プロの商業用不動産投資家として、数十の商業用不動産の潜在的なキャッシュフローを分析し、比較して取得することを決定することができます。 しかし、これは行われるよりも簡単に言われています。 すべてのプロパティはわずかに異なり、サイズ、場所、テナント、条件が異なるため、真の”リンゴとリンゴ”の比較を実行するのは難しい場合があります。 しかし、我々は投資オプションを比較することができます方法の一つは、”キャップレート”として知られているメトリックの使用を介してです。”
資本化率とは何ですか？
資産の資本化率または”キャップ率”は、すべての現金購入を前提とした年間収益率の尺度です。 このように、それは潜在的な投資の特性を比較するための良い指標になることができます。 キャップレートの式は次のとおりです:
式では、純営業利益は、プロパティの年間総収入として計算され、その営業費用を差し引いたものであり、購入価格は販売契約で指定された金額です。 この値が利用できない場合は、プロパティの現在の市場価値の推定値または評価で指定された評価で置き換えることができます。
キャップレート計算の結果は、投資家に財産のリスクと潜在的なリターンについて多くのことを伝えます。 キャップレートが高いほど、潜在的なリターンが高くなります。 プロパティが低いリスクを持っていると認識されているので、キャップ率が低い、低い潜在的なリターン。
例えば、投資家が次の二つの物件の購入を検討していたと仮定します:
これら二つの潜在的な購入を比較すると、投資家はより低いリターンのために多くを支払わなければならないので、プロパティ2は、より高価です。 これは必ずしもそれを劣った選択肢にするわけではありませんが、投資家にとってキャップレートが低い理由を理解することは重要です。
キャップレートを駆動するものは何ですか？
不動産の上限金利は、収入源の安定性の認識されたリスクに関連する多くの異なる要因によって駆動されます:
- リース期間：長期リースを持つ賃貸物件は、短期リースを持つものよりも低いキャップレート（高い価格）をコマンドする傾向があります。 これは、テナントがリースを更新しないことを決定する可能性があり、および/または更新レンタル率が現在のものよりも低い可能性があるためです。 いずれの場合も、収入の流れを減らすことができる可能性があります。
- : 財政的に強いテナント（CVS、Dollar General、Walgreens）を持つプロパティは、財務状況が弱いまたは不明なテナントよりも低いキャップ率（高い価格）を命じる傾向があります。 これは借用者が特性の収入の流れの量を減らす賃貸借契約の支払で不履行になることができる高められた危険があるのである。
- 場所：交通量の多い場所のプロパティは、交通量の少ない場所のプロパティよりもキャップレート（高い価格）が低い傾向があります。 これはより強い位置が借用者のデフォルトの危険を減らし、特性の収入の流れの安定性を高めるより強い借用者を引き付けがちであるのである。 たとえば、ニューヨークやサンフランシスコのよく位置するプロパティは、おそらくタルサやオマハの同様のプロパティよりも高い販売価格（低いキャッ
- 交換費用：プロパティの交換費用は、ゼロからプロパティを再構築し、完全に占有するためにそれをリースするために発生する費用です。 交換費用でまたはの下で販売している特性は新しい投資家が最初から対等な特性を造り、同じような率のための賃借するより少ない危険がある
- プロパティタイプ:プロパティタイプが異なると、キャップレートが異なる傾向があります。 例えば、クラスaの集合住宅の建物は一般により高い上限率を命じるかもしれないオフィスビルよりより少なく危険考慮されるのでより低い上限率を命じる傾向がある。
- 期待リターン: プロパティの期待リターンは、投資家は、彼らがそれを購入する必要があります期待するリターンです。 プロパティは、より高いリスクを持っていると認識されている場合は、投資家は、より高いリターンを要求します。 プロパティは、より低いリスクを持っていると認識されている場合は、投資家は、投資に対するより低いリターンを必要とするかもしれません。 高い期待収益率を持つプロパティは、より高い知覚リスクを意味し、より少ない知覚リスクとのものよりも高いキャップレート（低価格）のために販売す
また、リターンの期待値は、投資の選択肢と比較して変化する可能性があります。 例えば、10年債によって提供される金利は、一般的に、これは投資家が彼らの投資にリスクフリーリターンを獲得するために得ることができるように近い したがって、キャップ率はリスクフリーレートに相対的に変化する可能性があります。 投資家は10年債で5％を獲得することができた場合、彼らは確かに商業用不動産資産に関連する追加のリスクのためのより高いレートを獲得するた
だから、良いキャップレートは何ですか？
短い答えは、それは依存します。 彼らはすべての資産の取得に関連付けられている知覚リスクに相対的であるため、別のものよりも優れている何のキャップ率はありません。 例えば、キャップレートの質は、個人の投資戦略、各投資家のリスク許容度、資産クラス（オフィス、多世帯、産業、小売）、期待リターンによって影響されます。 たとえば、ある投資家が10％の年間リターン要件を持っている場合、彼らはおそらく8％のキャップレートに満足していないだろう。 しかし、6％の年間リターン要件を持つ別の投資家は、おそらく8％のキャップレートでうまくいくでしょう。
しかし、商業用不動産資産の市場平均キャップ率は、最高品質で最高の立地特性の場合は-4％から、物理的、財務的、場所的、または運用上の問題がある可
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