J’ai vécu à New York de 1999 à 2001 et à San Francisco de 2001 à aujourd’hui et je me suis toujours demandé comment autant de personnes de 20 et 30 ans pouvaient se permettre d’acheter des biens immobiliers. Le prix médian de la maison à San Francisco et à New York est d’environ 1,5 million de dollars. Vous avez besoin d’un acompte de 300 000 dollars pour vous permettre quelque chose de moyen!
Ce que j’ai réalisé en apprenant à connaître mes voisins et mes locataires pendant toutes ces années, c’est que la plupart des jeunes gens ne peuvent pas trouver eux-mêmes l’acompte. Voici leurs histoires.
Quartier de Marina, Voisins de San Francisco (2005-2014)
Voisin # 1 en 2005: année 26, vivait dans l’unité inférieure sans loyer, les parents vivaient dans l’unité supérieure. En 2015, les parents ont déménagé et il loue l’unité supérieure à un couple pour 4 600/ / mois et vit toujours gratuitement. En 2017, il m’a offert 2,1 M $ pour acheter ma maison d’à côté, et j’ai poliment refusé. Voici son texte pour moi.
Voisin # 2 en 2006: J’ai acheté une maison unifamiliale en face de moi pour 1,5 MM. Il était en faculté de droit et avait 24 ans. Ses parents ont acheté la maison pour lui et il a loué trois chambres pour un total d’environ 3 500 $ par mois.
Voisin #3 en 2005: Possède un immeuble d’appartements de 26 unités qui débitait 30 000 $ et plus par mois à l’époque. Il avait 70 ans. Il laisse tout le bâtiment à ses deux enfants adultes quand il passe.
Golden Gate Heights District, San Francisco (Depuis 2014)
Voisine #1 en 2014: 32 ans et vit à la maison avec sa mère. Mère possède également un SFH de 1,3 M SF qu’elle loue au coucher du soleil.
Voisin # 2 en 2014: Papa lui a acheté la maison pour 1,1 M when à 36 ans. Le fils a 42 ans maintenant. Il dit qu’il travaille sur Internet, mais je ne pense pas que lui et sa femme travaillent avec trois enfants et une nounou à temps plein.
Voisin # 3 en 2017: Papa lui a acheté la maison pour 1,3 M $ et a fait un remodelage intestinal. La fille a 40 ans et est la sœur du voisin #2. Le père possède en fait plus de 20 propriétés à San Francisco. Il a commencé à les accumuler il y a 30 ans lorsqu’il a immigré de Hong Kong.
Voisin #4 en 2014: 21 ans fréquentant un collège communautaire. Vit dans la maison de ses parents gratuitement tout en louant une chambre à son copain. Possède une voiture de sport et une moto. Après avoir été transféré dans un collège accrédité de 4 ans et avoir obtenu son diplôme en 2017, il occupe maintenant un emploi au salaire minimum. Mais peu importe car ses parents lui ont déjà offert une maison payante d’une valeur de ~ 2 millions de dollars et ont tous les jouets qu’il voudrait.
Voisin # 5: 45 – quelque chose de couple d’un an. Vit dans la maison de son père avec son partenaire, qui est gérant d’une épicerie. Son père vit ailleurs. Leur maison vaut plus de 2 millions de dollars.
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Locataire de Marina: Mon locataire de 26 ans a déménagé en 2017 et a acheté un condo de 1 Million de Dollars à Cow Hollow. Il a dit que son père avait payé son acompte. Il gagnait 90 000 $ par an en travaillant chez HP.
Voisin de mon condo de location PH: 26 ans et a acheté le condo à l’automne 2017 et acheté un condo 2/2 à Pacific Heights pour 1,36 MM. Il travaille dans la banque d’investissement.
La Banque de Maman et Papa Est Partout
Ce sont tous des exemples de la vie réelle parce que je me suis toujours demandé la même chose: comment tant de jeunes aujourd’hui sont-ils capables de dépenser autant d’argent pour la propriété.
Le prix médian des maisons à SF est d’environ 1,5 M now maintenant. Économiser jusqu’à 300 000 $ pour une maison à prix médian dans la vingtaine est difficile. Par conséquent, vous avez besoin de l’aide de vos parents, de l’aide d’un partenaire, ou vous devrez simplement attendre vos 30 ou 40 ans pour acheter, si jamais.
