Réconciliation des CAM et Frais de CAM: Comment les gérer

L’une des sections les plus compliquées des baux immobiliers commerciaux sont les frais d’entretien des espaces communs (CAM) et le rapprochement des CAM. En bref, l’entretien des parties communes d’une propriété coûte de l’argent à entretenir. Leur entretien est essentiel pour les locataires qui occupent l’espace et leurs clients. À la fin de chaque année, les frais de CAM sont généralement rapprochés par le propriétaire et transmis au locataire.

Examinons de plus près ce que sont les charges de CAME. Nous vous expliquerons comment ils sont calculés et gérés. Et, qui est responsable des coûts.

Que Sont Les Frais D’Entretien Des Espaces Communs (CAM)?

Les frais de CAM sont les coûts d’entretien des parties communes de la propriété. Ils sont payés par les locataires aux propriétaires pour aider à couvrir les coûts associés à ces dépenses d’exploitation ainsi que les frais généraux éventuels.

Les locataires et les propriétaires ont des points de vue différents en ce qui concerne ce qui devrait être inclus dans la section CAM d’un bail. Pour les locateurs, les dépenses de la CAM désignent toutes les dépenses engagées par le locateur pour entretenir, réparer, exploiter, gérer et assurer le bien commercial. Mais les locataires voient ces frais d’entretien des espaces communs dans un sens plus large comme l’entretien des espaces communs utilisés par tous les locataires tels que les couloirs, les parkings, les salles de bains publiques et la sécurité des bâtiments.

Qu’est-ce qui est inclus dans les frais de CAME?

Les frais de CAM dépendent du type de propriété (commerce de détail, commercial, bureau, industriel, etc.), locataire, type de bail (brut, modifié ou net), et plus encore. Voici quelques exemples de dépenses d’exploitation typiques qu’un propriétaire peut engager et étiqueter comme frais d’entretien des espaces communs et facturer au locataire:

• Réparation et entretien des stationnements
• Déneigement
• Enlèvement des ordures
• Aménagement paysager
• Services de conciergerie
• Services de lutte antiparasitaire
• Sécurité
• Assurance
• Taxes foncières
• Signalétique du centre
• Services publics des parties communes
• Entretien CVC
• Frais administratifs du propriétaire
• Frais de gestion, et
• Réparation et entretien de la toiture

Le la liste couvre une grande variété de zones au sein de la propriété, et selon l’espace, elle pourrait avoir plus d’emplacements de CAM tels que les ascenseurs, l’éclairage extérieur, le système d’irrigation, le lavage des vitres, les quais de chargement ou les zones de livraison, les trottoirs et les allées, les rénovations et autres frais d’entretien potentiels des aires communes.

Les frais de CAM peuvent être difficiles à identifier, il est donc important de s’assurer que tous les dossiers sont documentés et tenus correctement et que les dépenses exactes sont incluses dans votre bail.

Comment Calculez-Vous Les Frais De CAME?

Au début de l’année, le propriétaire budgétise les dépenses de la CAM pour l’ensemble du bien, puis répartit le montant, en fonction de la part proportionnelle du locataire, entre les locataires de l’immeuble. Votre pourcentage de frais de CAM ou de part au prorata, qui est généralement défini dans le bail, sera calculé en divisant votre superficie en pieds carrés par la superficie locative brute de l’immeuble. Le total sera inclus dans vos dépenses d’exploitation mensuelles afin qu’il puisse être payé tout au long de l’année.

À la fin de l’année, le propriétaire rapprochera les frais réels de la CAM avec le coût de la CAM budgété et vous remettra un relevé de rapprochement de la CAM. Le relevé vous indiquera si vous avez sous-payé ou trop payé, et vous recevrez un crédit ou vous devrez la différence.

Pour un propriétaire de location triple net, dont nous parlerons plus loin dans cet article, le locataire paie 100% de ces frais comme indiqué dans le bail. La plupart du temps, les locataires de NNN sont des franchises nationales telles que Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks et Family Dollar.

Les Frais De CAME Peuvent-Ils Être Négociés?

