Riconciliazione CAM e spese CAM: come gestirli

Una delle sezioni più complicate in leasing immobiliari commerciali sono spese di manutenzione area comune (CAM) e riconciliazione CAM. In breve, il mantenimento di aree comuni di una proprietà costa denaro da mantenere. La loro manutenzione è essenziale per gli inquilini che occupano lo spazio e i loro clienti. Alla fine di ogni anno, spese CAM sono in genere riconciliati dal padrone di casa e trasmessi al locatario.

Diamo un’occhiata più da vicino a quali sono le cariche CAM. Spiegheremo come vengono calcolati e gestiti. E, chi è responsabile per i costi.

Quali sono le spese di manutenzione dell’area comune (CAM)?

Gli oneri CAM sono i costi di manutenzione delle aree comuni della proprietà. Sono pagati dagli inquilini ai proprietari per aiutare a coprire i costi associati a queste spese operative e qualsiasi sovraccarico.

Inquilini e proprietari hanno punti di vista diversi quando si tratta di ciò che dovrebbe essere incluso nella sezione CAM di un contratto di locazione. Per i proprietari, per spese CAM si intendono tutte le spese sostenute dal proprietario al fine di mantenere, riparare, gestire e assicurare la proprietà commerciale. Ma gli inquilini vedono queste spese di manutenzione delle aree comuni in un senso più ampio come la manutenzione degli spazi comuni utilizzati da tutti gli inquilini come corridoi, parcheggi, bagni pubblici e sicurezza degli edifici.

Cosa è incluso nelle spese CAM?

Le tariffe CAM dipendono dal tipo di proprietà (vendita al dettaglio, commerciale, ufficio, industriale, ecc.), tenant, tipo di contratto di locazione (lordo, modificato o netto) e altro ancora. Ecco alcuni esempi di spese operative tipiche che un padrone di casa può sostenere e etichettare come area comune spese di manutenzione e fatturare l’inquilino per:

• Riparazione e manutenzione di parcheggi
• rimozione della Neve
• rimozione dei rifiuti
• Paesaggistica
• Janitorial services
• servizi di controllo dei Parassiti
• Sicurezza
• Assicurazione
• tasse immobiliari,
• Centro di segnaletica
• area Comune utilità
• HVAC manutenzione
• Locatore le spese amministrative
• Commissioni di Gestione, e
• Riparazione e la manutenzione di coperture a

L’elenco comprende una grande varietà di aree all’interno della proprietà, e a seconda dello spazio, potrebbe avere più posizioni CAM come ascensori, illuminazione esterna, impianto di irrigazione, lavaggio finestre, banchine di carico o aree di consegna, marciapiedi e vialetto, lavori di ristrutturazione e altri potenziali costi di manutenzione dell’area comune.

Le spese CAM possono essere difficili da identificare, quindi è importante assicurarsi che tutti i record siano documentati e mantenuti correttamente e che le spese esatte siano incluse nel contratto di locazione.

Come si calcolano le spese CAM?

All’inizio dell’anno, il proprietario preventiverà le spese CAM per l’intera proprietà e quindi dividerà l’importo, in base alla quota pro-rata dell’inquilino, tra gli inquilini dell’edificio. La tua percentuale di spese CAM o quota pro-rata, che è tipicamente definita nel contratto di locazione, sarà calcolata dividendo la tua metratura per l’area lorda affittabile dell’edificio. Il totale sarà figurato nella vostra spesa operativa mensile in modo che possa essere pagato durante tutto l’anno.

Alla fine dell’anno, il proprietario riconcilierà le spese CAM effettive con il costo CAM preventivato e fornirà una dichiarazione di riconciliazione CAM. La dichiarazione ti consente di sapere se hai sottopagato o strapagato, e riceverai un credito o dovrai pagare la differenza.

Per un proprietario di un triplo affitto netto, di cui parleremo più avanti in questo articolo, l’inquilino paga il 100% di tali oneri come indicato nel contratto di locazione. La maggior parte delle volte, gli inquilini NNN sono franchising nazionali come Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks e Family Dollar.

