전문 상업용 부동산 투자자로서,우리는 하나를 취득하기로 결정하기 전에 상업용 부동산의 수십 잠재적 인 현금 흐름을 분석하고 비교할 수 있습니다. 그러나,이것은 말하기는 쉽다. 모든 속성은 약간 다르므로 크기,위치,세입자 및 조건이 다르므로 진정한”사과 대 사과”비교를 수행하기가 어려울 수 있습니다. 그러나,우리가 투자 옵션을 비교할 수있는 방법 중 하나는”캡 속도로 알려진 메트릭의 사용을 통해입니다.”
자본화 비율은 무엇입니까?
재산의 자본화 비율 또는”모자 비율”은 모든 현금 구입을 추측하는 그것의 연수율의 측정 이다. 이와 같이,그것은 잠재적인 투자 속성을 비교 하는 좋은 메트릭 수 있습니다. 캡 비율 공식은 다음과 같습니다:
이 공식에서 순 영업 이익은 부동산의 연간 총소득으로 계산되며 운영 비용은 적으며 구매 가격은 판매 계약에 지정된 금액입니다. 이 값을 사용할 수 없는 경우 속성의 현재 시장 가치 또는 평가에 지정 된 평가의 추정으로 대체 될 수 있습니다.
모자 비율 계산의 결과는 투자자에게 재산의 위험 및 잠재적인 반환에 관하여 많게 말한다. 더 높은 모자 비율,더 높은 잠재적인 반환. 더 낮은 모자 비율,더 낮은 잠재적인 반환에는 더 낮은 위험이 있기 위하여 재산이 감지되기 때문에.
예를 들어,투자자가 다음 두 속성의 구입을 고려하고 있다고 가정합니다:
이 두 가지 잠재적 구매를 비교할 때,부동산 2 는 투자자가 더 낮은 수익을 위해 더 많은 돈을 지불해야하기 때문에 더 비쌉니다. 이것은 반드시 열등한 옵션을하지 않습니다,하지만 모자 속도가 낮은 이유를 이해하는 투자자들에게 중요하다.
어떤 드라이브 캡 속도?
속성의 캡 속도 다양 한 다른 요인에 의해 구동 됩니다.,모든 생산 소득 스트림의 안정성의 인식된 위험에 관련 된:
- 임대 기간:장기 임대 임대 주택 단기 임대에 비해 낮은 캡 속도(높은 가격)를 명령하는 경향이있다. 이는 임차인이 임대료를 갱신하지 않기로 결정할 위험이 있거나 갱신 임대료가 현재 임대료보다 낮을 수 있기 때문입니다. 어느 경우든,소득 시내가 감소될 수 있었다 기회가 있다.
- 세입자 신용: 재정적으로 강한 세입자와 속성(이력서,달러 일반,월 그린)누구의 재정 상태가 약하거나 알 수없는 세입자보다 낮은 캡 요금(높은 가격)을 명령하는 경향이있다. 이것은 거주자가 재산 소득 시내의 총계를 감소할텐데 그들의 빌림 지불에 궐석할 수 있었다 고 증가한 위험 있기 때문에 이다.
- 위치:트래픽이 높은 위치의 속성은 트래픽이 낮은 위치보다 낮은 캡 요금(높은 가격)을 명령하는 경향이 있습니다. 이것은 더 강한 위치가 거주자 과태 위험을 감소시키고 재산 소득 시내의 안정성을 증가하는 더 강한 거주자를 끌기것을 가기 때문이다. 예를 들면,뉴욕 샌프란시스코안에 잘 위치하는 재산에는 아마 털사 오마하안에 유사한 재산보다는 더 높은 판매 가격(더 낮은 모자 비율)이 있을텐데.
- 교체 비용:재산의 교체 비용은 처음부터 재산을 재건하고 전체 인원에 임대하는 데 발생하는 비용입니다. 또는 교체 비용 이하로 판매하는 속성은 새로운 투자자가 처음부터 비슷한 속성을 구축하고 유사한 속도를 임대 할 위험이 적은 있기 때문에 교체 비용 이상으로 판매하는 것보다 낮은 캡 속도(높은 가격)를 명령하는 경향이있다.
- 속성 유형:다른 속성 유형은 다른 캡 레이트를 명령하는 경향이 있습니다. 예를 들어,클래스 다세대 아파트 건물은 일반적으로 더 높은 캡 비율을 명령 할 수있는 사무실 건물보다 덜 위험한 것으로 간주되기 때문에 낮은 캡 비율을 명령하는 경향이 있습니다.
- 예상 수익률: 재산의 예상 수익은 투자자가 그것을 구매해야 기대할 수있는 수익입니다. 부동산이 위험이 더 높은 것으로 인식되면 투자자는 더 높은 수익을 요구할 것입니다. 재산이 더 낮은 위험이 있기 위하여 감지되면,투자자는 투자 수익 더 낮은 요구할지도 모른다. 높은 인식 위험을 의미 높은 기대 수익률과 속성은 덜 인식 위험에 비해 높은 캡 속도(낮은 가격)에 판매하는 경향이있다.
또한 투자 대안에 따라 수익 기대치가 바뀔 수 있습니다. 예를 들어,10 년 재무부 채권이 제공하는 이자율은 일반적으로”위험 무료 속도”라고,이것은 투자자가 자신의 투자에 대한 위험 무료 수익을 적립 얻을 수있는만큼 가까운 것을 의미. 그래서,모자 속도 위험 무료 속도 상대적으로 변경할 수 있습니다. 투자자가 10 년 재무부 채권에 5%를 벌 수 있으면,그들은 확실하게 상업용 부동산 자산에 회합되는 추가 위험을 위해 고가를 벌것을 요구할텐데.
그럼,좋은 캡 비율은 무엇입니까?
짧은 대답은,그것은 달려있다. 그들이 자산을 취득하기에 회합되는 감지한 위험에 관련된 모두 이기 때문에 또 다른 한개보다는 더 나은 모자 비율. 예를 들어,캡 속도의 품질은 개인의 투자 전략,각 투자자의 위험 허용,자산 클래스(사무실,다세대,산업,소매)및 예상 수익에 의해 영향을받습니다. 예를 들어,한 투자자가 연간 10%의 수익 요건을 가지고 있다면 8%의 캡 비율에 만족하지 않을 것입니다. 그러나 6%연례 반환 필요조건을 가진 다른 투자자는 아마 8%모자 비율에 다만 정밀할.
그러나 상업용 부동산 자산의 시장 평균 총액 비율은 최고 품질,최상의 위치 속성의 경우~4%에서 물리적,재정적,위치 또는 운영상의 문제가있을 수있는 속성의 경우 12%까지 다양합니다.
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