Habituellement, les propriétaires d’immeubles commerciaux et les locataires d’entreprises doivent signer un contrat de location écrit précisant les conditions du bail. Cela garantit la certitude des droits et des obligations des deux parties et la clarté de la façon de résoudre les différends qui pourraient survenir.
Il n’est généralement pas conseillé de louer un bien commercial sans accord écrit. Les problèmes surviennent généralement lorsque le propriétaire cherche à vendre ou à prendre possession de la propriété et à expulser le locataire.
Sans document officiel en place, les locataires de l’entreprise ne pourront peut-être compter que sur les droits et protections limités conférés par la loi plutôt que sur des conditions potentiellement plus avantageuses si un contrat de location écrit formel était en place.
Cet article couvre:
- Un bail peut-il exister sans documentation?
- Droits des locataires commerciaux sans bail écrit
- Les locataires commerciaux peuvent-ils être expulsés s’il n’y a pas d’accord écrit?
- Pourquoi demander un avis juridique
Un bail peut-il exister sans documentation?
En vertu de l’article 2 de la Loi de 1989 sur le droit de la propriété (Dispositions diverses), les baux commerciaux d’une durée supérieure à 3 ans doivent être créés par un acte. Cela signifie que le bail doit être signé par écrit et que le document doit préciser toutes les conditions expresses de l’arrangement et qu’il doit être signé à la fois par le propriétaire et le locataire.
L’article 54(2) de la Loi sur le droit de la propriété (LPA) crée toutefois une exception. Il stipule que les baux commerciaux peuvent être créés oralement, et sans documentation formelle, à condition que la durée du bail soit inférieure à 3 ans, que le bail prenne effet dès que le locataire a pris possession du bien et que le loyer fixé soit au taux du marché en vigueur et non nominal. Si ces circonstances s’appliquent toutes, le locataire de l’entreprise a un intérêt légal admissible.
Notez que les locations périodiques peuvent également faire partie de l’exemption de l’APL.
Droits des locataires commerciaux sans bail écrit
La partie 2 de la Loi de 1954 sur les propriétaires et locataires s’applique à toute location lorsque le bien » est ou comprend des locaux occupés par le locataire et qui sont ainsi occupés aux fins d’une entreprise qu’il exploite ou à ces fins et à d’autres « .
En vertu de la Loi, les locataires d’entreprises qui occupent une entreprise depuis plus de 12 mois et dont le propriétaire a accepté le paiement du loyer obtiennent la » sécurité d’occupation « . Il s’agit d’un droit légal du locataire de l’entreprise d’obtenir un nouveau bail à l’expiration du bail existant.
Pour être admissible à la sécurité d’occupation, un accord non écrit non conclu par acte doit être considéré comme un bail conformément aux exigences de l’article 54(2) de la Loi sur le droit de la propriété.
De plus, l’article 37 de la LTL permet au locataire de demander une indemnisation si le propriétaire en obtient la possession.
(Pour des conseils sur les avis de loyers commerciaux, consultez notre article: Avis de loyers en Bail commercial (Un guide!) )
Bien que ces dispositions légales puissent être « sous-traitées » dans le cadre d’un accord écrit signé, sans document formel, les droits légaux de renouvellement à la fin de la durée et de réclamer une indemnisation lorsque le propriétaire en prend possession sont implicites en faveur du locataire de l’entreprise.
Les locataires de l’entreprise peuvent-ils être expulsés s’il n’y a pas de contrat de location écrit?
Si une location admissible est établie, un propriétaire commercial doit suivre une procédure légale stricte pour reprendre légalement possession d’un bien à la fin de la durée de la location. Cela implique de signifier un avis au locataire conformément à l’article 25 de la Loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires, indiquant sur lequel des sept motifs d’opposition ils s’appuient pour s’opposer à une nouvelle location.
Les sept motifs d’opposition énoncés à l’article 30(1) de la LTA sont les suivants:
(a) le locataire a des obligations en matière de réparation et d’entretien en vertu du bail actuel et le bien est en mauvais état;
(b) il y a eu un retard persistant dans le paiement du loyer;
(c) le locataire a été / est en violation d’autres conditions de la bail existant;
(d) le propriétaire est en mesure de fournir un logement alternatif approprié;
(e) la location a été créée par une sous-location;
(f) le propriétaire a l’intention de démolir ou de reconstruire le bien et cela n’est pas possible sans que le propriétaire en récupère la possession;
(g) le propriétaire a l’intention d’occuper le bien ou une partie du bien pour ses propres affaires ou comme résidence .
Le locateur est tenu de signifier un avis écrit en vertu de l’article 25 au locataire au plus tard 12 mois et au moins six mois avant la date de résiliation précisée pour l’informer de son opposition au renouvellement du bail.
L’avis doit préciser une date à laquelle le bail doit être résilié, qui doit être postérieure à la fin de la période de contrat existante, et il doit indiquer les motifs de s’opposer au renouvellement.
Lorsque le locataire a demandé l’octroi d’un nouveau bail en vertu de l’article 26 de la LTA, le locateur peut signifier un contre-avis informant des motifs de non-renouvellement.
Lorsque le propriétaire en reprend possession, le locataire de l’entreprise peut demander une indemnisation en vertu des dispositions de la LTA.
Pourquoi demander un avis juridique
Le manque de sécurité et la possibilité de litiges coûteux font que les contrats de location non écrits sont rarement une option recommandée pour les locataires commerciaux ou les propriétaires. Ils constituent plutôt une source de risque commercial évitable.
Si vous êtes préoccupé par votre statut juridique ou vos droits en tant que locataire d’une entreprise sans document de bail écrit, ou si votre propriétaire prend des mesures pour prendre possession de la propriété, prenez des conseils juridiques sur vos options pour vous assurer que vos droits et intérêts sont protégés.
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