Può CAM spese essere negoziato?

In breve, sì. Ma ci sono alcune cose da considerare. Le cariche CAM sono solitamente divise in due categorie: controllabili e incontrollabili.

• Le spese incontrollabili includono cose come utilità, tasse e assicurazioni.

• Le spese controllabili sono praticamente tutto il resto elencato nella sezione precedente.

La buona notizia è che molte spese CAM controllabili sono negoziabili a seconda di quanto sia efficiente la proprietà viene gestita. Tuttavia, la tassa di proprietà e le spese di assicurazione non sono negoziabili e rientrano nella categoria incontrollabile.

Tipi di leasing per spese CAM

Esistono diversi tipi di leasing che possono dettare come vengono scritte le spese CAM nel leasing. Ecco alcuni dei tipi di leasing comuni e come vengono assegnati i costi operativi e CAM:

Leasing lordo: in un leasing lordo, il proprietario è finanziariamente responsabile dell’edificio e copre tutte le spese associate al suo funzionamento (incluse tasse, assicurazione e manutenzione). Per aiutare a recuperare alcuni di questi costi, il proprietario li costruisce nell’importo dell’affitto mensile che un inquilino paga per l’uso dell’edificio. Il proprietario paga tutte le spese associate all’edificio, in cambio di una somma mensile di affitto tutto incluso.

Contratto di locazione lordo modificato :in un contratto di locazione lordo modificato, l’inquilino è responsabile di alcune (ma non tutte) delle spese operative della proprietà, ma riesce comunque a pagarle come parte di un importo di affitto mensile.

Locazione netta o locazione NNN: In un contratto di locazione a tripla rete, l’inquilino assorbe tutte le spese operative e i costi di proprietà nella propria attività oltre ai pagamenti mensili di affitto, come tasse di proprietà, premi assicurativi, manutenzione, riparazioni e manutenzione

Perché è importante capire le spese CAM

Sfortunatamente, non c’è un accordo diffuso su cosa possano includere esattamente le spese CAM. E, i costi di area comune inclusi nella sezione spese CAM di un contratto di locazione può variare da mercato a mercato e da un padrone di casa all’altro.

Se si desidera ridurre i costi di gestione di una struttura attualmente possiede o gestisce, qui ci sono alcune strategie:

• La ricerca di altri edifici della zona e vedere come paragonabile loro CAM oneri per il mercato
• Chiedere al precedente proprietario per una CAM storia
• Negoziare i termini di CAM clausole nel leasing

Comprensione CAM spese è una delle parti più difficili di negoziazione di un contratto di locazione. Le spese CAM hanno un impatto significativo sul NOI della proprietà e sull’importo che l’inquilino pagherà per occupare lo spazio.

Che cos’è la riconciliazione CAM?

La riconciliazione CAM è il processo di riconciliazione dell’importo effettivo speso durante l’anno civile per CAM rispetto all’importo preventivato impostato all’inizio dell’anno. Questo è poi riconciliato con ciò che l’inquilino ha contribuito a CAM durante tutto l’anno.

Perché è importante utilizzare il software di gestione della proprietà giusto

Come abbiamo discusso in precedenza in questo articolo, corretta tenuta dei registri e contabilità è un aspetto importante del processo di riconciliazione CAM. Il software di gestione della proprietà giusta, specificamente progettato per immobili commerciali vi aiuterà a ottenere il vostro budget impostato all’inizio dell’anno e riconciliare CAM alla fine dell’anno con i vostri inquilini. Gli inquilini in genere chiedono rapporti di backup o dettagliati prima del rimborso di eventuali commissioni relative alla riconciliazione CAM. Software di gestione della proprietà come UnitConnect, aiuta i proprietari di immobili commerciali o manager ottenere attraverso la riconciliazione CAM con facilità. UnitConnect fornisce tutti gli strumenti per una corretta conservazione dei record e reporting per ottenere attraverso la riconciliazione CAM in pochi minuti.