Quant à moi, j’ai acheté ma première propriété de SF en 2003 pour 580 000 $. Je viens d’avoir 26 ans, j’en avais marre de louer et j’étais déterminé à acheter depuis que je suis à l’université. J’ai trouvé l’acompte de ~ 120 000 ~ parce que j’ai gagné de l’argent avec plusieurs actions Internet en 2000. De plus, j’ai vécu comme un pauvre et j’ai économisé 100% de mes quatre années de primes et la moitié de mon salaire chaque mois.
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Je dirai qu’en 2003, les biens SF ne se sentaient pas trop chers du tout. Je venais d’arriver de Manhattan où les prix étaient 20% plus chers, mais j’avais obtenu une augmentation pour déménager ici. Maintenant, la propriété de San Francisco semble trop chère. La ville est trop congestionnée et cela ressemble à une grosse mouture.
Pourquoi J’Ai vendu Une De Mes Propriétés
Quant à savoir pourquoi j’ai rejeté l’offre de mon voisin # 1 en 2017 d’acheter ma location de SF pour 2,1 M when alors que je l’avais achetée pour 1,523 MM en 2005? Il était tentant d’économiser sur les frais de transaction, mais il ne semblait pas juste de vendre à un gars qui lui a offert tous ses biens. Je voulais vendre ma propriété à certains qui se bousculaient et sauvaient son chemin.
Mais la principale raison pour laquelle je l’ai rejeté était parce que je sentais que la propriété valait au moins 2,5 millions de dollars, et j’avais raison.
Au final, j’ai trouvé un acheteur pour 2,74 M $ et j’ai décidé de lâcher la propriété que je possédais depuis 2005. L’acheteur était un VC de 41 ans avec une petite amie et un garçon de 2 ans. Il a contracté une hypothèque de 2 000 000 $ + obtenu un prêt relais pour acheter ma maison. Mais il ira bien puisqu’il prévoyait de vendre son condo pour environ 1,7 million de dollars pour libérer des liquidités.
Avec le ~11.8 MILLIONS de recettes, j’ai investi 600 000 in en obligations CA muni, 600 000 in dans le S & P 500 et divers monopoles technologiques, 100 000 in en dette de capital-risque et 500 000 in en crowdfunding immobilier afin de gagner une exposition au MidWest beaucoup moins cher et aux villes en plein essor comme Austin, San Antonio, Seattle et Denver avec des rendements locatifs nets beaucoup plus élevés. Nous parlons de 10% + rendements locatifs nets vs < 3% en SF.
La maison que j’ai vendue pour 2,74 MM générait environ 60 000 income par année de revenus d’exploitation (loyer – charges d’exploitation, avant impôts). Avec les 810 000 $ que j’ai actuellement en crowdfunding immobilier, je pourrais générer 120 000 passi par an en revenus d’exploitation 100% passivement si les projets atteignent leur objectif de 15% TRI avec près de 2 000 000 less de moins en exposition. Même si mes différents investissements avec Fundrise n’atteignent qu’un TRI de 7,5%, je réalise toujours un bénéfice d’exploitation plus élevé qui est complètement passif avec beaucoup moins d’exposition.
La région de la baie de SF sera toujours chère et continuera probablement de le devenir plus cher. Si vous souhaitez acheter, vous devez concourir contre au moins trois comptes bancaires pour gagner (2 partenaires + parents). Mais le vrai danger est quand les investisseurs étrangers commencent vraiment à s’entasser dans la région de SF Bay comme ils l’ont fait à Londres, Vancouver et New York.
Si les gouvernements locaux deviennent vraiment gourmands et ne se soucient pas de leurs citoyens locaux, alors nous verrons une fonction d’augmentation des prix!
À propos de l’auteur: Sam a commencé à investir son propre argent depuis qu’il a ouvert un compte de courtage en ligne en 1995. Sam aimait tellement investir qu’il a décidé de faire carrière en investissant en passant les 13 prochaines années après l’université à travailler dans deux des plus grandes sociétés de services financiers au monde. Pendant ce temps, Sam a obtenu son MBA de l’UC Berkeley avec un accent sur la finance et l’immobilier. En 2012, Sam a pu prendre sa retraite à l’âge de 34 ans en grande partie grâce à ses investissements qui génèrent maintenant environ 200 000 $ par année en revenu passif. Il passe du temps à jouer au tennis, à traîner en famille, à consulter des sociétés fintech de premier plan et à écrire en ligne pour aider les autres à atteindre la liberté financière.
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