tai osittain, jos vuokralainen jättää vuokran maksamatta vuokrasopimuksen päättyessä. Jos tällainen vuokrasopimus on takana good guy guaranty, erityinen kieli guaranty pitäisi käsitellä, onko guaranty kattaa tämän vuokran takaisinperintä. Jos näin ei ole, takaaja varmasti kiistää vastuun sillä teorialla, että tämä velvollisuus, joka syntyy vasta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, ei ole ”vuokraa”, joka vuokralaiselta peritään sen ollessa tilojen hallussa.
tämä käsite koskee myös good guy-takuita, joita käytetään usein tilanteissa, joissa vuokralainen on ajautunut huonoihin aikoihin ja jättänyt maksamatta vuokransa ajoissa tai joissa vuokralainen maksaa vain osittaisia vuokria. Vuokranantaja voi häädön sijaan mieluummin tehdä vuokralaisen kanssa työrupeaman, joka vähentää vuokralaisen kuukausivuokraa, kunnes hänen taloudellinen terveytensä on palautunut. Tällaisissa tapauksissa hyvän kaverin takaukseen tulisi sisältyä määräys, että jos vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun ulosottoaikana, takaaja ei ole vastuussa ainoastaan alennetusta vuokrasta, vaan koko summasta, joka olisi ollut maksettavana kyseisenä aikana, jos vuokranalennusta ei olisi myönnetty. Tämä antaa vuokralaiselle lisäkannustimen suorittaa maksut ajallaan.
Määräaikaisvelvoitteiden Päättyminen
lopuksi vuokranantaja haluaa vakuuttaa, että vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättymisen jälkeen vuokralainen täyttää määräaikaisvelvoitteensa, erityisesti ne, jotka liittyvät tilojen kuntoon ja mahdollisten kunnostustöiden suorittamiseen. Näitä pidetään reilun pelin sisällyttämistä good guy guaranty, joka ei muuten tarjoa mitään kattavuutta näistä kohteista.
varo ”Lisävuokraa”
jokainen takaaja haluaa rajoittaa vastuutaan perusvuokran maksuun ja ehkä verojen ja toimintakulujen korotuksiin. Takaaja ei varmastikaan halua joutua vastuuseen vuokralaisen ei-rahallisista laiminlyönneistä, jotka myöhemmin muunnetaan realisoitaviksi summiksi. Siksi takaajan pitäisi epäröidä allekirjoittaa hyvä kaveri takaus, joka lupaa maksaa kaikki velvoitteet muodostavat ” lisävuokra.”Vuokrasopimukset antavat lähes yleisesti vuokranantajalle mahdollisuuden muuntaa vuokralaisen ei-rahalliset velvoitteet (myös ne, joita takaaja ei aikonut kattaa) vuokralaisen perittäviksi taloudellisiksi velvoitteiksi lisävuokrina ja siten sisällyttää ne laajasanaiseen good guy-takaukseen. Siksi takaajan näkökulmasta hyvän kaverin takaus olisi rajoitettava maksamattomaan kiinteään vuokraan tai perusvuokraan sekä niihin erityisiin kuluihin ja korotuksiin, jotka takaaja nimenomaisesti yksilöi. Takaajan tulisi välttää olettamasta mitään yleistä sopimusta kaikkien ”lisävuokrien” maksamisesta, mikä voisi tuottaa takaajalle epämieluisan yllätyksen.
vuokran kiihtyminen ja Irtisanomisvahingot
vastaavasti takaajan näkökulmasta mahdollisen takauksen mukaisen taloudellisen vastuun kertymän tulisi päättyä, kun vuokralainen luovuttaa vapaana olevan omaisuuden. Tästä syystä takaaja ei todennäköisesti tarkoituksellisesti hyväksy takaukseen lauseketta, joka nopeuttaa vuokran maksamista käyttämättömäksi ajaksi. Tämä voi kuitenkin tapahtua yllättäen, jos vuokrasopimuksessa määrätään kaikkien vuokrien nopeuttamisesta maksuhäiriön jälkeen. Jos kiihdytys tapahtuu milloin tahansa ennen luopumista, siitä tulee osa vuokravelvoitetta, joka on kertynyt ennen vuokrasopimuksen päättymistä, ja näin ollen se todennäköisesti kuuluu laajaan lupaukseen ”maksaa kaikki vuokrasopimukseen perustuvat vuokrat ennen vuokrasopimuksen päättymistä.”
