ammattimaisina liikekiinteistösijoittajina saatamme analysoida ja vertailla kymmenien Liikekiinteistöjen mahdollista kassavirtaa ennen kuin päätämme hankkia sellaisen. Mutta tämä on helpommin sanottu kuin tehty. Kaikki ominaisuudet ovat hieman erilaisia, eli ne ovat erikokoisia, sijainnit, vuokralaiset, ja olosuhteet, joten se voi olla vaikea suorittaa todellinen ”omenat omenat” vertailu. Yksi tapa vertailla sijoitusvaihtoehtoja on kuitenkin ”Cap Rate” – nimellä tunnetun mittarin käyttö.”
mikä on Kapitaatioprosentti?
kiinteistön Kapitaatioprosentti eli ”Korkokattoprosentti” on sen vuotuisen tuottoprosentin mitta olettaen, että kaikki käteisostot tehdään. Sinänsä se voi olla hyvä mittari potentiaalisten sijoituskohteiden vertailuun. Cap-koron kaava on:
kaavassa liiketoiminnan nettotulot lasketaan kiinteistön vuotuisina bruttotuloina vähennettynä sen käyttökuluilla ja kauppahinta on kauppasopimuksessa mainittu summa. Jos Tätä arvoa ei ole saatavilla, se voidaan korvata kiinteistön nykyisen markkina-arvon arviolla tai arviossa määritellyllä arvostuksella.
Korkokattolaskennan tulos kertoo sijoittajalle paljon kiinteistön riskistä ja mahdollisesta tuotosta. Mitä korkeampi yläraja, sitä suurempi potentiaalinen tuotto. Mitä pienempi yläraja on, sitä pienempi on potentiaalinen tuotto, koska kiinteistössä koetaan olevan pienempi riski.
Oletetaan esimerkiksi, että sijoittaja harkitsi seuraavien kahden kiinteistön ostamista:
verrattaessa näitä kahta mahdollista ostoa, Property 2 on kalliimpi, koska sijoittajan on maksettava enemmän Pienemmästä tuotosta. Tämä ei välttämättä tee siitä huonompaa vaihtoehtoa, mutta on tärkeää, että sijoittajat ymmärtävät, miksi Korkokattokorko on alhaisempi.
Mikä Ajaa Cap-Korkoja?
kiinteistön ylärajaan vaikuttavat useat eri tekijät, jotka kaikki liittyvät tuotetun tulovirran vakauden koettuun riskiin:
- vuokrasopimuksen kesto: vuokrakiinteistöt, joilla on pitkäaikaisia vuokrasopimuksia, ovat yleensä alhaisempia (korkeampia hintoja) kuin ne, joilla on lyhytaikaisia vuokrasopimuksia. Tämä johtuu siitä, että on olemassa riski, että vuokralainen voi päättää olla uusimatta vuokrasopimustaan ja/tai uusimisvuokra voi olla nykyistä alhaisempi. Kummassakin tapauksessa on mahdollista, että tulovirtaa saadaan pienennettyä.
- Vuokraluotto: Kiinteistöt, joiden vuokralaiset ovat taloudellisesti vahvoja (CVS, Dollar General, Walgreens), ovat yleensä alhaisempia (korkeampia hintoja) kuin ne, joiden vuokralaisten taloudellinen tilanne on heikko tai tuntematon. Tämä johtuu siitä, että on kasvanut riski, että vuokralainen voisi jättää vuokranmaksunsa maksamatta, mikä vähentäisi kiinteistön tulovirtaa.
- sijainti: kiinteistöt, joissa on paljon liikennettä, ovat yleensä alhaisempia (korkeampia hintoja) kuin ne, joissa on vähän liikennettä. Tämä johtuu siitä, että vahvemmat paikat houkuttelevat yleensä vahvempia vuokralaisia, mikä vähentää vuokralaisten maksukyvyttömyysriskiä ja lisää kiinteistön tulovirran vakautta. Esimerkiksi hyvällä paikalla sijaitsevalla kiinteistöllä New Yorkissa tai San Franciscossa olisi todennäköisesti korkeampi myyntihinta (alempi myyntihinta) kuin vastaavalla kiinteistöllä Tulsassa tai Omahassa.