En bref, oui. Mais il y a quelques points à considérer. Les charges de CAME sont généralement divisées en deux catégories – contrôlables et incontrôlables.

• Les dépenses incontrôlables comprennent des choses comme les services publics, les taxes et les assurances.

• Les dépenses contrôlables sont à peu près tout le reste énuméré dans la section précédente.

La bonne nouvelle est que de nombreuses dépenses de FAO contrôlables sont négociables en fonction de l’efficacité de la gestion de la propriété. Cependant, la taxe foncière et les coûts d’assurance ne sont pas négociables et relèvent de la catégorie incontrôlable.

Types de baux Pour les frais de CAM

Il existe plusieurs types de baux qui peuvent dicter la façon dont les frais de CAM sont inscrits dans le bail. Voici quelques types de baux courants et la répartition des coûts d’exploitation et de CAM:

Location brute: Dans un bail brut, le propriétaire est financièrement responsable de l’immeuble et couvre toutes les dépenses associées à son fonctionnement (y compris les taxes, les assurances et l’entretien). Pour aider à récupérer une partie de ces coûts, le propriétaire les intègre dans le montant du loyer mensuel qu’un locataire paie pour l’utilisation de l’immeuble. Le propriétaire paie toutes les dépenses liées à l’immeuble, en échange d’un loyer mensuel tout compris.

Bail brut modifié: Dans un bail brut modifié, le locataire est responsable d’une partie (mais pas de la totalité) des frais d’exploitation du bien, mais il doit tout de même les payer dans le cadre d’un loyer mensuel.

Bail net ou bail NNN: Dans un bail triple net, le locataire absorbe toutes les dépenses d’exploitation et les coûts de propriété dans sa propre entreprise en plus des paiements mensuels de loyer, tels que les taxes foncières, les primes d’assurance, l’entretien, les réparations et l’entretien

Pourquoi Il est important de comprendre les frais de CAM

Malheureusement, il n’y a pas d’accord général sur ce que les frais de CAM peuvent inclure exactement. De plus, les coûts des espaces communs inclus dans la section des frais de CAM d’un bail peuvent varier d’un marché à l’autre et d’un propriétaire à l’autre.

Si vous souhaitez réduire les coûts d’exploitation d’une propriété que vous possédez ou gérez actuellement, voici quelques stratégies:

• Recherchez d’autres bâtiments dans la région et voyez à quel point leurs frais de CAM sont comparables au marché
• Demandez au propriétaire précédent un historique de CAM
• Négociez les termes des clauses de CAM dans vos baux

Comprendre les frais de CAM est l’une des parties les plus difficiles de la négociation d’un bail. Les frais de CAM ont un impact significatif sur l’avis d’intention de la propriété et le montant que le locataire paiera pour occuper l’espace.

Qu’est-ce que la réconciliation CAM ?

Le rapprochement de la CAM est le processus de rapprochement du montant réel dépensé au cours de l’année civile pour la CAM par rapport au montant budgété qui a été fixé au début de l’année. Celle-ci est ensuite réconciliée avec ce que le locataire a contribué au CAM tout au long de l’année.

Pourquoi il est important d’utiliser le bon logiciel de gestion immobilière

Comme nous l’avons discuté plus tôt dans cet article, la tenue de dossiers et la comptabilité appropriées sont un aspect important du processus de rapprochement des CAM. Le bon Logiciel de Gestion Immobilière, spécialement conçu pour l’Immobilier Commercial, vous aidera à mettre en place votre budget en début d’année et à réconcilier CAM en fin d’année avec vos locataires. Les locataires demandent généralement des rapports de sauvegarde ou détaillés avant le remboursement des frais liés au rapprochement des CAM. Un logiciel de gestion immobilière comme UnitConnect aide les propriétaires ou les gestionnaires de biens commerciaux à effectuer facilement le rapprochement des CAM. UnitConnect fournit tous les outils nécessaires à la tenue de dossiers et à la création de rapports appropriés pour vous aider à effectuer le rapprochement des CAM en quelques minutes.