viesti on selvä. Takaajien on luettava enemmän kuin takaus, jotta he ymmärtävät riskinsä laajuuden. Niiden on kiinnitettävä erityistä huomiota vuokrasopimuksen laiminlyönti-ja korjaussäännöksiin takauksen määräysten lisäksi. Tällöinkin takaaja haluaa ”hyvän kaverin” takuun ilmoittavan nimenomaan, että vuokran nopeuttamislausekkeet ja muut maksuhäiriölausekkeet, kuten vuokrakulujen maksu, häätö -, restaurointikustannukset ja vastaavat, eivät kuulu takaajan takausvelvoitteeseen riippumatta siitä, milloin ne kertyvät vuokrasopimuksen mukaan.
vakuus
monet good guy guarantyn neuvottelijat keskittyvät vuokralaisen vakuuden hoitoon, tai tarkemmin sanottuna siihen, hyvitetäänkö talletettu vakuus hyvän kaverin takaajan velvoitteita vastaan. Jos takauksessa ei ole erityistä päinvastaista määräystä, takaajan vastuu yleensä pienenee vuokralaisen vakuuden perusteella. Tämä johtuu siitä, että vakuutta sovelletaan siten, että vuokralainen täyttää osittain laiminlyödyn vuokravelvoitteen, mikä vähentää vastaavasti takaajan vastuuta. Tämä tulos noudattaa yleistä vakuusperiaatetta, jonka mukaan kun velallinen (vuokralainen) luovuttaa velkojalle (vuokranantaja) velkojan hallussa olevan vakuuden, velkoja vapauttaa vakuuden vastuusta ainakin vakuuden laajuuden, ellei jopa kokonaan. Tätä sääntöä perustellaan sillä, että vakuuden vapauttaminen vuokranantajalle heikentää takaajan mahdollisuutta käyttää mahdollista sijaantulooikeuttaan vuokralaista vastaan. Näin ollen takaajalla on oikeus vapautua vastuusta osittain tai kokonaan.
vuokranantaja haluaisi luonnollisesti säilyttää vakuuden ilman, että takaaja hyötyisi siitä. Vuokranantajan mukaan vakuuden tarkoituksena on auttaa kattamaan muut vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset vuokralaisen maksukyvyttömyydestä ja vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä. Yhtenä ratkaisuna on esitetty sitä, että jos vakuus vaikenee, vuokranantajan ei pitäisi soveltaa vakuutta maksamattomiin vuokriin, jotka kertyvät ennen vuokralaisen luovuttamista. Pikemminkin vuokranantajan tulisi soveltaa vakuus vain niitä velvoitteita vastaan, jotka on jätetty hyvän kaverin takuun ulkopuolelle, tyypillisesti uudelleen kulut tai tilojen palauttaminen. Olen skeptinen, että tuomioistuin valvoisi näitä vaaleja. Siksi suosittelen, että vakuuden luovutus, hyvitetäänkö se takaajan velvoitteen alentamisena, ilmoitetaan selvästi good guy guarantyssa ja sisällytetään asianmukaisella kielellä myös vuokrasopimuksen vakuuslausekkeeseen.
se, mikä monesta tuntuu aluksi yksinkertaiselta takeelta, on tuskin lainkaan yksinkertaista. Good guy guaranty on tullut kehittyneempiä ja monimutkaisia jokaisen laajennetun käytön ja version. Olen varma, että vielä kattavammat muodot kehittyvät. Asianajajien on oltava valppaita ja harkittuja käsitellessään näitä välineitä.