- jälleenrakennuskustannukset: kiinteistön jälleenrakennuskustannukset ovat kustannukset, jotka aiheutuisivat kiinteistön uudelleenrakentamisesta tyhjästä ja vuokraamisesta täyteen käyttöön. Kiinteistöt, jotka myyvät korvauskustannuksilla tai niiden alapuolella, ovat yleensä alhaisempia (korkeampia hintoja) kuin ne, jotka myyvät yli korvauskustannusten, koska on pienempi riski, että uusi sijoittaja rakentaisi vastaavan kiinteistön tyhjästä ja vuokraisi sen samanlaisilla hinnoilla.
- Kiinteistötyyppi: eri kiinteistötyypeillä on tapana määrätä erilaisia korkokattoja. Esimerkiksi A-luokan moniperhekerrostaloilla on tapana määrätä alhaisemmat ylärajat, koska niitä pidetään yleensä vähemmän riskialttiina kuin toimistorakennusta, joka saattaa määrätä korkeamman ylärajan.
- Odotetut Tuotot: Kiinteistön odotettu tuotto on tuotto, jonka sijoittaja odottaisi, jos se ostettaisiin. Jos kiinteistössä koetaan olevan suurempi riski, sijoittaja vaatii korkeampaa tuottoa. Jos kiinteistössä koetaan olevan pienempi riski, sijoittaja voi vaatia pienempää tuottoa sijoitukselle. Kiinteistöt, joilla on korkeampi tuotto-odotus eli suurempi koettu riski, myyvät yleensä korkeampiin korkokattoihin (alhaisempiin hintoihin) kuin ne, joilla on vähemmän koettu riski.
lisäksi tuotto-odotukset voivat muuttua suhteessa sijoitusvaihtoehtoihin. Esimerkiksi valtion 10-vuotisen joukkovelkakirjalainan tarjoamaa korkoa kutsutaan yleisesti ”riskittömäksi koroksi”, mikä tarkoittaa, että tämä on niin lähellä kuin sijoittaja voi saada riskittömän tuoton sijoitukselleen. Niin, cap hinnat voivat muuttua suhteessa riskitön korko. Jos sijoittaja voi ansaita 5 prosenttia 10-vuotisesta Valtionobligaatiosta, se vaatisi varmasti suurempaa korkoa liikekiinteistöomaisuuteen liittyvästä lisäriskistä.
mikä siis on hyvä Ymp-luku?
lyhyt vastaus on, se riippuu. Ei ole olemassa ylärajaa, joka on parempi kuin toinen, koska ne ovat kaikki suhteessa koettuun riskiin, joka liittyy omaisuuserän hankkimiseen. Korkokattokoron laatuun vaikuttavat esimerkiksi yksilön sijoitusstrategia, kunkin sijoittajan riskinsietokyky, omaisuusluokka (konttori, moniperhe, teollisuus, vähittäiskauppa) ja tuotto-odotus. Jos esimerkiksi yhdellä sijoittajalla on 10 prosentin vuosituottovaatimus, he eivät todennäköisesti olisi tyytyväisiä 8 prosentin korkokattoon. Mutta toinen sijoittaja, jolla on 6 prosentin vuosituottovaatimus, olisi todennäköisesti aivan kunnossa 8 prosentin ylärajalla.
Liikekiinteistöjen markkinoiden keskimääräiset ylärajat vaihtelevat kuitenkin yleensä 4 prosentista korkealaatuisimpien ja parhaiten sijoitettujen kiinteistöjen osalta 12 prosenttiin sellaisten kiinteistöjen osalta, joilla voi olla fyysisiä, taloudellisia, sijaintiin tai toimintaan liittyviä ongelmia.
Kiinnostaako Saada Lisää Tietoa?
First National Realty Partners on yksi maan johtavista pääomasijoitusyrityksistä. Tarkoituksellisesti keskittymällä maailmanluokan, monialaomaisuuden löytämiseen selvästi itseisarvon alapuolella pyrimme luomaan sijoittajillemme ylivoimaisen pitkän aikavälin, riskipainotetun tuoton ja samalla luomaan vahvoja taloudellisia varoja yhteisöille, joihin sijoitamme.
arvioidessamme omia sopimuksiamme investoimme huomattavan määrän aikaa ja resursseja kiinteistön kattoasteen analysointiin suhteessa muihin vaihtoehtoihin. Pidämme tätä olennaisena osana ostoa edeltävää due diligence-prosessiamme ja menestystekijänä. Jos haluat lisätietoja sijoitusmahdollisuuksistamme, ota yhteyttä osoitteeseen (800) 605-4966 tai [email protected] lisätietoja.